1. Formule de la décote vénale
La décote vénale est l'écart moyen de prix entre un bien d'une certaine étiquette DPE et un bien équivalent classé D (référence de marché). Source : étude « valeur verte » Notaires de France 2024 (~2,8 M transactions analysées 2018-2023).
prix_attendu = prix_affiche × (1 - decote_pourcentage)
fourchette_basse = prix_affiche × (1 - decote_max)
fourchette_haute = prix_affiche × (1 - decote_min)La table de décote est croisée (étiquette DPE × type de bien : maison / appartement / immeuble). Les variantes régionales sont appliquées automatiquement à partir du code postal pour les étiquettes E, F et G : jusqu'à 11 régions calibrées (Paris intra-muros -10 %, Lyon, Marseille, Aquitaine, Nouvelle-Aquitaine rurale -27 %, etc.) ; pour les appartements, une variante « Paris prime » s'ajoute (arrondissements 1-8, 16, 17 au-delà de 12 000 €/m², où la rareté foncière efface une partie de la pénalité DPE). Pour les biens de type immeuble et les couples (étiquette, région) sans variante calibrée, la moyenne nationale est appliquée avec un disclaimer.
2. Projection du coût énergie
Le coût énergie annuel est estimé à partir de la consommation moyenne par étiquette (méthode 3CL ADEME), de la surface habitable, du prix moyen de l'énergie principale et — pour les pompes à chaleur — d'un COP différencié par type :
cout_annuel = conso_kWh/m²/an × surface × prix_€/kWh / COP
cout_N_ans = Σ_{i=0..N-1} cout_annuel × (1 + inflation)^i- PAC air / air : COP 3,0
- PAC air / eau : COP 3,5
- PAC géothermique : COP 4,5
- Inflation par défaut : +3 %/an (CRE 2025-2030)
3. Budget travaux & aides
Le budget travaux estime le coût pour atteindre la classe D depuis l'étiquette actuelle, à partir d'un bouquet typique pré-calibré (isolation toiture / murs / fenêtres / VMC / pompe à chaleur selon la transition). Les aides MaPrimeRénov', CEE et Éco-PTZ sont déduites en fonction de la catégorie de revenu sélectionnée.
reste_a_charge = cout_total_travaux - aides_mpr - cee
eco_ptz_disponible = min(reste_a_charge, plafond_eco_ptz)4. Sources réglementaires
- Notaires de France — Étude « valeur verte » 2024 (table décote par étiquette × type de bien × région, ≈ 2,8 M transactions 2018-2023)
- BDNB CSTB 2025 — Prix médian de référence par commune (5 524 communes) et par quartier IRIS (24 681 quartiers), pour la ligne « Prix médian marché » des résultats
- CRE — Trajectoire prix énergie 2025-2030 (inflation +3 %/an par défaut)
- ADEME — Coefficients 3CL 2025/2026 (kWh/m²/an par étiquette DPE, coefficient EP électricité 1,9 post-2026)
- ANAH — MaPrimeRénov' 2026 (barèmes par catégorie de revenu Bleu/Jaune/Violet/Rose)
- Loi Climat & Résilience (22 août 2021) — Calendrier d'interdiction de location G (2025) / F (2028) / E (2034)
- Bouquets travaux par transition (G→D, F→D, E→D…) — calibration interne basée sur retours d'expérience ANAH et CSTB
5. Conformité juridique DGCCRF
Le calculateur de décote DPE applique des moyennes statistiques nationales tirées de l'étude « valeur verte » des Notaires de France 2024 (≈ 2,8 millions de transactions analysées 2018-2023). Les chiffres sont indicatifs : la valeur réelle d'un bien dépend de sa localisation précise, de son état général et du marché local. Conformément à la DGCCRF, aucune valorisation individuelle n'est promise — seul un notaire ou un expert immobilier peut chiffrer un bien précis.
Notre approche : (1) toutes les valeurs sont présentées comme « estimations indicatives » ; (2) les fourchettes basse/haute sont systématiquement affichées pour refléter l'incertitude ; (3) un disclaimer rappelle qu'un notaire ou un expert immobilier reste l'unique source de valorisation légalement opposable ; (4) aucune donnée personnelle n'est collectée — le calcul est entièrement client-side.
6. Limites connues
- Variantes régionales : appliquées aux étiquettes E, F et G — jusqu'à 11 régions (maison et appartement), plus une variante « Paris prime » réservée aux appartements. Les biens de type immeuble et les couples (étiquette, région) non calibrés retombent sur la moyenne nationale.
- Estimation prix m² : disponible via la BDNB du CSTB 2025 (5 524 communes, dont 24 681 quartiers IRIS), avec repli sur les données marché (~1 100 villes). Hors couverture, la ligne « Prix médian marché » est masquée — le calcul de décote en % reste valable.
- Consommation énergie : milieu de la fourchette d'étiquette DPE (sauf consommation réelle saisie). Pour la classe G non bornée : 470 kWh/m²/an (moyenne observée du parc G ≈ 440-500 selon l'Anah).
- Bouquet travaux : pré-calibré par transition (G→D, F→D, etc.). Pour un parcours sur-mesure (combinaison non-standard, copropriété), utiliser l'outil « Travaux Rénovation » dédié.