# Note de méthode — Décence énergétique par l'immeuble (OneDpe)

**Document destiné à la presse.** Édition du 15 octobre 2026. Comptes établis sur le dump complet de
la base publique des diagnostics de performance énergétique de l'ADEME, **dump du 25 août 2026**,
traité en local. Sources primaires consultées le
**12 octobre 2026** — chaque source porte sa date au § 11. Contact : Steven Annonziata —
presse@onedpe.fr

> Cette note est la référence de tous les nombres publiés par l'étude : page presse, communiqués,
> articles et figures. Chaque nombre de ces textes s'y retrouve, ou dans nos fichiers de données,
> communiqués sur demande. Trois natures de chiffres cohabitent et ne se mélangent pas : les
> **comptes mesurés** dans la base de l'ADEME (§ 2 à § 6), les **minimums mesurés** de logement
> social (§ 7) et les **estimations** rapportées au parc (§ 8). Nos titres et chapôs ne portent jamais
> d'estimation, et les questions de l'étude ne s'additionnent jamais entre elles.

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## 1. Ce que l'étude chiffre

### 1.1 La règle simulée

L'étude chiffre une disposition du **projet de loi relance et décentralisation du logement**, dans
la version **adoptée par le Sénat le 8 juillet 2026** (texte adopté n° 157, procédure accélérée).
Son article 6 ajoute à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 un III qui commence ainsi :
« Par dérogation au II du présent article, le logement est considéré comme décent au titre de la
performance énergétique lorsqu'au moins une des conditions suivantes est remplie ». Le 6° de ce III,
issu de l'amendement n° 380 rect. ter, vise le logement « situé dans un bâtiment d'habitation
collective dont le diagnostic de performance énergétique mentionné à l'article L. 126-31 du code de
la construction et de l'habitation, établit que l'immeuble atteint le niveau de performance
énergétique exigé pour le logement au II du présent article ».

Nous en retenons la lecture suivante : **le DPE individuel du logement existe toujours, et le
logement est considéré comme décent au titre de la performance énergétique si le DPE collectif de
son immeuble atteint le niveau exigé**. Le DPE de l'immeuble est une seconde voie ; il ne remplace
pas l'étiquette du logement, qui reste celle de son propre DPE.

### 1.2 Ce n'est pas la loi

C'est un projet de loi en navette. La commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale a
**réécrit** cette disposition le 22 septembre 2026 (texte n° 3188) ; des corrections sont annoncées
en séance publique, qui n'est pas inscrite à l'ordre du jour au 12 octobre 2026. Notre étude chiffre
la règle « si le DPE de l'immeuble atteint le niveau, tous ses logements sont considérés comme
décents ». Elle dit ce que cette règle ferait, s'il est adopté dans cette version ; elle ne donne
aucun avis sur la réforme.

Deux règles de vocabulaire en découlent. Nous écrivons « considéré comme décent au titre de la
performance énergétique », jamais « réputé décent ». Et la décence ne vise que les logements loués :
pour un logement occupé par son propriétaire, nous écrivons « dont l'immeuble atteint le niveau
exigé ».

### 1.3 Le calendrier appliqué

En France métropolitaine : un logement classé G n'est plus décent depuis le 1er janvier 2025 ; F à
partir du 1er janvier 2028 ; E à partir du 1er janvier 2034 ; D ou mieux, décent sans date. D'où trois
horizons :

| Horizon | Logements visés (classe de leur propre DPE) | Immeuble qui « atteint le niveau exigé » | Condition sur le DPE de l'immeuble |
|---|---|---|---|
| 1er janvier 2027 | G | classé F ou mieux | DPE de la base, tel quel |
| 1er janvier 2028 | F ou G | classé E ou mieux | encore valide au 1er janvier 2028 |
| 1er janvier 2034 | E, F ou G | classé D ou mieux | **à DPE inchangé** (§ 5.3) |

Toutes les classes de ces trois horizons sont lues au **coefficient de conversion de l'électricité
1,7**, applicable à compter du 1er janvier 2027, et ce pour **tous** les DPE existants (§ 4). Ce
dernier point est une **hypothèse de l'étude**, pas une règle de droit : le ministère a annoncé,
dans un communiqué du 31 août 2026, que la mise à jour des DPE existants serait gratuite et
immédiate, et nous supposons qu'elle aura été faite pour tous les DPE aux trois horizons.

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## 2. Les données et la population

**Source.** Base des DPE des logements existants de l'ADEME (depuis juillet 2021), dump complet du
25 août 2026, Licence Ouverte 2.0, chargé dans une base locale. La chaîne de calcul est versionnée et peut être communiquée sur demande.

**Population.** DPE ni de l'ancienne méthode (2012), ni désactivés, ni en cours de suppression,
établis depuis le 1er juillet 2021, encore valides au 25 août 2026, hors tertiaire : **16 889 683
DPE valides**. On en garde les appartements et les immeubles : 11 460 130 DPE d'appartement et
**430 120 DPE d'immeuble**. Ces deux ensembles couvrent encore toute la France et toutes les
périodes de construction : le champ des comptes publiés, ci-dessous, les restreint.

**Dédoublonnage des appartements.** Un même appartement peut porter plusieurs DPE valides. On n'en
garde qu'un par clé « même adresse × même complément d'adresse × même surface (au dixième de m²) ×
même typologie », le plus récent (date d'établissement, puis numéro). Il reste **10 354 488
appartements**, dont 1 398 873 classés E, 436 352 classés F et 213 069 classés G sur leur étiquette
publiée, soit 2 048 294 appartements E, F ou G : c'est l'ensemble à partir duquel les classes sont
recalculées (§ 4).

**Champ des comptes publiés.** France métropolitaine ; appartements dont la période de construction
n'est pas postérieure à 2012 ; immeuble soumis à l'obligation de DPE collectif de l'article L. 126-31
(§ 3.3). Les comptes portent sur des **appartements diagnostiqués** de la base, pas sur le parc, et le
DPE n'indique pas si le logement est loué.

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## 3. Retrouver l'immeuble de chaque appartement

### 3.1 Les bâtiments (partition et règle D2)

Les 430 120 DPE d'immeuble sont regroupés en **362 420 bâtiments** par une partition stricte : deux
DPE appartiennent au même bâtiment s'ils sont liés par une chaîne de remplacement, ou s'ils portent la
même adresse et la même signature « surface × nombre d'appartements × nombre de niveaux ». La classe
retenue pour un bâtiment est celle de son **DPE le plus récent** (règle D2).

### 3.2 Les trois blocs d'appartements

| Bloc | Appartements | Comment on retrouve l'immeuble |
|---|---|---|
| **(a)** lots générés (DPE d'appartement établis à partir du DPE collectif de l'immeuble) portant un numéro d'immeuble | 438 408 | le DPE d'immeuble **déclaré** comme parent (règle C1) ; si le bâtiment porte plusieurs parents générateurs, un lot n'est gardé que si son parent déclaré est le DPE le plus récent du bâtiment (règle C2 : 40 424 lots retirés) |
| **(a')** lots « générés à partir des données DPE immeuble » sans numéro d'immeuble | 3 678 | par l'adresse, comptés comme générés |
| **(b)** appartements diagnostiqués individuellement | 1 606 208 | par l'adresse ; une adresse qui porte plusieurs bâtiments est **non évaluable** |

Ce que deviennent les appartements E, F ou G de chaque bloc :

| Statut | (a) | (a') | (b) |
|---|---:|---:|---:|
| aucun DPE d'immeuble retrouvé | 22 688 | 1 135 | 1 336 485 |
| adresse portant plusieurs bâtiments (non évaluable) | — | 1 483 | 56 557 |
| immeuble hors du champ de l'article L. 126-31 | 1 837 | 22 | 20 212 |

Sont en outre écartés : 370 appartements d'outre-mer, 2 861 appartements construits après 2012 et
les 40 424 doublons de la règle C2. **Sur les 1 606 208 appartements E, F ou G diagnostiqués
individuellement, 1 336 485 n'ont aucun DPE d'immeuble retrouvé à leur adresse dans la base.**

**Conséquence de la règle C1.** Un lot généré prend la classe du DPE d'immeuble déclaré comme
parent, qui n'est pas toujours le DPE le plus récent du bâtiment, alors qu'un appartement
diagnostiqué individuellement prend la classe du DPE le plus récent (D2). Un même bâtiment peut donc
figurer dans deux groupes d'un même horizon, et **les comptes d'immeubles ne s'additionnent pas** (§
5.2).

### 3.3 Les immeubles éligibles (règle D3)

Un immeuble n'entre dans l'étude que s'il relève de l'obligation de DPE collectif de l'article L.
126-31 : permis de construire antérieur au 1er janvier 2013 (lu sur la période de construction),
plus de deux lots (un immeuble dont le nombre de lots est inconnu est gardé), France métropolitaine.
Cette obligation s'applique depuis 2024 aux immeubles de plus de 200 lots, depuis 2025 à ceux de 50
à 200 lots, depuis 2026 à ceux de 50 lots ou moins.

**283 825 bâtiments éligibles** portent un DPE d'immeuble dans la base. À leur DPE le plus récent et au
coefficient 1,7, **16,4 % sont classés E, 5,6 % F et 2,0 % G** (46 681, 15 910 et 5 779 bâtiments) ;
au coefficient 1,9, 6,6 % étaient classés F et 2,8 % G (18 810 et 7 981).

Un DPE d'immeuble est dit **exploitable** pour un appartement quand l'immeuble est retrouvé, unique à
l'adresse et éligible.

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## 4. Les classes : harmonisation aux coefficients 1,9 et 1,7

**Pourquoi.** La base mélange des DPE établis au coefficient 2,3 et des DPE établis ou recalculés au
coefficient 1,9 (arrêté du 13 août 2025). Les horizons de l'étude se lisent au coefficient 1,7, pour
tous les DPE existants (hypothèse, § 1.3) : chaque DPE, d'appartement comme d'immeuble, est donc
reclassé.

**Méthode.** Le passage d'un coefficient à l'autre se fait par une identité sur les consommations
publiées, contrôlée sur les DPE dont l'ADEME a conservé les deux états (tableau ci-dessous) :

1. ramener au coefficient 1,9 : pour les DPE restés au coefficient 2,3, EP_1,9 = EP − (4/13) × (EP − EF),
   où EP est la consommation d'énergie primaire et EF la consommation d'énergie finale (5 usages,
   par m²) ; les DPE déjà recalculés par l'ADEME ou établis à 1,9 sont pris tels quels ;
2. passer au coefficient 1,7 par la même identité : EP_1,7 = EP_1,9 − (2/9) × (EP_1,9 − EF) ;
3. reclasser par le barème réglementaire (surface, altitude, zone climatique), **sans toucher aux
   émissions de gaz à effet de serre** : la classe reste la plus mauvaise des deux notes. Pour
   414 881 DPE, la classe au coefficient 1,7 reste celle du coefficient 1,9 parce qu'elle est fixée
   par le GES (la consommation seule donnerait une meilleure classe).

**Régimes rencontrés** sur 2 478 414 DPE (430 120 d'immeuble et 2 048 294 appartements E, F ou G) :
2 151 832 recalculés par l'ADEME à 1,9 ; 311 783 établis à 1,9 ; 14 762 reconstruits depuis 2,3 ;
23 non reconstituables et 4 sans électricité, gardés tels quels ; 10 sans consommation d'énergie
primaire, gardés à leur classe publiée.

**Les deux contrôles qui pouvaient bloquer la publication** (seuils écrits avant la mesure) :

| Contrôle | Résultat | Seuil |
|---|---|---|
| Le barème redonne la classe publiée à partir de la consommation publiée | 2 469 279 sur 2 478 404, soit 99,632 % | 99,5 % |
| Sur les DPE dont l'ADEME a conservé les deux états, la reconstruction 2,3 → 1,9 redonne la consommation à 1 kWh/m² près | 2 150 146 sur 2 151 755, soit 99,925 % | — |
| … et la classe recalculée par l'ADEME | 2 140 653 sur 2 151 755, soit 99,484 % | 99 % |

Les deux contrôles sont passés. Les classes au coefficient 1,7 sont des classes **harmonisées** :
elles ne sont pas celles qu'afficheront les DPE réédités, mais celles que donne la même méthode
appliquée à tous.

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## 5. Les trois horizons

### 5.1 Au 1er janvier 2027 : le retour sur le marché

Sur **161 537 appartements classés G** au coefficient 1,7, **27 007** ont un DPE d'immeuble
exploitable (16,7 %). Parmi eux, **19 057** sont dans un immeuble classé F ou mieux : ils seraient
considérés comme décents au titre de la performance énergétique grâce au DPE de leur immeuble, et
pourraient revenir sur le marché locatif. Ils se trouvent dans **10 724 immeubles**. Les 7 950
autres sont dans un immeuble lui-même classé G. Pour les 134 530 restants (83,3 %), aucun DPE
collectif exploitable n'a été retrouvé dans la base (§ 3.2 : immeuble non retrouvé à l'adresse,
adresse portant plusieurs bâtiments, immeuble hors du champ de l'article L. 126-31).

**Lecture au coefficient 1,9 (chiffre de contrôle, non repris dans le communiqué).** Si la règle s'était appliquée à la date du
dump, au coefficient 1,9 alors en vigueur, le compte serait de **22 949** appartements G (12 676
immeubles), sur 33 673 appartements G à DPE d'immeuble exploitable et 208 175 appartements G. Le
chiffre public est celui du coefficient 1,7, parce que la règle ne pourrait pas entrer en vigueur
avant 2027.

### 5.2 Au 1er janvier 2028 : F cesse d'être décent

Sur **530 212 appartements classés F ou G** au coefficient 1,7, **119 213** ont un DPE d'immeuble
exploitable. Ils se répartissent ainsi :

- immeuble classé E ou mieux, DPE encore valide au 1er janvier 2028 : **54 783** appartements
  (46,0 %, **23 621** immeubles), considérés comme décents en 2028 grâce à l'immeuble ;
- immeuble classé F : **52 087** appartements (43,7 %) dans **7 476** immeubles, qui devraient faire
  des travaux avant le 1er janvier 2028 pour que ces logements restent considérés comme décents par
  la voie de l'immeuble. Parmi eux, **6 815** appartements G sont considérés comme décents dès 2027
  grâce à l'immeuble (§ 5.1), et **45 272** appartements F sont décents par eux-mêmes jusqu'en
  2028 ;
- immeuble classé G : **12 343** appartements (10,4 %, 2 536 immeubles) : la règle ne change rien
  pour eux.

**Les comptes d'immeubles ne s'additionnent pas.** Un immeuble peut figurer dans deux de ces
groupes : un lot généré est rattaché au DPE d'immeuble déclaré comme parent (C1), un appartement
diagnostiqué individuellement au DPE le plus récent du bâtiment (D2). D'où 23 621 + 7 476 + 2 536 =
33 633 immeubles, pour 33 613 bâtiments évaluables.

### 5.3 Au 1er janvier 2034 : E cesse d'être décent, à DPE inchangé

Sur **1 708 572 appartements classés E, F ou G** au coefficient 1,7, **510 862** ont un DPE d'immeuble
exploitable :

- immeuble classé D ou mieux : **111 633** appartements (21,9 %, **35 291** immeubles), considérés
  comme décents en 2034 grâce à l'immeuble ;
- immeuble classé E : **307 685** appartements (60,2 %) dans **28 336** immeubles, qui devraient
  faire des travaux avant le 1er janvier 2034 pour la même raison. Parmi eux, **34 689**
  appartements F ou G sont considérés comme décents de 2028 à 2033 grâce à l'immeuble ;
- immeuble classé F ou G : 91 544 appartements (17,9 %) : la règle ne change rien pour eux.

Près de trois fois plus d'appartements classés E, F ou G sont dans un immeuble classé E (307 685)
que dans un immeuble grâce auquel ils seraient considérés comme décents (111 633).

**L'hypothèse « à DPE inchangé ».** Le DPE collectif doit être renouvelé ou mis à jour tous les dix
ans (article L. 126-31) : une partie des DPE d'immeuble de la base auront donc été refaits d'ici
2034. Nous supposons que l'immeuble refait son DPE collectif à la même classe. Un immeuble qui fait
des travaux sort de ce compte. **Variante** : si l'on ne garde que les DPE d'immeuble encore valides
au 1er janvier 2034, le compte des appartements considérés comme décents grâce à l'immeuble est de
86 326 (28 569 immeubles).

### 5.4 Le tableau d'ensemble, par classe de l'immeuble

Appartements diagnostiqués à DPE d'immeuble exploitable, classes au coefficient 1,7 :

| Classe du DPE de l'immeuble | 2027 : appartements G | 2028 : appartements F ou G | 2034 : appartements E, F ou G |
|---|---:|---:|---:|
| A à D | 4 845 | 20 094 | **111 633** |
| E | 7 397 | 34 689 | **307 685** |
| F | 6 815 | **52 087** | 74 557 |
| G | 7 950 | 12 343 | 16 987 |
| **Total** | **27 007** | **119 213** | **510 862** |

Lecture : en 2027, les appartements G des immeubles classés A à F (19 057) sont considérés comme
décents grâce à l'immeuble ; en 2028, les appartements F ou G des immeubles classés A à E (54 783) ;
en 2034, les appartements E, F ou G des immeubles classés A à D (111 633). Les immeubles classés F
en 2028 et E en 2034 sont ceux qui devraient faire des travaux pour que leurs logements restent
considérés comme décents par la voie de l'immeuble. Les colonnes ne s'additionnent pas entre elles :
un même appartement est compté à chaque horizon où sa classe le vise.

Détail par classe de l'immeuble (A, B, C, D) et par classe de l'appartement :

| Appartement \ immeuble | A | B | C | D | E | F | G |
|---|---:|---:|---:|---:|---:|---:|---:|
| G | 4 | 68 | 982 | 3 791 | 7 397 | 6 815 | 7 950 |
| F | 10 | 135 | 2 495 | 12 609 | 27 292 | 45 272 | 4 393 |
| E | 42 | 532 | 12 000 | 78 965 | 272 996 | 22 470 | 4 644 |

### 5.5 La composition de chaque résultat, par bloc

Chaque compte réunit les trois blocs du § 3.2 :

| Résultat | Total | (a) lots générés, numéro d'immeuble | (a') lots générés, sans numéro | (b) diagnostiqués individuellement | Part des lots générés (a) |
|---|---:|---:|---:|---:|---:|
| Retour sur le marché au 1er janvier 2027 | 19 057 | 5 451 | 11 | 13 595 | 28,6 % |
| Considérés comme décents en 2028 grâce à l'immeuble | 54 783 | 20 415 | 76 | 34 292 | 37,3 % |
| Immeuble classé F : travaux avant 2028 (appartements F ou G) | 52 087 | 38 413 | 41 | 13 633 | 73,7 % |
| Considérés comme décents en 2034 grâce à l'immeuble | 111 633 | 48 835 | 343 | 62 455 | 43,7 % |
| Immeuble classé E : travaux avant 2034 (appartements E, F ou G) | 307 685 | 247 148 | 505 | 60 032 | 80,3 % |
| Immeuble classé G en 2028 (la règle ne change rien) | 12 343 | 5 942 | 0 | 6 401 | 48,1 % |

Lecture : parmi ceux qui gagnent à la règle, les appartements diagnostiqués individuellement
dominent (71,3 % des 19 057) ; côté travaux, ce sont les lots générés depuis le DPE de l'immeuble
(73,7 % des 52 087, 80,3 % des 307 685). Un compte de logements côté travaux pèse donc d'abord le
nombre d'appartements des immeubles concernés, ce qui explique l'écart entre les parts de logement
social en logements et en immeubles (§ 7.2).

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## 6. La couverture : ce qui limite tout le reste

La règle ne peut jouer que si l'immeuble a un DPE collectif. Dans la base, c'est rarement le cas :
**sur 161 537 appartements G, seuls 27 007 ont un DPE d'immeuble exploitable retrouvé dans la base
(17 %)**, et 1 336 485 des 1 606 208 appartements E, F ou G diagnostiqués individuellement n'ont
aucun DPE d'immeuble retrouvé à leur adresse. Les autres mêlent des adresses portant plusieurs
bâtiments, des immeubles hors du champ de l'article L. 126-31, des adresses non appariées et des DPE
collectifs réalisés mais absents de la base. La plupart des immeubles n'ont pas encore de DPE
collectif dans la base, malgré l'obligation (§ 3.3). L'effet réel de la règle dépend donc d'abord de
l'application de cette obligation : c'est l'objet des estimations du § 8.

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## 7. Le logement social : des minimums mesurés

### 7.1 Méthode

Chaque bâtiment concerné est apparié au **répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux
(RPLS)** du service des données et études statistiques (SDES), parc au 1er janvier 2025, diffusé le
20 janvier 2026 (5 416 826 logements) :

1. par l'adresse, avec trois clés essayées dans l'ordre (stricte, sans indice de répétition, par
   commune) ;
2. pour un bâtiment non apparié, par un point RPLS à 30 m ou moins **sur la même voie** et, si le DPE
   porte un numéro, au même numéro. La proximité seule est rejetée : un placebo (points décalés de
   300 m) donne 9,3 % de faux appariements à 30 m, contre 0,03 % pour la règle retenue ;
3. par la **Base adresse nationale** (BAN) : les deux adresses, géocodées au numéro avec un score d'au
   moins 0,6, doivent porter le même identifiant d'adresse. Sur 970 bâtiments de contrôle déjà
   appariés par l'adresse, la BAN redonne la même adresse dans 952 cas (98,1 %).

Un immeuble est dit **entièrement social** quand ses logements collectifs au RPLS représentent au
moins 80 % de ses appartements.

### 7.2 Résultats (minimums mesurés, avec la BAN)

**En nombre de logements diagnostiqués :**

| Groupe | Appartements | Dans un immeuble comptant du logement social | Dans un immeuble entièrement social |
|---|---:|---:|---:|
| Retour sur le marché au 1er janvier 2027 | 19 057 | au moins 23,0 % | au moins 12,6 % |
| Considérés comme décents en 2028 grâce à l'immeuble | 54 783 | au moins 30,7 % | au moins 14,6 % |
| Immeuble classé F : travaux avant 2028 | 52 087 | au moins 54,9 % | au moins 26,9 % |
| Considérés comme décents en 2034 grâce à l'immeuble | 111 633 | au moins 38,2 % | au moins 17,2 % |
| Immeuble classé E : travaux avant 2034 | 307 685 | au moins 57,0 % | au moins 22,6 % |

Sans l'étape BAN, les mêmes parts sont de 21,1 %, 28,5 %, 50,8 %, 35,3 % et 51,8 % (immeuble comptant
du logement social) et de 11,6 %, 13,5 %, 24,5 %, 15,9 % et 20,3 % (entièrement social).

**En nombre d'immeubles :**

| Groupe | Immeubles | Comptant du logement social | Entièrement sociaux |
|---|---:|---:|---:|
| Retour sur le marché au 1er janvier 2027 | 10 724 | au moins 18,9 % (2 028) | au moins 11,3 % (1 212) |
| Considérés comme décents en 2028 grâce à l'immeuble | 23 621 | au moins 23,9 % (5 635) | au moins 13,5 % (3 193) |
| Immeuble classé F : travaux avant 2028 | 7 476 | au moins 23,5 % (1 760) | au moins 15,3 % (1 143) |
| Considérés comme décents en 2034 grâce à l'immeuble | 35 291 | au moins 31,7 % (11 180) | au moins 17,7 % (6 237) |
| Immeuble classé E : travaux avant 2034 | 28 336 | au moins 29,8 % (8 448) | au moins 16,3 % (4 616) |

Les comptes d'immeubles ne s'additionnent pas d'une ligne à l'autre (règle C1, § 3.2).

**Pourquoi des minimums.** Une absence dans le répertoire ne prouve pas qu'un immeuble n'est pas
social : l'appariement manque des adresses, les logements-foyers et les logements non conventionnés
des sociétés d'économie mixte n'y figurent pas, et les dates diffèrent (RPLS au 1er janvier 2025, DPE
de 2021 à 2026). Le rappel de l'appariement, mesuré sur 863 adresses sociales certaines (DPE portant
un numéro RPLS), est de **78,9 %** avec la BAN (72,0 % sans) ; de 91,2 % pour les 692 adresses qui
portent un numéro (82,5 % sans).

**Fourchette estimée (chiffre de contrôle, non repris dans le communiqué).** En divisant la part mesurée par le rappel (78,9 %
pour la borne haute, 91,2 % pour la borne basse), la part d'appartements dans un immeuble comptant
du logement social serait de 25,2 à 29,1 % pour le retour sur le marché, de 33,6 à 38,9 % pour les
logements considérés comme décents en 2028, de 60,2 à 69,6 % pour les travaux avant 2028, de 41,9 à
48,4 % pour les logements considérés comme décents en 2034 et de 62,5 à 72,2 % pour les travaux
avant 2034. C'est une **estimation** : elle suppose que nos immeubles échappent à l'appariement
aussi souvent que l'échantillon de contrôle, dont 383 adresses sur 863 sont dans le Morbihan.

**Lecture.** En nombre d'immeubles, la part comptant du logement social est comparable entre ceux
qui gagnent à la règle et ceux qui devraient faire des travaux (de 18,9 % à 31,7 %). En nombre de
logements diagnostiqués, elle dépasse la moitié côté travaux, parce que les immeubles sociaux
concernés sont grands et que leurs lots sont le plus souvent générés depuis le DPE de l'immeuble (§
5.5) ; au moins un logement sur cinq y est dans un immeuble entièrement social. Ce sont des
minimums, et l'application de la décence au parc social n'est pas traitée par l'étude.

**Règles de diffusion du SDES** : aucune statistique par bailleur ; aucune cellule de moins de
11 logements RPLS ; aucune liste d'immeubles ; le détail par bâtiment ne quitte pas nos machines.

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## 8. Les estimations rapportées au parc locatif privé

> Tout ce paragraphe est une **estimation** d'ordre de grandeur, présentée au second rang : nos
> titres et chapôs n'en portent pas. Les cinq questions ne s'additionnent pas (elles se recoupent côté logement).

### 8.1 Champ et ancres

**Champ** : appartements du **parc locatif privé** construits avant 2013, France métropolitaine,
y compris les logements **mis à disposition gratuitement**, qui font partie du périmètre officiel
« locatif privé » du SDES (la variante qui les exclut est donnée au
§ 8.5).

**Ancres** : le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2025 publié par
le SDES et l'Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), au coefficient 2,3 :
appartements du locatif privé par classe, énergie de chauffage, statut de l'immeuble (copropriété ou
monopropriété), taille de copropriété et période de construction. Ces ancres sont reclassées aux
coefficients 1,9 puis 1,7 par des matrices de transition **mesurées** sur les appartements
diagnostiqués individuellement de la base, énergie par énergie. Ancres reclassées au coefficient 1,7 :
136 726 appartements G, 279 829 F, 754 677 E.

### 8.2 Les trois méthodes, et la fourchette publiée

- **A, « à couverture actuelle des DPE collectifs »** : on applique à l'ancre la part des appartements
  diagnostiqués dont l'immeuble remplit la condition, **avec les DPE collectifs déjà déposés au
  25 août 2026** (part calculée par période de construction).
- **B et C, « si toutes les copropriétés avaient leur DPE collectif »** : on applique la part mesurée
  parmi les seuls appartements dont l'immeuble a un DPE exploitable, comme si les immeubles non
  diagnostiqués ressemblaient aux diagnostiqués. C corrige B de la taille de copropriété ; l'écart
  entre B et C reste sous 5 % sur toutes les questions (la taille ne pilote pas le résultat). C'est un
  **potentiel**, pas une prévision.

La fourchette publiée va de A à C. Les immeubles **entièrement sociaux** sont retirés de la valeur
centrale ; les bornes entre crochets couvrent les variantes sociales et, pour 2034, deux hypothèses
sur les appartements E absents de la base.

### 8.3 Résultats (estimations ; appartements du parc locatif privé construits avant 2013)

| Question (coefficient 1,7) | A, couverture actuelle | B | C, si toutes les copropriétés avaient leur DPE collectif | Arrondi publié |
|---|---|---:|---|---|
| Retour sur le marché au 1er janvier 2027 (G) | 11 327 [10 483 – 12 120] | 110 035 | 111 803 [110 901 – 112 806] | ≈ 11 000 → ≈ 110 000 |
| Considérés comme décents en 2028 grâce à l'immeuble (F ou G) | 27 360 [24 763 – 29 600] | 257 474 | 265 550 [260 234 – 269 400] | ≈ 27 000 → ≈ 270 000 |
| Immeuble classé F : travaux avant 2028 | 12 006 [11 491 – 12 543] | 106 910 | 102 058 [100 368 – 105 547] | ≈ 12 000 → ≈ 100 000 |
| Considérés comme décents en 2034 grâce à l'immeuble, à DPE inchangé (E, F ou G) | 46 534 [40 010 – 53 142] | 431 591 | 453 967 [436 514 – 477 002] | ≈ 47 000 → ≈ 450 000 |
| Immeuble classé E : travaux avant 2034 | 48 388 [44 938 – 51 846] | 440 031 | 434 643 [428 134 – 447 921] | ≈ 48 000 → ≈ 430 000 |

Si toutes les copropriétés avaient leur DPE collectif, l'effet serait de huit à dix fois plus grand
qu'à la couverture actuelle. Variante 2034 avec un DPE d'immeuble encore valide au 1er janvier 2034 :
A 40 323, C 390 584. Lecture au coefficient 1,9 du retour sur le marché (chiffre de contrôle, non repris dans le communiqué) : A 13 499,
C 133 113.

**Copropriétés.** Rapporté au registre national d'immatriculation des copropriétés (RNIC, 648 481
copropriétés en métropole, dont 448 202 construites avant 2013 de façon certaine), le nombre de
copropriétés classées F, si toutes avaient leur DPE collectif, serait de **25 000 à 35 000** (25 389
à 34 791) ; classées E, de **74 000 à 100 000** (74 063 à 101 757). C'est une estimation : une
copropriété du registre n'est pas un bâtiment, et la monopropriété n'a pas d'ancre. Pour mémoire,
les comptes mesurés : 7 476 immeubles classés F et 28 336 classés E abritent au moins un appartement
visé. Ils ne se comparent pas directement aux 15 910 et 46 681 bâtiments éligibles classés F et E du
§ 3.3 : ceux-ci sont classés par leur DPE le plus récent (D2), alors qu'un lot généré prend la
classe du DPE déclaré comme parent (C1), qui peut être plus ancien.

### 8.4 Le banc d'essai, et le critère révisé après mesure

Avant tout calcul, des critères ont été écrits pour décider si les effectifs reclassés pouvaient être
publiés. Le banc d'essai applique nos taux de sortie des classes F et G, mesurés par énergie, au parc
locatif privé officiel au coefficient 2,3, et compare le résultat au chiffre officiel au coefficient
1,9 (871 000 passoires dans le locatif privé, publication SDES/ONRE).

| Critère | Énoncé | Résultat |
|---|---|---|
| **K1** (bloquant) | total à ±10 % de 871 000 (783 900 à 958 100) | 856 053, soit −1,72 % : **rempli** |
| **K2** (bloquant, écrit avant la mesure) | écarts de taux de sortie par énergie de même signe sur les quatre énergies | **non rempli** |
| **K2 révisé** (après mesure) | écart sur l'électricité inférieur à 3 points | 1,53 point : rempli |
| K3 | aucune cellule (classe × strate) sous 1 000 logements, sinon fusion | fusions faites : G par période (1975 à 2012 regroupés), G par taille de copropriété (20-79 et 80 lots ou plus regroupés), F par période (1989 à 2012 regroupés) |
| K4 | écart entre B et C inférieur à 10 % | de −4,9 % à +4,8 % : rempli |
| K5 (bloquant) | la chaîne de projection reproduit exactement les comptes du § 5 | rempli |
| K6 (non bloquant) | estimation des appartements E absents de la base à ±5 % par énergie, contrôlée sur la bande F | non rempli pour le gaz (+5,2 %) et le fioul (+8,2 %) |

Taux de sortie des classes F et G entre 2,3 et 1,9, par énergie : électricité 46,93 % contre 45,40 % au
chiffre officiel (+1,53 point) ; gaz 4,99 % contre 4,33 % (+0,66) ; fioul 1,01 % contre 1,37 %
(−0,36) ; bois et réseau de chaleur 9,11 % contre 10,13 % (−1,02).

**Ce que nous avons fait de l'échec de K2, dit en clair.** Le critère K2, écrit avant la mesure,
demandait que nos écarts aient le même signe sur les quatre énergies. Ils n'en ont pas : deux sont
positifs, deux négatifs. La règle écrite d'avance imposait alors de ne publier que des majorants au
coefficient 2,3, ou aucune projection. **Le 12 octobre 2026, après avoir vu ce résultat, l'éditeur a
remplacé K2 par le critère déjà appliqué dans notre étude sur le coefficient de conversion de l'électricité (OneDpe, 25 août 2026) : un écart sur l'électricité inférieur à 3 points.** L'écart mesuré est de 1,53 point. C'est une
modification **a posteriori** d'un critère de publication ; nous la signalons comme telle. Le lecteur
qui s'en tient à la règle d'origine ne retiendra que les comptes mesurés des § 5 à § 7.

Contrôle de cohérence, non bloquant : nos taux donnent 280 000 sorties des classes F et G entre les
coefficients 1,9 et 1,7, contre 275 000 (248 000 à 294 000) dans notre étude et « environ
300 000 » au chiffre officiel.

### 8.5 Hypothèses et sens des biais

- **Couverture de la base.** A applique la couverture du 25 août 2026, et deux biais jouent en sens
  contraire : les DPE individuels suivent les ventes et les mises en location, ce qui peut faire
  surestimer A ; les DPE collectifs s'accumulent chaque semaine, ce qui fait sous-estimer A pour
  toute date postérieure au dump. Le sens net n'est pas mesuré.
- **B et C** supposent que les immeubles non diagnostiqués ressemblent aux diagnostiqués, à classe
  individuelle et taille égales. Ce n'est pas testable ; aucune sanction n'est connue pour un DPE
  collectif manquant. C'est un potentiel.
- **Ancres** : parc au 1er janvier 2025 au coefficient 2,3, statut d'occupation au 1er janvier 2022 ;
  la performance du parc a un peu progressé depuis, d'où une légère surestimation.
- **Logement social** : seuls les immeubles entièrement sociaux sont retirés ; le reste du social
  résiduel fait légèrement surestimer le privé.
- **Logements mis à disposition gratuitement** : compris (périmètre officiel). Sans eux, le retour
  sur le marché serait de 10 620 (A) à 104 828 (C).
- **Appartements E absents de la base** (un E au coefficient 2,3 devenu D à 1,9 n'est plus dans
  l'export) : estimés par pondération inverse ; ne concerne que 2034, et la fourchette l'intègre.

### 8.6 Ce qui rend la projection possible, et ce qui la limite

Ce qui la rend possible : une ancre officielle par type de logement et par taille de copropriété, et
un banc d'essai sur le coefficient. Ce qui la limite toujours : le DPE ne dit pas quel logement est
loué, et la couverture des DPE collectifs n'est pas un tirage au hasard.

### 8.7 Chiffre secondaire : le parc collectif entier

Tous statuts d'occupation confondus (propriétaires occupants, locataires du privé et du social),
appartements en résidence principale construits avant 2013, métropole, l'ordre de grandeur est
d'environ deux fois celui du parc locatif privé : un peu moins pour le retour sur le marché si
toutes les copropriétés avaient leur DPE collectif, près de trois fois pour 2034 à couverture
actuelle. Ancres SDES/ONRE (données complémentaires au 1er janvier 2025), reclassées au coefficient
1,7 : 261 306 appartements G, 607 329 F, 1 766 315 E. Le banc d'essai propre à ce champ (±10 % de
1 029 000 passoires parmi les appartements) est rempli à −1,20 %. Aucun immeuble social n'est
retiré.

| Question (estimations, tous statuts) | A, couverture actuelle | C, si toutes les copropriétés avaient leur DPE collectif |
|---|---:|---:|
| Appartements G dont l'immeuble est classé F ou mieux, au 1er janvier 2027 | 23 591 | 215 694 |
| Appartements F ou G dont l'immeuble est classé E ou mieux, en 2028 | 65 191 | 565 358 |
| Immeuble classé F : travaux avant 2028 | 25 421 | 208 025 |
| Appartements E, F ou G dont l'immeuble est classé D ou mieux, en 2034, à DPE inchangé | 130 942 | 1 067 699 (≈ 1,07 million) |
| Immeuble classé E : travaux avant 2034 | 116 526 | 966 076 |

Pour un logement occupé par son propriétaire, on ne parle ni de décence ni de marché : on parle d'un
logement dont l'immeuble atteint le niveau exigé.

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## 9. Les limites, telles que nous les déclarons

1. **Ce n'est pas la loi.** Un projet en navette, dont la disposition a déjà été réécrite en commission
   à l'Assemblée nationale. Si la règle change, nos comptes changent.
2. **Diagnostiqués, pas le parc.** Les comptes portent sur les appartements diagnostiqués de la base
   de l'ADEME. Le DPE n'indique pas si le logement est loué : « pourraient revenir sur le marché
   locatif » décrit des logements qui deviendraient louables, pas des logements loués.
3. **Classes harmonisées.** Les classes au coefficient 1,7 sont recalculées par une identité
   contrôlée (§ 4), pas lues sur des DPE réédités. Leur application à tous les DPE existants est une
   hypothèse de l'étude (§ 1.3).
4. **2034, à DPE inchangé.** La classe de l'immeuble est supposée inchangée ; un immeuble qui fait des
   travaux en sort.
5. **Rattachement.** Une adresse qui porte plusieurs bâtiments est non évaluable (56 557
   appartements du bloc b) ; un immeuble dont l'adresse diffère d'un DPE à l'autre n'est pas
   retrouvé ; un lot généré prend la classe de son parent déclaré, si bien que les comptes
   d'immeubles ne s'additionnent pas.
6. **Logement social.** Des minimums ; l'application de la décence au parc social n'est pas traitée.
7. **Estimations.** Des ordres de grandeur, sous l'hypothèse que les immeubles non diagnostiqués
   ressemblent aux diagnostiqués, avec un critère de publication révisé après mesure (§ 8.4).
8. **Ce que l'étude ne produit pas.** Aucun chiffre par bailleur, aucune liste d'immeubles, aucun avis
   sur la réforme.

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## 10. Annexe départementale

Le fichier `decence-immeuble-departements.fr.csv` (et sa version anglaise) donne, pour chaque
département métropolitain, les comptes mesurés des trois horizons : appartements visés, dont à DPE
d'immeuble exploitable, considérés comme décents grâce à l'immeuble, et appartements dans un
immeuble qui devrait faire des travaux (colonnes
`appartements_dans_immeuble_classe_f_travaux_avant_2028` et
`appartements_dans_immeuble_classe_e_travaux_avant_2034`). Une cellule de moins de 11 logements est
masquée ; une cellule publiable est masquée à son tour quand elle seule permettrait de retrouver la
première par différence. Aucun rang, aucune commune, aucun immeuble. Les sommes départementales se
recoupent avec les comptes nationaux avant masquage.

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## 11. Sources primaires, et leurs dates

| Source | Ce qu'on en prend | Référence | Date |
|---|---|---|---|
| ADEME, base des DPE des logements existants | Tous les comptes mesurés | dump complet, Licence Ouverte 2.0 | dump du 25 août 2026 |
| Sénat, projet de loi relance et décentralisation du logement, texte adopté n° 157 | Article 6 du projet, qui modifie l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (III, 6°) : règle simulée | https://www.senat.fr/leg/tas25-157.html | adopté le 8 juillet 2026, consulté le 12 octobre 2026 |
| Assemblée nationale, texte de la commission n° 3188 et rapport | Réécriture du 6° | https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/textes/l17b3188_texte-adopte-commission | commission du 22 septembre 2026, consulté le 12 octobre 2026 |
| Ministère, communiqué de presse du 31 août 2026 | Hypothèse de l'étude : tous les DPE existants mis à jour au coefficient 1,7 (mise à jour gratuite et immédiate) | communiqué de presse | 31 août 2026, consulté le 12 octobre 2026 |
| SDES/ONRE, « Le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2025 » | Ancres du locatif privé (données, tableaux 2, 4, 8, 9) ; banc d'essai (publication, tableau 2) | https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/le-parc-de-logements-par-classe-de-performance-energetique-au-1er-janvier-2025 ; https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/media/8809/download?inline ; https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/media/8813/download?inline | publié en novembre 2025, consulté le 12 octobre 2026 |
| SDES/ONRE, données complémentaires | Ancres du parc collectif entier | https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/media/8810/download?inline | publié le 10 novembre 2025, consulté le 12 octobre 2026 |
| SDES, répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux (RPLS) | Minimums de logement social | données détaillées au logement, parc au 1er janvier 2025 | diffusé le 20 janvier 2026 |
| Anah, registre national d'immatriculation des copropriétés (RNIC) | Copropriétés par tranche de lots et période | https://www.data.gouv.fr/datasets/registre-national-dimmatriculation-des-coproprietes | mis à jour et téléchargé le 12 octobre 2026 |
| Base adresse nationale (géocodage par lot) | Appariement RPLS, étape 3 | https://data.geopf.fr/geocodage/ | 12 octobre 2026 |

---

## 12. Où lire l'étude, et avec quoi la recouper

| Pièce | Où |
|---|---|
| Page presse de l'étude — communiqué, figures, annexe départementale, cette note | `onedpe.fr/fr/presse/decence-energetique-par-l-immeuble-2026` |
| Fichiers de calcul | sur demande à presse@onedpe.fr |

**Déclaration d'intérêt.** Étude produite par OneDpe (RIANN SAS), éditeur d'outils d'analyse de DPE :
l'intérêt commercial est déclaré. Droit de réponse : droit-de-reponse@onedpe.fr, dans les conditions de
l'article 6 IV de la loi n° 2004-575 du 21 juin 2004.

---

*Note de méthode OneDpe — Décence énergétique par l'immeuble, édition du 15 octobre 2026. Chaque
nombre vient du dump de la base de l'ADEME
du 25 août 2026 et des sources primaires citées ci-dessus.*