Étude exclusive — vague 2
La décote DPE, ville par ville
Une maison classée G se vend 22 % moins cher au m² qu’une maison classée D
Sur 956 923 transactions appariées avec leur diagnostic, l'écart de prix au m² entre une maison classée G et une maison classée D atteint 22 %. La décote est nette sur les maisons, quasi inexistante sur les appartements de province — un résultat qui nuance fortement le discours ambiant sur les passoires thermiques.
Chiffres figés au · Source : OneDpe.fr
Les chiffres clés
- −22,2 %
- maison G vs maison D
- prix médian au m² ; référence Notaires 2024 : −25 %
- −18,3 %
- maisons F et G réunies
- 126 542 transactions F ou G
- 956 923
- transactions analysées
- ventes mono-lot appariées DVF × DPE, hors géométries fictives
- 452
- communes publiables
- sur 2 560 documentées — les autres ont trop peu de transactions
Les infographies
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La méthodologie
Publiée intégralement pour que quiconque puisse la vérifier, la répliquer ou la contester.
Périmètre, définition, sources et limites
Périmètre
956 923 transactions mono-lot appariées, géométries fictives exclues. Décote = médiane du prix au m² d'une classe rapportée à la médiane de la classe D, moins 1 (convention Notaires). Le prix au m² neutralise l'effet de surface.
Ce que le chiffre signifie
Il s'agit d'un écart de prix OBSERVÉ entre classes, pas d'un effet causal isolé. Ce n'est PAS une régression hédonique contrôlée : des facteurs résiduels (localisation à l'intérieur d'une même zone, ancienneté, état général) restent confondus avec l'effet énergétique. L'étude Notaires 2024, elle, est contrôlée : elle sert de référence.
Sources
- BDNB CSTB millésime 2025-07-a — appariement DVF (transactions) × DPE (diagnostics)
- Étude Notaires de France 2024 sur la valeur verte (référence de contrôle)
Limites — ce que cette étude ne dit PAS
- Sous-parc observable (transactions appariées), pas le marché entier.
- Le chiffre national brut « appartements » n'est jamais publié : l'effet Paris en inverse le signe. Les appartements sont traités par géographie (province / Paris).
- Les communes et départements à faible nombre de transactions ne sont pas publiés (452 communes publiables sur 2 560 documentées).
Les données
Maisons — prix médian au m² et écart vs classe D
| Classe | Prix médian au m² | Écart vs D | Transactions |
|---|---|---|---|
| A | 2 670 € | +26,0 % | 25 400 |
| B | 2 495 € | +17,7 % | 37 421 |
| C | 2 328 € | +9,9 % | 179 428 |
| D | 2 119 € | — | 274 945 |
| E | 1 972 € | −6,9 % | 181 983 |
| F | 1 782 € | −15,9 % | 74 573 |
| G | 1 649 € | −22,2 % | 51 969 |
825 719 transactions de maisons au total. Le gradient est régulier de A à G, ce qui est le signe d’un effet réel et non d’un artefact.
Appartements — le résultat qui contredit l’intuition
| Segment | Écart G vs D | Écart F+G vs D | Transactions |
|---|---|---|---|
| Province | +6,2 % | +6,1 % | 105 237 |
| Paris (75) | −3,2 % | −2,9 % | 16 106 |
En province, les appartements classés G se vendent au m² au niveau des D, voire au-dessus : la localisation (hypercentre ancien, souvent mal classé mais très recherché) domine l'effet énergétique. C'est pourquoi le chiffre national brut « appartements » n'est jamais publié — il inverse le signe. La référence contrôlée reste l'étude Notaires 2024, qui isole l'effet DPE par régression hédonique et mesure −12 % sur les appartements.
Dix communes où la décote est la plus marquée
| Commune | Dépt | Décote F+G (observée) | Transactions |
|---|---|---|---|
| Tulle | 19 | −39,4 % | 180 |
| Thiers | 63 | −39,3 % | 180 |
| Mamers | 72 | −32,4 % | 153 |
| Mauges-sur-Loire | 49 | −30,3 % | 278 |
| Chemillé-en-Anjou | 49 | −29,3 % | 365 |
| Caudry | 59 | −27,9 % | 315 |
| Saint-Amand-Montrond | 18 | −27,7 % | 243 |
| Villefranche-de-Rouergue | 12 | −27,3 % | 194 |
| Avion | 62 | −26,5 % | 186 |
| Cosne-Cours-sur-Loire | 58 | −24,8 % | 248 |
Décote observée brute, sur les communes franchissant le seuil de publication (≥ 50 ventes de référence en classe D et ≥ 30 passoires F ou G). Les écarts les plus forts se concentrent sur des marchés détendus, où l'acheteur a le choix et fait baisser le prix d'un bien énergivore. Sur ces volumes communaux, l'intervalle d'incertitude reste large : le classement indique une hiérarchie, pas une mesure au dixième de point. Le jeu complet couvre 452 communes publiables — disponible sur demande.
Citations
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« Entre une maison classée D et la même maison classée G, l'écart de prix au mètre carré atteint 22 %. Sur un bien à 250 000 euros, ce sont 55 000 euros qui partent à la négociation. »
« La décote n'est pas un phénomène national uniforme. Elle est massive sur les maisons, quasi inexistante sur les appartements de province, et elle s'aggrave dans les marchés détendus — là où l'acheteur a le choix. »
À propos de OneDpe
OneDpe.fr est une plateforme indépendante d'outils d'analyse du Diagnostic de Performance Énergétique. Elle propose des outils gratuits — vérification de la cohérence d'un DPE, estimation de la décote, simulation 3CL, simulation du DPE 2026, estimation de travaux de rénovation — et s'appuie sur l'analyse de plusieurs millions de diagnostics issus de l'open data ADEME, croisés avec les données de transactions immobilières (DVF). OneDpe est édité par RIANN SAS (Paris).
Pour aller plus loin
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