1. Formule de la décote vénale
La décote vénale est l'écart moyen de prix entre un bien d'une certaine étiquette DPE et un bien équivalent classé D (référence de marché). Source : calibration OneDpe « valeur verte » sur les transactions DVF appariées aux diagnostics DPE (corpus 2025). Repère externe, cité à titre de comparaison et non comme source de notre table : l'étude « valeur verte » des Notaires de France sur les transactions 2024 (régression hédonique, 552 850 transactions modélisées) mesure -25 % sur les maisons G et -12 % sur les appartements G.
prix_attendu = prix_affiche × (1 - decote_pourcentage)
fourchette_basse = prix_affiche × (1 - decote_max)
fourchette_haute = prix_affiche × (1 - decote_min)La table de décote est croisée (étiquette DPE × type de bien : maison / appartement / immeuble). Les variantes régionales sont appliquées automatiquement à partir du code postal pour les étiquettes E, F et G : jusqu'à 11 régions calibrées (Paris intra-muros -10 %, Lyon, Marseille, Aquitaine, Nouvelle-Aquitaine rurale -27 %, etc.) ; pour les appartements, une variante « Paris prime » s'ajoute (arrondissements 1-8, 16, 17 au-delà de 12 000 €/m², où la rareté foncière efface une partie de la pénalité DPE). Pour les biens de type immeuble et les couples (étiquette, région) sans variante calibrée, la moyenne nationale est appliquée avec un disclaimer.
2. Projection du coût énergie
Le coût énergie annuel est estimé à partir de la consommation en ÉNERGIE FINALE — celle qui est facturée — de la surface habitable et du prix moyen de l’énergie principale. La consommation vient du DPE consulté lorsque son numéro est renseigné ; à défaut, c’est une valeur repère au milieu de la fourchette de la classe, et non un calcul 3CL par bâtiment. Un DPE exprime sa consommation en énergie primaire : on la ramène en énergie finale par le coefficient réglementaire du vecteur avant d’y appliquer un prix, qui est un prix au kWh facturé :
conso_finale = conso_primaire_kWh/m²/an ÷ coef_energie_primaire
cout_annuel = conso_finale × surface × prix_€/kWh
cout_N_ans = Σ_{i=0..N-1} cout_annuel × (1 + inflation)^i- Coefficient d'énergie primaire : pour l'électricité, 1,9 (le barème de la France métropolitaine auquel la base de l'ADEME est constatée, faute d'énergie finale fournie par le diagnostic) ; 1,0 pour toutes les autres énergies
- Aucun COP n'est appliqué au coût : la consommation d'un DPE tient déjà compte du rendement du générateur installé, pompe à chaleur comprise. Le type de PAC n'entre donc pas dans ce calcul.
- Inflation par défaut : +3 %/an (CRE 2025-2030)
3. Budget travaux & aides
Le budget travaux estime le coût pour atteindre la classe visée (D par défaut) depuis l'étiquette actuelle. Pour une maison, il part d'un bouquet typique pré-calibré par transition (isolation toiture / murs / fenêtres / VMC / pompe à chaleur selon la transition), tenu pour atteindre la cible.
Pour un immeuble entier (type de bien « Immeuble / collectif », ou diagnostic établi pour tout le bâtiment), aucun budget de travaux ni aucune aide n'est chiffré ; la page de résultats le dit ainsi : « Ce diagnostic porte sur l'immeuble entier. Cet outil chiffre les travaux et les aides d'un seul logement : il ne peut pas le faire à partir du diagnostic d'un bâtiment. Pour votre logement, saisissez le DPE de votre lot ; pour des travaux sur tout l'immeuble, c'est un audit énergétique de l'immeuble qui permet de les chiffrer. »
En appartement, seuls les travaux que le logement peut faire seul sont chiffrés : chaque geste du bouquet type est remplacé par celui que l'outil « Travaux Rénovation » propose au logement — isolation des murs par l'intérieur au lieu de l'extérieur, VMC hygroréglable au lieu de la VMC double flux, remplacement des fenêtres au lieu de l'isolation des combles, chauffe-eau thermodynamique au lieu de la pompe à chaleur ou du chauffe-eau solaire quand l'eau chaude du logement est prouvée individuelle — et le chauffage n'est pas remplacé. Un geste n'est chiffré que si les données de la fiche DPE ne l'écartent pas (fenêtres déjà très bien isolées, logement trop récent pour ce geste…). Si vous composez le bouquet vous-même, la carte « Personnaliser le bouquet de travaux » ne propose, pour un appartement, que les gestes que l'outil « Travaux Rénovation » propose à ce logement, retenus par les mêmes règles de la fiche DPE ; pour une maison, elle propose son catalogue habituel, sauf l'isolation d'un plancher bas que l'outil « Travaux Rénovation » ne propose pas non plus : plancher déjà très bien isolé, plancher auquel le diagnostic n'attribue aucune perte de chaleur (0 W/K), ou plancher entièrement posé sur terre-plein. Ce que vous cochez est ensuite chiffré tel que vous l'avez choisi. En appartement, seuls les travaux du logement sont chiffrés, avec la classe estimée après ces travaux, qui peut rester moins bonne que la classe visée ; les travaux de la copropriété sont nommés sans être chiffrés. « En appartement, ces travaux touchent en général les parties communes ou les équipements de l'immeuble : ils relèvent alors de la copropriété et se décident en assemblée générale. Ils ne sont chiffrés ici ni en coût ni en aides : ce bouquet ne compte que les travaux de votre logement. »
Pour un appartement, la classe atteinte n'est pas présumée : elle est estimée sur ces seuls travaux, et la page l'écrit au-dessus du budget (« classe estimée après ces travaux »). Le parcours accompagné MaPrimeRénov', qui exige pour la première étape de travaux un gain d'au moins deux classes (arrêté du 17 novembre 2020, art. 13-2, 1° a)), n'est chiffré que si cette estimation l'atteint ; sinon, la page dit pourquoi il ne l'est pas, avec cette réserve : « Si ces travaux sont une étape ultérieure d’un parcours déjà engagé, votre accompagnateur peut vous dire si la condition s’applique. » Les aides MaPrimeRénov' et CEE sont déduites en fonction de la catégorie de revenu sélectionnée, là où elles sont chiffrées (voir l'outre-mer ci-dessous). Attention : le dispositif Éco-PTZ est un PRÊT, donc il ne vient pas en déduction du coût — il en finance le reste à charge.
Outre-mer, la page applique les règles suivantes et les écrit sous le budget du logement concerné. Hors de France métropolitaine : « Le parcours accompagné de MaPrimeRénov' (rénovation d'ampleur) n'est ouvert qu'aux logements situés en France métropolitaine (décret n° 2020-26, art. 2, I, 1°) : il n'est ni proposé ni chiffré ici pour votre logement. » En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, les aides par geste restent chiffrées : « Logement en outre-mer : les aides affichées suivent le barème de métropole et peuvent différer pour votre logement. » Les primes CEE y sont chiffrées avec les fiches de métropole, en zone climatique H3 (arrêté du 22 décembre 2014, art. 4), sauf pour les travaux sans fiche de métropole applicable : « Primes CEE non chiffrées ici : fiche propre à l'outre-mer. Le chauffe-eau solaire relève d'une fiche CEE réservée à la France d'outre-mer (arrêté du 22 décembre 2014, art. 4) ; l'isolation des combles et des murs en relève pour un chantier engagé jusqu'au 30 avril 2027 (fiches BAR-EN-106 et BAR-EN-107, abrogées à compter du 1er mai 2027). Cet outil n'applique pas ces fiches, et aucun montant calculé pour votre logement ne les compte. » « Pompe à chaleur air/air : prime CEE non chiffrée ici en outre-mer. La fiche propre à l'outre-mer (BAR-TH-141) ne vise que le remplacement d'un climatiseur existant en appartement, et cet outil ne chiffre pas ce cas ; aucun montant calculé pour votre logement ne la compte. » « Isolation de toiture terrasse : prime CEE non chiffrée ici en outre-mer. La fiche propre à l'outre-mer (BAR-EN-106) s'intitule « Isolation de combles ou de toitures », mais ne vise que les combles perdus et les rampants de toiture (§ 2) ; faute de savoir si elle écarte la fiche des toitures terrasses (BAR-EN-105), cet outil ne chiffre pas ce cas ; aucun montant calculé pour votre logement ne la compte. Les deux fiches (BAR-EN-105, BAR-EN-106) sont abrogées à compter du 1er mai 2027. » « Primes CEE non chiffrées ici : fiche réservée à la France métropolitaine. Pour la ventilation, le désembouage et le système solaire combiné, la fiche CEE ne vise que la France métropolitaine, et le catalogue du ministère n'a pas de fiche propre à l'outre-mer pour ces travaux ; aucun montant calculé pour votre logement ne les compte. » À Saint-Pierre-et-Miquelon, à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin et pour les codes postaux en 98 : « MaPrimeRénov' et les primes CEE (certificats d'économies d'énergie) ne sont pas chiffrées ici pour votre logement : leur application là où il se situe n'a pas été vérifiée, et aucun montant calculé pour votre logement ne les compte. » « L'éco-PTZ n'est pas chiffré ici pour votre logement : ce prêt repose sur un crédit d'impôt du code général des impôts (art. 244 quater U), dont l'application là où se situe votre logement n'a pas été vérifiée. Les collectivités de Saint-Pierre-et-Miquelon, de Saint-Barthélemy et de Saint-Martin, notamment, fixent elles-mêmes les règles applicables en matière d'impôts, droits et taxes, pour les deux dernières dans les conditions que précise le code général des collectivités territoriales (CGCT, art. LO 6414-1, II, 1°, LO 6214-3, I, 1° et LO 6314-3, I, 1°). »
reste_a_charge = max(0, cout_total_travaux - aides_mpr - cee
+ reste_a_charge_parcours_accompagne)
actions = actions distinctes ouvertes par le bouquet (CCH, art. D. 319-16, I, 1°)
cout_eligible = coût TTC des seuls gestes rattachés à une action
plafond = 7 000 € (parois vitrées et portes seules) | 15 000 € (1 action)
| 25 000 € (2 actions) | 30 000 € (3 actions et plus) — art. D. 319-21
eco_ptz = min(plafond, cout_eligible) — art. D. 319-54. Sources réglementaires
- Calibration OneDpe « valeur verte » — transactions DVF, corpus 2025 (table décote par étiquette × type de bien × région)
- Repère externe : Notaires de France — « La valeur verte des logements en France », transactions 2024 (régression hédonique, 552 850 transactions modélisées) — cité à titre de comparaison, ce n'est pas la source de notre table
- BDNB CSTB 2025 — Prix médian de référence par commune (5 533 communes), pour la ligne de prix médian des résultats
- CRE — Trajectoire prix énergie 2025-2030 (inflation +3 %/an par défaut)
- ADEME — Coefficients 3CL (kWh/m²/an par étiquette DPE ; redescente EP → EF de l'électricité au facteur 1,9 (le barème de la France métropolitaine auquel la base de l'ADEME est constatée, faute d'énergie finale fournie par le diagnostic))
- ANAH — MaPrimeRénov' 2026 (barèmes par catégorie de revenu Bleu/Jaune/Violet/Rose)
- Décence énergétique et mise en location — En métropole, un logement est considéré comme non décent — et ne peut plus être loué en l'état — à compter du 1er janvier 2025 s'il est classé G, du 1er janvier 2028 s'il est classé F, du 1er janvier 2034 s'il est classé E. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte : à compter du 1er janvier 2028 pour la classe G, du 1er janvier 2031 pour la classe F, la classe E y restant décente. Source : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 6, dans sa rédaction issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et Résilience), art. 160.
- Bouquets travaux par transition (G→D, F→D, E→D…) — calibration interne basée sur retours d'expérience ANAH et CSTB
5. Conformité juridique DGCCRF
Le calculateur de décote DPE applique notre propre table « valeur verte », calibrée sur les transactions DVF appariées aux diagnostics DPE (corpus 2025). Les chiffres sont indicatifs : la valeur réelle d'un bien dépend de sa localisation précise, de son état général et du marché local. Conformément à la DGCCRF, aucune valorisation individuelle n'est promise — seul un notaire ou un expert immobilier peut chiffrer un bien précis.
Notre approche : (1) toutes les valeurs sont présentées comme « estimations indicatives » ; (2) les fourchettes basse/haute sont systématiquement affichées pour refléter l'incertitude ; (3) un disclaimer rappelle qu'un notaire ou un expert immobilier reste l'unique source de valorisation légalement opposable ; (4) le calcul s'exécute dans votre navigateur — si vous êtes connecté, son résultat est enregistré dans votre espace pour que vous puissiez le retrouver.
6. Limites connues
- Variantes régionales : appliquées aux étiquettes E, F et G — jusqu'à 11 régions (maison et appartement), plus une variante « Paris prime » réservée aux appartements. Les biens de type immeuble et les couples (étiquette, région) non calibrés retombent sur la moyenne nationale.
- Estimation prix m² : à l’échelle de la COMMUNE, via la BDNB du CSTB 2025 (5 533 communes), avec repli sur notre table de prix tenue à la main (1 117 codes postaux, DOM et Corse compris). Hors couverture, la commune concernée est nommée à l’écran au lieu d’un simple masquage de la ligne — le calcul de décote en % reste valable.
- Granularité : la référence de prix est COMMUNALE. Dans une commune étendue ou contrastée, deux quartiers peuvent s’écarter fortement de cette médiane — l’écart affiché entre le prix demandé et la médiane communale se lit avec cette réserve.
- Consommation énergie : milieu de la fourchette d'étiquette DPE (sauf consommation réelle saisie). Pour la classe G non bornée : 470 kWh/m²/an (moyenne observée du parc G ≈ 440-500 selon l'Anah).
- Bouquet travaux : pré-calibré par transition (G→D, F→D, etc.) ; en appartement, réduit aux seuls travaux du logement (voir le § 3). Pour un parcours sur-mesure (combinaison non-standard, copropriété), utiliser l'outil « Travaux Rénovation » dédié.