1. Formule de la décote vénale
La décote vénale est l'écart moyen de prix entre un bien d'une certaine étiquette DPE et un bien équivalent classé D (référence de marché). Source : calibration OneDpe « valeur verte » sur les transactions DVF appariées aux diagnostics DPE (corpus 2025). Repère externe, cité à titre de comparaison et non comme source de notre table : l'étude « valeur verte » des Notaires de France sur les transactions 2024 (régression hédonique, 552 850 transactions modélisées) mesure -25 % sur les maisons G et -12 % sur les appartements G.
prix_attendu = prix_affiche × (1 - decote_pourcentage)
fourchette_basse = prix_affiche × (1 - decote_max)
fourchette_haute = prix_affiche × (1 - decote_min)La table de décote est croisée (étiquette DPE × type de bien : maison / appartement / immeuble). Les variantes régionales sont appliquées automatiquement à partir du code postal pour les étiquettes E, F et G : jusqu'à 11 régions calibrées (Paris intra-muros -10 %, Lyon, Marseille, Aquitaine, Nouvelle-Aquitaine rurale -27 %, etc.) ; pour les appartements, une variante « Paris prime » s'ajoute (arrondissements 1-8, 16, 17 au-delà de 12 000 €/m², où la rareté foncière efface une partie de la pénalité DPE). Pour les biens de type immeuble et les couples (étiquette, région) sans variante calibrée, la moyenne nationale est appliquée avec un disclaimer.
2. Projection du coût énergie
Le coût énergie annuel est estimé à partir de la consommation en ÉNERGIE FINALE — celle qui est facturée — de la surface habitable et du prix moyen de l’énergie principale. La consommation vient du DPE consulté lorsque son numéro est renseigné ; à défaut, c’est une valeur repère au milieu de la fourchette de la classe, et non un calcul 3CL par bâtiment. Un DPE exprime sa consommation en énergie primaire : on la ramène en énergie finale par le coefficient réglementaire du vecteur avant d’y appliquer un prix, qui est un prix au kWh facturé :
conso_finale = conso_primaire_kWh/m²/an ÷ coef_energie_primaire
cout_annuel = conso_finale × surface × prix_€/kWh
cout_N_ans = Σ_{i=0..N-1} cout_annuel × (1 + inflation)^i- Coefficient d'énergie primaire : pour l'électricité, 1,9 (le barème auquel la base de l'ADEME est constatée, faute d'énergie finale fournie par le diagnostic) ; 1,0 pour toutes les autres énergies
- Aucun COP n'est appliqué au coût : la consommation d'un DPE tient déjà compte du rendement du générateur installé, pompe à chaleur comprise. Le type de PAC n'entre donc pas dans ce calcul.
- Inflation par défaut : +3 %/an (CRE 2025-2030)
3. Budget travaux & aides
Le budget travaux estime le coût pour atteindre la classe D depuis l'étiquette actuelle, à partir d'un bouquet typique pré-calibré (isolation toiture / murs / fenêtres / VMC / pompe à chaleur selon la transition). Les aides MaPrimeRénov' et CEE sont déduites en fonction de la catégorie de revenu sélectionnée. Attention : le dispositif Éco-PTZ est un PRÊT, donc il ne vient pas en déduction du coût — il en finance le reste à charge.
reste_a_charge = cout_total_travaux - aides_mpr - cee
eco_ptz_disponible = min(reste_a_charge, plafond_eco_ptz)4. Sources réglementaires
- Calibration OneDpe « valeur verte » — transactions DVF, corpus 2025 (table décote par étiquette × type de bien × région)
- Repère externe : Notaires de France — « La valeur verte des logements en France », transactions 2024 (régression hédonique, 552 850 transactions modélisées) — cité à titre de comparaison, ce n'est pas la source de notre table
- BDNB CSTB 2025 — Prix médian de référence par commune (5 533 communes), pour la ligne de prix médian des résultats
- CRE — Trajectoire prix énergie 2025-2030 (inflation +3 %/an par défaut)
- ADEME — Coefficients 3CL (kWh/m²/an par étiquette DPE ; redescente EP → EF de l'électricité au facteur 1,9 (le barème auquel la base de l'ADEME est constatée, faute d'énergie finale fournie par le diagnostic))
- ANAH — MaPrimeRénov' 2026 (barèmes par catégorie de revenu Bleu/Jaune/Violet/Rose)
- Loi Climat & Résilience (22 août 2021) — Calendrier d'interdiction de location G (2025) / F (2028) / E (2034)
- Bouquets travaux par transition (G→D, F→D, E→D…) — calibration interne basée sur retours d'expérience ANAH et CSTB
5. Conformité juridique DGCCRF
Le calculateur de décote DPE applique notre propre table « valeur verte », calibrée sur les transactions DVF appariées aux diagnostics DPE (corpus 2025). Les chiffres sont indicatifs : la valeur réelle d'un bien dépend de sa localisation précise, de son état général et du marché local. Conformément à la DGCCRF, aucune valorisation individuelle n'est promise — seul un notaire ou un expert immobilier peut chiffrer un bien précis.
Notre approche : (1) toutes les valeurs sont présentées comme « estimations indicatives » ; (2) les fourchettes basse/haute sont systématiquement affichées pour refléter l'incertitude ; (3) un disclaimer rappelle qu'un notaire ou un expert immobilier reste l'unique source de valorisation légalement opposable ; (4) le calcul s'exécute dans votre navigateur — si vous êtes connecté, son résultat est enregistré dans votre espace pour que vous puissiez le retrouver.
6. Limites connues
- Variantes régionales : appliquées aux étiquettes E, F et G — jusqu'à 11 régions (maison et appartement), plus une variante « Paris prime » réservée aux appartements. Les biens de type immeuble et les couples (étiquette, région) non calibrés retombent sur la moyenne nationale.
- Estimation prix m² : à l’échelle de la COMMUNE, via la BDNB du CSTB 2025 (5 533 communes), avec repli sur notre table de prix tenue à la main (1 117 codes postaux, DOM et Corse compris). Hors couverture, la commune concernée est nommée à l’écran au lieu d’un simple masquage de la ligne — le calcul de décote en % reste valable.
- Granularité : la référence de prix est COMMUNALE. Dans une commune étendue ou contrastée, deux quartiers peuvent s’écarter fortement de cette médiane — l’écart affiché entre le prix demandé et la médiane communale se lit avec cette réserve.
- Consommation énergie : milieu de la fourchette d'étiquette DPE (sauf consommation réelle saisie). Pour la classe G non bornée : 470 kWh/m²/an (moyenne observée du parc G ≈ 440-500 selon l'Anah).
- Bouquet travaux : pré-calibré par transition (G→D, F→D, etc.). Pour un parcours sur-mesure (combinaison non-standard, copropriété), utiliser l'outil « Travaux Rénovation » dédié.