Quelle décote pour un bien selon son DPE ?

Comment ça marche ?

Ce que disent 956 923 transactions réelles

Nous avons apparié près d'un million de ventes avec le diagnostic du bien vendu. Sur les maisons, l'écart de prix au mètre carré entre une classe G et une classe D atteint 22 %. Mais la décote ne se comporte pas du tout de la même façon selon le type de bien et le marché.

Maisons : un gradient régulier de A à G

Prix médian au mètre carré par classe, sur 825 719 ventes de maisons. La régularité de la progression est ce qui rend ce résultat solide : ce n'est pas un décrochage isolé sur les passoires, c'est une échelle continue.

Notre contrepoint : l’étude des Notaires

L'étude Notaires de France 2024 sur la valeur verte, elle, isole l'effet du DPE par régression hédonique — une méthode qui neutralise les autres facteurs. Elle mesure −25 % sur les maisons classées G et −12 % sur les appartements. Notre −22,2 % sur les maisons en est très proche, ce qui conforte le chiffre. Sur les appartements en revanche, c'est leur méthode qui fait référence, pas la nôtre : si vous devez retenir un chiffre pour un appartement, retenez le leur.

Où la décote frappe le plus fort (maisons)

Ce classement porte sur les maisons uniquement — pour les raisons expliquées juste au-dessus, un classement communal sur les appartements n'aurait pas de sens. L'écart se creuse dans les marchés détendus, là où l'acheteur a le choix et peut faire baisser le prix d'un bien énergivore. Sur les communes que nos volumes permettent de publier, les écarts observés dépassent 30 % à Tulle, Thiers ou Mamers. À l'inverse, sur un marché tendu, une passoire se vend quand même : l'acheteur n'a pas d'alternative. La géographie compte donc autant que l'étiquette.

Écart entre la médiane des classes F et G réunies et celle des classes D, en valeur brute, sur les ventes de maisons. 452 communes franchissent nos seuils de publication (au moins 50 ventes de référence et 30 passoires), sur 2 560 documentées. Les communes sous ces seuils ne sont pas publiées : sur de petits volumes, un écart de 40 % peut n'être qu'un accident d'échantillon.

Les erreurs qui font rater une négociation

1. 1

   Appliquer la décote à un prix déjà décoté

   Le calculateur traite le prix que vous saisissez comme celui d'un bien équivalent classé D, puis lui retranche l'écart de classe. Si le vendeur a déjà baissé son prix à cause du DPE, le même écart est retiré une seconde fois.

   Ce que ça change : La remise paraît complète alors qu'une partie était déjà dans le prix affiché — ou l'offre descend si bas qu'elle n'est même pas discutée. Le réflexe utile : comparer d'abord le prix affiché aux ventes récentes de biens classés D dans le même secteur, puis n'appliquer la décote qu'à ce prix de référence.

2. 2

   Laisser le champ code postal vide

   Le code postal est facultatif, mais sans lui le calcul retombe sur la moyenne nationale au lieu de la variante régionale. Ces variantes n'existent que pour les classes E, F et G, jamais pour les immeubles, et leur couverture dépend du type de bien : au plus 34 départements pour une maison G, 27 à 28 pour une maison E ou F, et 5 à 6 seulement pour un appartement.

   Ce que ça change : Partout ailleurs, le résultat reste une moyenne nationale — ce qu'il faut annoncer comme tel dans une négociation. Les marchés où l'étiquette pèse le moins sont précisément ceux où une moyenne nationale se retourne contre vous.

3. 3

   Prendre l’étiquette du DPE pour une donnée sûre

   Le calculateur applique fidèlement la lettre qu'on lui donne. Or un diagnostic peut présenter des incohérences internes entre la consommation déclarée, l'isolation décrite et les caractéristiques du bâti, qui rendent l'étiquette discutable.

   Ce que ça change : Une lettre contestable fausse toute la négociation, dans un sens comme dans l'autre. Sur notre sous-parc observable de 689 279 diagnostics, 11,1 % portent au moins une incohérence majeure une fois l'échantillon repondéré par département et par millésime. C'est un signal à faire vérifier auprès du diagnostiqueur avant d'argumenter, pas un verdict sur le diagnostic ni sur son auteur.

4. 4

   Utiliser une étiquette calculée à un autre palier du coefficient électricité

   Le coefficient de conversion en énergie primaire de l'électricité dépend de la date d'établissement du DPE : 2,3 du 1er juillet 2021 au 31 décembre 2025, 1,9 en 2026, 1,7 à compter du 1er janvier 2027. L'étiquette d'un logement chauffé à l'électricité est calculée au palier de SA date — pas à celui qui s'applique aux diagnostics établis aujourd'hui.

   Ce que ça change : Le même logement peut gagner une classe sans le moindre travaux une fois son DPE mis à jour. Saisir l'ancienne lettre gonfle la décote annoncée, et l'argumentaire s'effondre dès que l'autre partie le remarque.

Que faire de ce chiffre