⚠️ Article mis à jour le 12 juin 2026 : deux évolutions depuis la rédaction — le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 (arrêté du 26 août 2025, étiquette mise à jour via l'attestation gratuite ADEME), et le projet de loi « Relance logement » présenté le 23 avril 2026 permettrait de relouer un lot F ou G contre un engagement de travaux sur 5 ans en copropriété (texte non encore voté — passage en Conseil des ministres le 24 juin 2026).
Vous êtes copropriétaire bailleur. Votre lot est classé F. L'assemblée générale a voté un plan pluriannuel de travaux (PPT) qui prévoit l'isolation de la façade, le remplacement de la chaufferie collective et la réfection de la toiture. Le syndic vous assure que « tout est en ordre » pour l'échéance 2028. Vous pensez être couvert.
Vous ne l'êtes probablement pas.
Le DPE est évalué lot par lot, pas immeuble par immeuble. Un PPT voté en assemblée générale améliore la performance de l'enveloppe commune — mais il ne garantit pas que votre appartement, avec ses spécificités propres (menuiseries, ventilation, apports internes), passera sous le seuil de 330 kWh/m²/an qui sépare la classe E de la classe F.
Cet article examine ce que le PPT fait réellement pour votre classement DPE individuel, ce qu'il ne fait pas, et les actions complémentaires que chaque copropriétaire bailleur doit engager — dans son lot et en assemblée générale — pour ne pas se retrouver avec un bien inlouable en 2028.
Le PPT : ce qu'il couvre, ce qu'il ne couvre pas
Ce que le PPT est légalement tenu de prévoir
Le plan pluriannuel de travaux est une obligation issue de la loi Climat et Résilience (article 171, codifié à l'article L.731-2 du CCH). Il s'impose progressivement à toutes les copropriétés :
- Depuis le 1er janvier 2023 : copropriétés de plus de 200 lots
- Depuis le 1er janvier 2024 : copropriétés de 51 à 200 lots
- À compter du 1er janvier 2025 : copropriétés de 50 lots ou moins
Le PPT est élaboré à partir du diagnostic technique global (DTG) ou, à défaut, du DPE collectif. Il doit couvrir une période de 10 ans et inclure :
- La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, et à la réalisation d'économies d'énergie
- Une estimation du niveau de performance énergétique que les travaux permettront d'atteindre
- Une estimation sommaire du coût des travaux et leur hiérarchisation
- Un échéancier prévisionnel
Ce que le PPT ne couvre pas : les parties privatives
Le PPT porte exclusivement sur les parties communes et les équipements communs de la copropriété. Il ne peut ni imposer ni planifier de travaux sur les parties privatives des copropriétaires. Or, dans le calcul du DPE d'un logement individuel (méthode 3CL-DPE 2021), plusieurs paramètres relèvent des parties privatives :
- Les menuiseries (fenêtres, portes-fenêtres, volets) — leur nature (simple/double/triple vitrage), leur étanchéité à l'air et leur coefficient Uw
- La ventilation du lot — VMC individuelle, entrées d'air, extraction
- Les émetteurs de chaleur dans le lot — radiateurs, plancher chauffant, leur régulation
- L'isolation intérieure éventuelle — doublage des murs, isolation du plancher bas si le lot est au rez-de-chaussée
- La production d'eau chaude sanitaire individuelle si elle n'est pas collective
⚠️ Attention : Même si le PPT prévoit l'isolation thermique par l'extérieur (ITE) de toute la façade et le remplacement de la chaufferie collective, votre DPE individuel peut rester en classe F si vos fenêtres sont en simple vitrage, si votre ventilation est défaillante, ou si votre lot présente des ponts thermiques non traités par les travaux communs.
DPE collectif vs DPE individuel : deux documents, deux réalités
Le DPE collectif : obligatoire mais insuffisant pour le bailleur
Le DPE collectif est devenu obligatoire selon le calendrier suivant :
- Depuis le 1er janvier 2024 : copropriétés de plus de 200 lots
- Depuis le 1er janvier 2025 : copropriétés de 51 à 200 lots
- À compter du 1er janvier 2026 : copropriétés de 50 lots ou moins
Le DPE collectif évalue la performance énergétique globale de l'immeuble. Il est utile pour alimenter le PPT et orienter les décisions de l'assemblée générale. Mais il ne remplace pas le DPE individuel du lot, qui est le seul document opposable pour la mise en location — voir notre guide DPE collectif vs DPE individuel en copropriété.
Un immeuble peut avoir un DPE collectif classé D et contenir des lots individuels classés F — notamment les lots en rez-de-chaussée (déperditions par le plancher bas), les lots sous toiture (déperditions par la toiture), ou les lots d'angle (deux façades exposées).
Le DPE individuel : le seul qui compte pour louer
C'est le DPE individuel de votre lot qui détermine si vous pouvez légalement le mettre en location. Les seuils réglementaires s'appliquent au classement du lot, pas de l'immeuble :
| Classe DPE du lot | Consommation énergie primaire | Interdiction de location |
|---|---|---|
| G | > 420 kWh/m²/an | Depuis le 1er janvier 2025 |
| F | 331 à 420 kWh/m²/an | À partir du 1er janvier 2028 |
| E | 251 à 330 kWh/m²/an | À partir du 1er janvier 2034 |
| D | ≤ 250 kWh/m²/an | Aucune interdiction prévue |
À retenir : Pour un copropriétaire bailleur, l'objectif n'est pas que l'immeuble s'améliore globalement — c'est que votre lot individuel passe sous le seuil de la classe E (≤ 330 kWh/m²/an) avant le 1er janvier 2028 si vous êtes classé F, ou sous le seuil de la classe D (≤ 250 kWh/m²/an) si vous visez une marge de sécurité.
Simulation : un lot classé F dans un immeuble avec PPT voté
Profil : Appartement T3 de 65 m² au 3e étage, copropriété de 85 lots à Paris 19e, construction 1972. Chauffage collectif gaz, fenêtres d'origine en simple vitrage aluminium, VMC collective dégradée, pas d'isolation intérieure. DPE individuel actuel : 345 kWh/m²/an — classe F.
Le PPT voté en AG 2025 prévoit sur 10 ans :
| Poste (parties communes) | Gain estimé sur le DPE collectif | Impact sur le lot individuel |
|---|---|---|
| ITE façades (année 2-3) | −60 à −80 kWh/m²/an | Variable selon exposition et ponts thermiques résiduels |
| Remplacement chaufferie collective (année 1) | −15 à −25 kWh/m²/an | Direct — s'applique à tous les lots raccordés |
| Isolation toiture-terrasse (année 3-4) | −20 à −30 kWh/m²/an | Principalement les lots du dernier étage |
| Réfection colonnes VMC (année 4-5) | −5 à −10 kWh/m²/an | Dépend de l'état des bouches d'extraction dans chaque lot |
Scénario 1 : PPT seul, sans travaux privatifs
Si seuls les travaux du PPT sur les parties communes sont réalisés (ITE + chaufferie + toiture + VMC), le gain sur le lot au 3e étage est estimé entre 80 et 115 kWh/m²/an. En partant de 345 kWh/m²/an :
| Hypothèse | Consommation après travaux communs | Classe DPE | Louable en 2028 ? |
|---|---|---|---|
| Gain optimiste (−115) | 230 kWh/m²/an | D | ✅ Oui |
| Gain médian (−95) | 250 kWh/m²/an | D (limite) | ✅ Oui, juste |
| Gain pessimiste (−80) | 265 kWh/m²/an | E | ✅ Oui |
À retenir : Dans ce scénario, le PPT seul suffit — mais avec une marge très faible dans l'hypothèse médiane. Un lot au rez-de-chaussée ou avec une exposition défavorable pourrait ne pas passer sous le seuil.
Scénario 2 : PPT partiel (ITE non votée) + travaux privatifs
Hypothèse fréquente : l'ITE est repoussée pour des raisons budgétaires. Seuls la chaufferie et la VMC sont réalisés dans les 3 premières années. Le gain sur les parties communes est alors limité à 20-35 kWh/m²/an.
| Action | Gain estimé | Consommation résultante | Classe |
|---|---|---|---|
| Situation initiale | — | 345 kWh/m²/an | F |
| + Chaufferie + VMC (communs) | −25 | 320 kWh/m²/an | E |
| + Remplacement fenêtres double vitrage (privatif) | −40 à −55 | 265 à 280 kWh/m²/an | E |
| + Isolation doublage murs intérieurs (privatif) | −20 à −30 | 245 à 260 kWh/m²/an | D à E |
Attention : Sans l'ITE, atteindre la classe D depuis un lot à 345 kWh/m²/an nécessite de cumuler les travaux privatifs (fenêtres + isolation intérieure) en plus des travaux communs. Le coût privatif se situe entre 12 000 et 20 000 € pour un T3 de 65 m² — à la charge exclusive du copropriétaire.
Simuler le gain de classe et le coût des travaux sur votre lot
Le simulateur calcule le gain de classe estimé, les aides disponibles (MaPrimeRénov' individuel et copropriété) et le reste à charge réel.
Les aides financières en copropriété : MaPrimeRénov' Copropriété et aides individuelles
MaPrimeRénov' Copropriété : ce qui est financé sur les parties communes
MaPrimeRénov' Copropriété (MPR Copro) finance les travaux de rénovation énergétique sur les parties communes votés en assemblée générale. Les taux 2025 sont les suivants :
| Profil de la copropriété | Taux de financement | Plafond par lot |
|---|---|---|
| Copropriété standard (gain ≥ 35 %) | 30 % HT | 25 000 € HT/lot |
| Copropriété fragile ou en difficulté | 45 % HT | 25 000 € HT/lot |
| Bonus sortie de passoire (étiquette F ou G avant travaux) | +10 % HT | — |
Pour une copropriété standard avec bonus passoire, le taux effectif atteint 40 % du coût HT des travaux sur parties communes. Pour une copropriété fragile avec bonus passoire : 55 %.
⚠️ Attention : MPR Copropriété ne finance que les travaux sur les parties communes votés en AG. Les travaux privatifs (fenêtres, isolation intérieure) ne sont pas éligibles à MPR Copro — ils relèvent des aides individuelles.
Aides individuelles pour les travaux privatifs
Pour les travaux sur les parties privatives, chaque copropriétaire peut mobiliser :
- MaPrimeRénov' individuel (parcours par geste) : aide forfaitaire par type de travaux, sous conditions de revenus. Fenêtres double vitrage : 40 à 100 €/fenêtre selon revenus. Isolation des murs par l'intérieur : 15 à 25 €/m² selon revenus.
- Éco-PTZ individuel : prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 € pour un bouquet de travaux, remboursable sur 20 ans maximum.
- CEE (Certificats d'Économies d'Énergie) : primes versées par les fournisseurs d'énergie, cumulables avec MPR.
- TVA réduite à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique (au lieu de 10 % ou 20 %).
Simulation du reste à charge pour les travaux privatifs
Profil : Copropriétaire aux revenus intermédiaires, T3 de 65 m², remplacement de 5 fenêtres simple vitrage par du double vitrage + isolation doublage des murs intérieurs (45 m² de surface de murs).
| Poste | Coût TTC estimé | Aides estimées | Reste à charge |
|---|---|---|---|
| 5 fenêtres double vitrage posées | 5 500 € | ~400 € (MPR) + ~350 € (CEE) | 4 750 € |
| Isolation murs intérieurs (45 m²) | 6 500 € | ~900 € (MPR) + ~500 € (CEE) | 5 100 € |
| Total travaux privatifs | 12 000 € | ~2 150 € | 9 850 € |
Financement possible : L'éco-PTZ individuel peut couvrir l'intégralité du reste à charge (9 850 €) sous forme de prêt à taux zéro sur 15 ans, soit des mensualités d'environ 55 €/mois — à comparer avec un loyer perdu de 800 à 1 200 €/mois si le lot devient inlouable.
Estimer votre classe DPE après travaux
Le simulateur DPE OneDpe estime votre classement avant et après travaux, en distinguant les gains liés aux parties communes et aux parties privatives.
Ce que le copropriétaire bailleur doit vérifier — et faire — maintenant
Étape 1 : Vérifier votre DPE individuel actuel
À vérifier sur votre DPE : Votre DPE individuel date-t-il d'avant le 1er juillet 2021 ? Si oui, il a été réalisé avec l'ancienne méthode (factures) et peut être significativement différent d'un DPE recalculé avec la méthode 3CL-2021. Faites réaliser un nouveau DPE par un diagnostiqueur certifié — coût : 150 à 250 € — pour connaître votre classement réel.
Étape 2 : Lire le PPT et identifier les postes qui impactent votre lot
Demandez au syndic une copie du PPT adopté (ou du projet soumis au vote). Pour chaque poste de travaux, posez-vous la question : ce poste améliore-t-il la performance de mon lot spécifiquement, ou seulement celle de l'immeuble en général ?
| Poste du PPT | Impact sur votre lot ? | Action complémentaire nécessaire ? |
|---|---|---|
| ITE façades | Oui, si votre lot a des murs donnant sur l'extérieur | Vérifier les ponts thermiques résiduels (tableaux de fenêtres, planchers) |
| Remplacement chaufferie | Oui, si vous êtes raccordé au chauffage collectif | Vérifier l'état de vos émetteurs (radiateurs) et de la régulation |
| Isolation toiture | Oui, uniquement si vous êtes au dernier étage | Aucune si vous n'êtes pas sous toiture |
| Réfection VMC collective | Partiel — dépend de l'état des bouches dans votre lot | Faire vérifier et remplacer les bouches d'extraction si nécessaire |
| Ravalement sans ITE | Non — aucun gain thermique | Tout reste à faire côté isolation |
Étape 3 : Estimer le gain cumulé (communs + privatifs) et le comparer au seuil
Faites réaliser une estimation du gain de classe par un diagnostiqueur ou un bureau d'études thermiques, en intégrant :
- Les travaux prévus au PPT sur les parties communes (avec leur calendrier)
- Les travaux que vous pouvez réaliser sur vos parties privatives
- Le gain cumulé attendu et la consommation résultante
Si la consommation résultante reste au-dessus de 330 kWh/m²/an (seuil F/E), vous avez un problème que le PPT seul ne résoudra pas.
Étape 4 : Agir en assemblée générale
En tant que copropriétaire, vous avez le droit d'inscrire une question à l'ordre du jour de l'assemblée générale en notifiant votre demande au syndic au moins 21 jours avant la date de l'AG (décret n°67-223, article 9). Vous pouvez notamment demander :
- L'accélération de certains postes du PPT (notamment l'ITE si elle est programmée en année 5 ou plus)
- L'ajout de postes non prévus au PPT initial (ex : remplacement des menuiseries communes si elles existent)
- La réalisation d'un audit énergétique détaillé lot par lot pour identifier les lots qui resteront en classe F même après les travaux communs
- Le vote d'un fonds travaux majoré (au-delà du minimum légal de 5 % du budget prévisionnel) pour accélérer le calendrier
À faire maintenant : Si votre AG annuelle est dans les prochains mois, préparez dès maintenant la demande d'inscription à l'ordre du jour. Le délai de 21 jours avant l'AG est impératif. Passé ce délai, votre question ne pourra être inscrite qu'à l'AG suivante — soit un an de perdu.
Le déficit foncier : transformer le coût des travaux en levier fiscal
Le mécanisme du déficit foncier en copropriété
Si vous êtes bailleur et que votre lot est loué (ou destiné à la location), les travaux de rénovation énergétique — qu'ils soient votés en AG sur les parties communes ou réalisés sur vos parties privatives — sont déductibles de vos revenus fonciers au titre des charges. Si le montant des travaux dépasse vos revenus fonciers, l'excédent constitue un déficit foncier imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an (ou 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique réalisés entre 2023 et 2025 — dispositif temporaire loi de finances 2023).
Concrètement, pour un copropriétaire bailleur imposé à une tranche marginale de 30 %, chaque euro de travaux déductible représente une économie fiscale de 30 centimes (impôt sur le revenu) + 17,2 centimes (prélèvements sociaux sur les revenus fonciers) = 47,2 centimes d'économie par euro dépensé, dans la limite du déficit imputable.
Application au cas de la copropriété
Les appels de fonds pour travaux votés en AG sont déductibles l'année de leur paiement effectif au syndic, pas l'année du vote. Le copropriétaire bailleur peut donc planifier ses appels de fonds pour optimiser la déduction :
- Concentrer les appels sur une année où les revenus fonciers sont élevés
- Ou au contraire étaler sur plusieurs années pour maximiser le déficit imputable sur le revenu global
| Poste | Quote-part copropriétaire (tantièmes) | Déduction foncière | Économie fiscale (TMI 30 % + PS) |
|---|---|---|---|
| ITE façades (quote-part) | 8 500 € | 8 500 € | 4 012 € |
| Remplacement chaufferie (quote-part) | 2 200 € | 2 200 € | 1 038 € |
| Travaux privatifs (fenêtres + isolation) | 12 000 € | 12 000 € | 5 664 € |
| Total | 22 700 € | 22 700 € | 10 714 € |
Bilan : Sur un investissement total de 22 700 €, l'économie fiscale atteint 10 714 € grâce au déficit foncier — soit un coût net réel de 11 986 € pour l'ensemble des travaux (communs + privatifs). Avec les aides MPR et CEE en complément, le reste à charge effectif peut descendre sous 10 000 €.
Simuler votre déficit foncier et l'économie fiscale
Le simulateur de déficit foncier OneDpe calcule l'économie exacte selon votre TMI, vos revenus fonciers et le montant des travaux.
Erreurs fréquentes des copropriétaires bailleurs
Erreur n°1 — Se fier au DPE collectif pour évaluer la louabilité de son lot. Le DPE collectif évalue l'immeuble, pas votre appartement. Seul le DPE individuel de votre lot fait foi pour l'interdiction de location. Un immeuble classé D peut contenir des lots classés F.
Erreur n°2 — Croire que le PPT garantit le passage en classe E ou D. Le PPT planifie des travaux sur les parties communes. Si votre lot a des faiblesses privatives (fenêtres, ventilation, isolation intérieure), le PPT seul peut ne pas suffire à franchir le seuil. Vérifiez le gain attendu lot par lot.
Erreur n°3 — Attendre que tous les travaux du PPT soient terminés pour agir. Un PPT sur 10 ans peut prévoir l'ITE en année 5. Si votre lot est classé F et que l'échéance est 2028, vous ne pouvez pas attendre 5 ans. Les travaux privatifs (fenêtres, isolation) peuvent être engagés immédiatement sans attendre les travaux communs.
Erreur n°4 — Ignorer les leviers fiscaux disponibles. Le déficit foncier sur les travaux de rénovation énergétique (plafond doublé à 21 400 € jusqu'en 2025) peut réduire le coût net des travaux de près de 50 % pour un bailleur imposé à 30 %. Ne pas en tenir compte, c'est surestimer le coût réel de la mise en conformité.
Erreur n°5 — Ne pas participer activement aux AG. Les travaux votés en AG déterminent le calendrier et le périmètre de la rénovation commune. Un copropriétaire bailleur absent des AG subit les décisions des autres — y compris le report de l'ITE, qui peut compromettre son classement DPE individuel.
Évolution en cours (juin 2026) : le projet de loi « Relance logement », présenté le 23 avril 2026 et attendu en Conseil des ministres le 24 juin 2026, prévoit d'autoriser la remise en location d'un lot classé F ou G si le propriétaire signe un contrat de travaux avec une entreprise, à réaliser sous 5 ans en copropriété (3 ans en maison individuelle). Le calendrier d'interdiction de l'article L.173-1-1 du CCH reste inchangé. Tant que le texte n'est pas voté, les règles actuelles s'appliquent.
Conclusion
Le plan pluriannuel de travaux est une avancée structurante pour la rénovation des copropriétés. Mais pour un copropriétaire bailleur dont le lot est classé F, le PPT n'est qu'une partie de l'équation. La performance énergétique de votre lot dépend à la fois des travaux sur les parties communes (pilotés par l'AG et le syndic) et des travaux sur vos parties privatives (dont vous êtes seul décisionnaire et financeur).
L'échéance du 1er janvier 2028 pour les logements classés F n'est pas un horizon lointain — c'est dans moins de deux ans. Si votre PPT prévoit l'ITE en année 5 d'un plan décennal, vous ne serez pas couvert à temps. La seule approche viable est de :
- Connaître votre DPE individuel actuel (méthode 3CL-2021)
- Identifier le delta entre votre consommation actuelle et le seuil cible
- Combiner les gains des travaux communs du PPT avec des travaux privatifs ciblés
- Mobiliser toutes les aides disponibles (MPR Copro, MPR individuel, CEE, éco-PTZ, déficit foncier)
- Agir en AG pour accélérer les postes critiques du PPT
Simuler votre plan de travaux complet avec OneDpe
Parties communes + parties privatives : le simulateur calcule le gain de classe, les aides et le reste à charge pour votre lot spécifique.
