Un logement classé A ou B, c'est rassurant — sauf quand l'immeuble entier des années 1990, chauffé aux convecteurs électriques, affiche la même étiquette flatteuse sur des dizaines de lots. Ce profil-là est physiquement très improbable sans rénovation lourde et documentée. Nous avons cherché ces profils dans la base nationale des diagnostics de performance énergétique (DPE) — plus de 16 millions de diagnostics — et nous en avons tiré une carte : celle des départements où se concentrent les clusters de DPE suspects.
« Suspect » ne veut pas dire « frauduleux ». Une étiquette anormalement bonne peut venir d'une vraie rénovation invisible dans nos données. Mais quand cinq logements ou plus d'un même immeuble ancien cumulent une note A/B et un chauffage qui ne permet normalement pas de l'atteindre, la signature mérite un second regard. C'est exactement ce que l'État cherche désormais à repérer : depuis 2023, l'ADEME exploite un outil d'intelligence artificielle qui détecte les DPE statistiquement atypiques.
Environ 1 100 immeubles du sous-parc analysable présentent la signature la plus difficile à expliquer autrement que par une surévaluation : bâti d'avant 2000, au moins cinq logements classés A ou B, tous au chauffage électrique direct (convecteurs). 764 d'entre eux au critère le plus strict.
Ce que cet article couvre
Le tour de vis réglementaire sur le contrôle des DPE (plan de fiabilisation, contrôles renforcés, détection par IA, QR code), la méthode par laquelle nous identifions un « cluster suspect » et comment nous écartons les faux positifs, la carte départementale qui en résulte et sa lecture honnête, quatre cas réels anonymisés, les quatre erreurs d'interprétation à éviter, et comment vérifier vous-même la cohérence de votre immeuble.
Le contrôle des DPE se durcit en 2026
Le DPE est opposable depuis le 1ᵉʳ juillet 2021 : ses informations engagent la responsabilité du vendeur (article L.271-4 du Code de la construction et de l'habitation) et du bailleur (article L.126-29 du même code). Un diagnostic erroné peut donc fonder une action contre le diagnostiqueur (responsabilité délictuelle, article 1240 du Code civil). Dans ce contexte, l'État a engagé un plan de fiabilisation des DPE, présenté le 19 mars 2025, articulé autour de trois axes : mieux repérer, mieux contrôler, mieux former.
| Levier | Mesure | Référence / source |
|---|---|---|
| Détection | Outil d'IA de l'ADEME (depuis 2023) repérant les DPE atypiques (trop rapides, classements aux limites de seuil) | ecologie.gouv.fr |
| Contrôles | Montée en charge : ~3 000 (2023) → 8 000 (2024) → cible 10 000 diagnostiqueurs audités (2025) | Plan de fiabilisation, 19/03/2025 |
| Sanctions | Environ 500 à 557 certifications retirées depuis le 1ᵉʳ juillet 2024 ; réinscription interdite 18 mois | Communication ministérielle, 03/2025 |
| Surproduction | Au-delà de 1 000 DPE sur 12 mois glissants, suspension possible du diagnostiqueur | Arrêté du 28/07/2025 |
| Authenticité | QR code obligatoire sur le DPE (depuis septembre 2025) renvoyant à la page ADEME ; numéro d'enregistrement à 13 caractères | Arrêté du 16/06/2025 |
Le message est clair : la puissance publique traque désormais les signaux statistiques d'incohérence. Notre carte matérialise géographiquement ce que cette détection vise — sans se substituer à elle, et sans valeur d'accusation.
Comment on repère un « cluster suspect » (et comment on écarte les faux positifs)
Le principe : un DPE isolé ne prouve rien. Nous raisonnons à l'échelle de l'immeuble, en regroupant les diagnostics d'une même adresse établis avec la même méthode de calcul (3CL-2021). Un immeuble est marqué « suspect » quand il cumule un motif de contenu physiquement implausible et une concentration — jamais sur un signal unique.
Cette échelle change tout. Avec plus de 16 millions de diagnostics — l'essentiel du parc résidentiel évalué depuis la réforme de 2021 —, c'est le plus grand corpus exploitable en France pour ce type d'analyse. Là où les études de fiabilité publiques travaillent sur quelques centaines de logements, et où l'État détecte au cas par cas, nous pouvons raisonner immeuble par immeuble sur la quasi-totalité du parc, puis agréger département par département. C'est cette granularité — et non un accès privilégié à une quelconque « liste de fraudeurs » — qui fait l'originalité de la carte.
La signature la plus robuste : le bâti ancien « trop bien classé »
Le profil le plus difficile à expliquer autrement que par une surévaluation : un immeuble construit avant 2000, avec au moins cinq logements classés A ou B partageant le même chauffage. Quand ce chauffage est l'électrique direct (convecteurs), atteindre une classe A ou B sur du bâti ancien est physiquement très improbable sans isolation lourde — qui, elle, laisserait des traces (factures, travaux votés). C'est la signature des quatre cas réels que nous avons vérifiés manuellement.
Pourquoi un convecteur ne « fait » pas une classe A ? Parce que l'étiquette dépend de la consommation d'énergie primaire au mètre carré : un chauffage électrique direct, même avec le coefficient de conversion abaissé à 1,9 depuis janvier 2026, reste énergivore sur un bâti mal isolé. Atteindre A ou B suppose une enveloppe très performante — murs et combles isolés, menuiseries récentes — qui, sur un immeuble des années 1990 jamais rénové, ne s'improvise pas. Quand des dizaines de lots affichent pourtant cette combinaison, l'explication la plus simple n'est pas la performance réelle.
Quatre familles de signaux, jamais un seul
Le chauffage électrique sur bâti ancien n'est pas le seul motif. Nos détecteurs combinent quatre familles de signatures, toujours croisées avec une concentration : un même profil répété (générateur, étiquette et tranche d'âge identiques sur au moins cinq lots), une surface aberrante (la surface de l'immeuble entier recopiée sur un lot individuel), une année de construction qui diverge nettement de la médiane de l'immeuble, ou une concentration de diagnostics le même jour. Ce dernier signal, à lui seul, ne prouve rien : il survient naturellement sur environ un quart des immeubles, et n'est donc jamais retenu isolément — uniquement en renfort d'un motif de contenu implausible.
Du brut au « smoking gun » : le tri des faux positifs
Notre méthode privilégie la précision sur le rappel : mieux vaut rater un cas douteux que désigner à tort un immeuble honnête. Nous resserrons donc le critère par étapes, comme le montre la figure ci-dessous.
Les limites, dites d'emblée. Le premier faux positif possible est une rénovation lourde réelle (isolation par l'extérieur de copropriété, raccordement à un réseau de chaleur) non déclarée à l'ADEME : elle produit les mêmes chiffres sans aucune fraude. Nos résultats portent en outre sur le sous-parc observable — les immeubles avec assez de diagnostics comparables — et ne sont jamais extrapolés au parc national. Les taux par département sont calculés sur les immeubles analysables, et les départements à faible échantillon sont grisés.
Ce que révèle la carte
Sur les 439 708 immeubles analysables (au moins cinq logements, méthode 3CL-2021), la signature défendable concerne environ 1 100 immeubles — soit 0,25 % du sous-parc. Faible en proportion, mais très concentré géographiquement : les départements méditerranéens et de forte location saisonnière (Aude, Gard, Var, Alpes-Maritimes, Pyrénées-Orientales) affichent les taux les plus élevés, plusieurs fois la moyenne.
Cette géographie a une logique : les zones touristiques concentrent des résidences anciennes louées de façon saisonnière, où l'enjeu d'afficher une « bonne » étiquette — pour louer malgré le calendrier d'interdiction des passoires — est le plus fort. La carte ne désigne personne ; elle indique où regarder.
Cette pression a une cause réglementaire. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location ; F suivra en 2028, E en 2034. Pour un bien ancien destiné à la location, l'écart entre une étiquette F et une étiquette C ou mieux n'est plus cosmétique : il conditionne le droit de louer. C'est précisément là que le risque de surévaluation est le plus fort — et c'est aussi pourquoi l'arrêté du 28 juillet 2025 plafonne désormais le nombre de diagnostics qu'un même professionnel peut produire : au-delà de 1 000 sur douze mois glissants, sa certification peut être suspendue.
Un mot, enfin, sur ce que la carte ne dit pas. Un département peu coloré n'est pas « plus honnête » : il peut simplement compter moins d'immeubles assez diagnostiqués pour être analysés, ou un bâti plus récent où la signature ne s'applique pas. Inversement, un département très coloré reflète autant une forte densité de copropriétés anciennes qu'un éventuel excès de complaisance. La carte hiérarchise des zones à examiner ; elle ne classe pas les territoires par vertu.
Quatre signatures réelles (anonymisées)
Nous avons vérifié manuellement plusieurs immeubles cumulant ces signaux. Tous sont décrits sans adresse, sans nom de copropriété ni de diagnostiqueur — uniquement par leur agglomération et leur profil technique.
- Une résidence balnéaire du Sud-Est, années 2010 : plusieurs lots à convecteurs électriques classés A/B.
- Un immeuble de l'Est de la France : plusieurs lots à surface anormale identique — la surface de l'immeuble entier semble recopiée sur chaque lot — classés A en chaudière à condensation.
- Une très grande copropriété parisienne, années 1990 : plus de cent lots classés A en convecteurs électriques.
- Un petit immeuble d'outre-mer, milieu du XXᵉ siècle : tous les lots classés A en chaudière à condensation.
Ces signatures sont suspectes et appellent une vérification ; elles ne constituent pas, à elles seules, la preuve d'une irrégularité. Une rénovation lourde réellement documentée expliquerait les mêmes chiffres.
Les 4 erreurs d'interprétation à éviter
Erreur n° 1 — Lire « suspect » comme « frauduleux »
Un profil statistiquement atypique n'est pas une fraude : c'est une incohérence à confirmer au cas par cas. Notre carte est un outil de vigilance, pas un verdict.
Erreur n° 2 — Croire qu'une classe A est forcément une bonne nouvelle
Si vous achetez sur la foi d'un DPE surévalué, vous héritez d'un logement plus énergivore — et plus difficile à louer ou revendre — que l'étiquette ne le laissait croire. Un second avis avant l'achat coûte bien moins cher qu'une mauvaise surprise.
Erreur n° 3 — Ne pas vérifier l'authenticité du diagnostic
Tout DPE valide porte un numéro d'enregistrement ADEME à 13 caractères et, depuis septembre 2025, un QR code renvoyant à la page officielle. Un numéro absent ou non reconnu est un signal d'alerte immédiat.
⚠️ Attention : un DPE de complaisance ne profite pas à l'acheteur ou au locataire — il les expose. Comparez toujours l'étiquette à des biens similaires du même secteur et à la cohérence physique du bâti (année, isolation, chauffage) avant de décider.
Erreur n° 4 — Penser qu'on ne peut rien faire
En cas de doute sérieux, vous pouvez demander un contre-diagnostic à un autre professionnel certifié, puis signaler le diagnostic à l'organisme qui a certifié le diagnostiqueur, à l'ADEME (via l'observatoire DPE) ou à la DGCCRF (SignalConso). En cas de préjudice chiffrable, la responsabilité du diagnostiqueur peut être engagée — voir notre guide sur les recours en cas de DPE erroné.
Vérifiez la cohérence de votre immeuble
Collez votre numéro DPE et comparez votre logement aux autres lots de votre immeuble : étiquettes, énergie de chauffage, cohérence d'ensemble. L'outil signale si votre immeuble présente une signature statistiquement atypique qui mérite un second avis — sans accusation, avec le détail des limites.
Pour aller plus loin : les 7 signaux d'un DPE bâclé ou surévalué et le cas particulier des copropriétés, entre DPE collectif et DPE individuel.
Conclusion
La carte des DPE suspects ne dénonce personne : elle montre où les profils statistiquement improbables se concentrent, sur quelle méthode, et avec quelles limites assumées. À l'heure où l'État renforce ses contrôles et où le DPE conditionne le droit de louer, savoir lire ces signaux protège l'acheteur comme le locataire — et le marché dans son ensemble.
Le réflexe utile : avant tout achat ou toute location, vérifier l'authenticité du diagnostic et le confronter à son immeuble. La vérification DPE d'OneDpe le fait pour vous et pointe les incohérences à lever.
