Une passoire thermique ne se vend pas au même prix selon l'endroit. À Tulle ou à Thiers, une maison classée F ou G part en moyenne près de 40 % moins cher au mètre carré qu'une maison classée C ou D du même secteur. En petite couronne parisienne ou sur la Côte d'Azur, l'écart s'efface presque entièrement. Pour le savoir, nous avons analysé près d'un million de ventes réelles dont on connaît à la fois le prix et l'étiquette énergie — et nous en avons tiré une décote, ville par ville et département par département.
Le terme exact, c'est « décote observée » : un écart de prix constaté sur des transactions réelles, pas l'effet isolé de l'étiquette. Cette nuance compte, et nous y revenons en détail. Mais le constat d'ensemble est sans appel — et il recoupe, sur les maisons, la « valeur verte » mesurée par les Notaires de France avec une méthode totalement différente.
Sur près de 956 000 ventes de logements analysées (prix réels croisés à l'étiquette DPE), une maison classée F ou G se vend en moyenne 18 % moins cher au m² qu'une maison D — jusqu'à −22 % pour les seules classes G. Mais cette moyenne nationale cache des écarts de 1 à 4 selon la commune.
Ce que cet article couvre
Le chiffre national de la décote des passoires sur les maisons et sa comparaison avec la valeur verte des Notaires, la carte départementale qui montre où la pénalité est la plus forte (et où elle disparaît), le palmarès des villes où les passoires décotent le plus, pourquoi nous ne publions pas de classement pour les appartements (un piège méthodologique instructif), la méthode et ses limites dites franchement, et comment estimer la décote de votre propre logement.
Combien vaut une passoire en moins ? Le chiffre national (maison)
Sur l'ensemble des maisons vendues, le prix au mètre carré recule régulièrement à mesure que l'étiquette se dégrade. En prenant la classe D comme référence (l'étiquette médiane du parc), on observe :
| Classe DPE | Écart de prix au m² vs classe D (maison) | Lecture |
|---|---|---|
| A | +26 % | Forte plus-value (mais gonflée par la jeunesse du bâti — voir plus bas) |
| B | +18 % | Plus-value nette |
| C | +10 % | Plus-value modérée |
| D | référence (0 %) | Étiquette pivot |
| E | −7 % | Décote naissante |
| F | −16 % | Passoire — interdite à la location en 2028 |
| G | −22 % | Passoire — déjà interdite à la location depuis 2025 |
La courbe est nette : chaque cran d'étiquette se paie. Et surtout, elle converge avec la référence indépendante du marché — l'étude « valeur verte » des Notaires de France, qui mesure le même phénomène par régression hédonique (une méthode qui isole statistiquement l'effet de l'étiquette en neutralisant les autres caractéristiques du bien).
Sur les passoires, les deux méthodes tombent d'accord : −16 % en F (chiffre identique à celui des Notaires) et −22 % en G contre −25 % pour les Notaires. L'écart résiduel sur le G est logique : notre chiffre est brut (il mêle l'effet de l'étiquette à d'autres différences), tandis que celui des Notaires est corrigé. Quand deux approches aussi différentes — l'une sur la quasi-totalité des ventes appariées, l'autre sur un modèle statistique — convergent à 3 points près, la décote des passoires sur les maisons est un fait solide, pas un artefact.
Une réserve sur le haut du tableau : la plus-value des classes A et B (+26 %, +18 %) est surestimée par notre méthode, parce qu'une maison A ou B est souvent récente — et le neuf se vend plus cher au m² indépendamment de l'énergie. C'est précisément ce que la régression hédonique corrige (les Notaires retiennent +16 % pour le A). Nous insistons donc sur la décote des passoires, là où les deux méthodes concordent, plutôt que sur la prime des bonnes étiquettes.
En euros, l'ordre de grandeur est tangible. Sur une maison de 100 m² au prix médian de référence (environ 2 100 €/m² au niveau national, soit près de 210 000 €), une étiquette G représente un écart de l'ordre de 45 000 € — et bien davantage là où la décote locale dépasse 30 %. C'est le montant que finance, d'un côté, le vendeur qui n'a pas rénové ; de l'autre, l'acheteur qui devra engager les travaux pour pouvoir, demain, relouer ou revendre le bien.
La décote n'est pas la même partout
La moyenne nationale masque l'essentiel : la décote des passoires est avant tout une affaire de géographie. Là où le marché est détendu — ruralité, villes moyennes en perte de vitesse — une passoire devient très difficile à vendre, et la décote explose. Là où le marché est tendu — métropoles, littoral prisé, couronne parisienne — la rareté du foncier prime sur l'étiquette, et la pénalité s'efface.
Le contraste est saisissant. Dans la Haute-Marne, les maisons F/G se vendent 36 % moins cher au m² que les C/D ; dans la Vienne, les Deux-Sèvres, la Sarthe ou le Limousin, la décote dépasse 28 %. À l'opposé, dans les départements de la petite couronne parisienne (92, 93, 94), en Haute-Savoie, dans les Bouches-du-Rhône ou le Var, l'écart observé est nul, voire nettement positif (jusqu'à +12 % en Val-de-Marne) — non pas parce que la passoire y serait un atout, mais parce que les rares maisons énergivores y sont si bien situées que leur prix au m² ne baisse pas.
Cette géographie a une conséquence directe pour qui achète, vend ou loue : la même étiquette G ne pèse pas du tout le même poids financier selon la commune. Et elle recoupe ce que le bon sens du marché suggère — en zone tendue, on achète d'abord un emplacement ; en zone détendue, le coût des travaux et la difficulté à revendre une passoire pèsent de tout leur poids dans la négociation.
Le palmarès des villes où les passoires décotent le plus
En ne retenant que les communes où l'échantillon est suffisant pour être robuste (au moins 50 ventes de référence et 30 ventes de passoires), voici celles où l'écart de prix au m² entre passoires et logements corrects est le plus marqué — uniquement sur les maisons.
| Ville (département) | Décote maison F/G vs C/D | Ventes passoires |
|---|---|---|
| Tulle (19) | −39 % | 40 |
| Thiers (63) | −39 % | 53 |
| Mamers (72) | −32 % | 31 |
| Mauges-sur-Loire (49) | −30 % | 37 |
| Chemillé-en-Anjou (49) | −29 % | 43 |
| Caudry (59) | −28 % | 43 |
| Saint-Amand-Montrond (18) | −28 % | 31 |
| Villefranche-de-Rouergue (12) | −27 % | 39 |
Le profil est limpide : des villes moyennes et petites de l'intérieur, aux prix au m² modestes (souvent 1 000 à 1 500 €/m²), où l'offre de logements dépasse la demande. Dans ces marchés, une passoire cumule deux handicaps — un coût de rénovation lourd et une revente incertaine — que l'acheteur répercute intégralement sur le prix. À l'inverse, une faible décote ailleurs ne signifie pas « pas d'impact » : en marché tendu, la localisation masque la pénalité, mais le risque réglementaire (interdiction de louer) reste entier.
Pourquoi nous ne publions pas de palmarès pour les appartements
C'est l'enseignement méthodologique le plus important de cette étude — et le plus contre-intuitif. La méthode du prix au m² brut, fiable sur les maisons, déraille complètement sur les appartements. Sur notre sous-parc, les appartements F/G de province affichent un écart… légèrement positif (+6 %), et au niveau national brut, l'écart grimpe à +42 %. Lu littéralement, cela voudrait dire qu'une passoire en appartement se vend plus cher — ce qui est évidemment absurde.
L'explication : un effet de localisation, pas une prime à la passoire. Les appartements énergivores se concentrent dans les centres-villes anciens et denses — souvent les secteurs les plus chers au mètre carré. À l'inverse, beaucoup d'appartements bien classés sont des constructions récentes de périphérie, moins chères au m². La comparaison brute mélange donc l'effet de l'étiquette avec un puissant effet d'emplacement, qui inverse le signe. C'est exactement le biais que la régression hédonique des Notaires neutralise — et c'est pourquoi, pour les appartements, il faut s'en remettre à leur mesure corrigée (environ −12 % pour un appartement G) plutôt qu'à un écart brut trompeur.
La preuve par Paris : dans la capitale, où le marché est extrêmement tendu et le bâti homogène (haussmannien), nos données montrent une décote des appartements G de seulement −3 %. C'est cohérent — dans un marché où chaque mètre carré est disputé, l'étiquette pèse peu sur le prix affiché, même si le risque réglementaire, lui, demeure. Nous publions donc des palmarès uniquement pour les maisons, parc plus homogène où la méthode tient, et renvoyons à la valeur verte des Notaires pour l'appartement.
Comment lire — et utiliser — ces chiffres
Notre décote est calculée ainsi : pour chaque commune ou département, on compare la médiane du prix au m² des passoires (F+G) à celle des logements de référence (classe D), à partir des ventes réelles publiées dans la base DVF, appariées à l'étiquette DPE via la Base de Données Nationale des Bâtiments (BDNB). On ne retient que les ventes d'un seul logement (pour écarter les lots groupés) et on exclut les géométries aberrantes.
Les limites, dites franchement. Cet écart est constaté, pas corrigé : il mêle l'effet propre de l'étiquette à d'autres différences entre les biens (emplacement précis, ancienneté, état général). Ce n'est pas une régression hédonique contrôlée comme celle des Notaires — c'est pourquoi nous l'utilisons comme leur complément géographique, et nous comparons systématiquement nos chiffres aux leurs. Les résultats portent sur le sous-parc observable (les ventes appariées prix×étiquette), pas sur le marché entier. Les villes et départements à faible échantillon sont écartés ou grisés. Au total, 452 communes dépassent notre seuil de robustesse pour figurer au classement ; un jeu de données plus large (2 560 communes) existe, mais avec des estimations lissées vers la moyenne du département quand l'échantillon local est mince.
L'usage concret ? Si vous achetez une passoire, cette décote est votre marge de négociation légitime — et le rappel qu'il faudra financer des travaux pour la revendre ou la louer. Si vous vendez, elle vous dit à quoi vous attendre selon votre secteur. Si vous êtes bailleur, elle chiffre l'enjeu du calendrier d'interdiction de location (G depuis 2025, F en 2028, E en 2034).
Cette décote a, de surcroît, toutes les chances de se creuser dans les marchés détendus. À mesure que le calendrier d'interdiction de location se rapproche — la classe F rejoindra la classe G parmi les logements interdits à la location en 2028 —, la demande pour les passoires se restreint aux seuls acheteurs prêts à engager une rénovation. Là où la revente est déjà difficile, l'étiquette devient un déterminant du prix de premier ordre, qui passe avant le charme ou la surface. À l'inverse, en marché tendu, un acheteur peut encore faire le pari de la localisation ; mais il prend alors à sa charge un risque réglementaire que le prix d'achat n'a pas escompté.
Estimez la décote DPE de votre logement
Notre simulateur de décote calcule l'impact de l'étiquette sur la valeur de votre bien, selon son type, sa classe et sa localisation — calibré sur la valeur verte des Notaires et confronté aux ventes réelles. Il chiffre aussi le gain de valeur après travaux et les aides mobilisables.
Pour vérifier d'abord la fiabilité de votre diagnostic : la vérification DPE d'OneDpe.
Conclusion
La décote des passoires thermiques n'est ni un mythe ni un chiffre unique : c'est une réalité de marché, mesurable, qui varie du simple au quadruple selon l'endroit. Sur les maisons, près d'un million de ventes le confirment et recoupent la valeur verte des Notaires : −16 % en F, −22 % en G, et jusqu'à −40 % dans les villes détendues. Sur les appartements, la prudence s'impose — l'effet d'emplacement brouille la lecture brute, et seule la mesure corrigée fait foi.
Le bon réflexe, avant d'acheter, de vendre ou de louer : confronter l'étiquette au marché local et au coût des travaux. La décote DPE d'OneDpe le chiffre pour votre bien, et la vérification DPE s'assure d'abord que l'étiquette est fiable.
