Le 1ᵉʳ janvier 2028, un logement classé F ne pourra plus être proposé à la location. Après les logements G, retirés du marché depuis 2025, c'est la deuxième vague d'un calendrier qui retirera des centaines de milliers de logements de l'offre locative — sauf rénovation. Mais ce choc ne frappera pas partout de la même façon. Nous avons croisé la base nationale des diagnostics énergétiques avec les données de logement de l'INSEE pour estimer, ville par ville, où l'offre locative est la plus exposée.
Le résultat dessine deux France : celle des grandes métropoles, où le nombre de logements concernés est massif en valeur absolue — Paris en tête, et de très loin — et celle des territoires ruraux et de montagne, où la proportion de passoires atteint des sommets. Entre les deux, un Sud méditerranéen largement épargné.
Nous estimons à environ 722 000 le nombre de logements classés F en location privée concernés par l'interdiction de 2028 en France. Paris en concentre à elle seule près de 93 000 — soit près d'un sur huit à l'échelle nationale.
Ce que cet article couvre
Ce que change concrètement l'échéance de 2028 pour les bailleurs, le poids national des passoires dans le parc locatif, notre estimation du nombre de logements F loués menacés et la méthode qui la sous-tend, la carte des départements les plus exposés, le palmarès des villes qui perdront le plus d'offre locative, le scénario de la loi Relance logement (sursis ou simple report ?), et ce que peuvent faire propriétaires, locataires et acheteurs.
2028 : ce qui change pour les bailleurs
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fixé un calendrier d'interdiction de mise en location des passoires thermiques, codifié à l'article L.173-1-1 du Code de la construction et de l'habitation : classe G interdite depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, classe F au 1ᵉʳ janvier 2028, classe E au 1ᵉʳ janvier 2034. Concrètement, un logement classé F ne pourra plus faire l'objet d'un nouveau bail à compter de 2028 — il devra être rénové pour atteindre au moins la classe E, ou quitter le marché locatif.
L'enjeu est considérable, car les passoires sont surreprésentées dans le parc locatif. Selon l'Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), au 1ᵉʳ janvier 2025, 13,8 % du parc locatif privé est classé F ou G, soit 1,1 million de logements — une proportion supérieure à celle des propriétaires occupants (14,0 % mais sur un parc plus large, 2,5 millions) et très loin devant le parc social (5,8 %, déjà largement rénové). Sur l'ensemble des résidences principales, la France compte 3,9 millions de passoires (12,7 %), dont environ 2,4 millions de classe F — la cohorte directement visée par l'échéance de 2028.
Concrètement, « interdit à la location » signifie que le logement ne respecte plus le critère de décence énergétique : le bailleur ne peut ni signer un nouveau bail, ni renouveler le bail en cours en révisant le loyer, et le locataire en place peut exiger des travaux de mise en conformité. Les passoires F et G sont par ailleurs déjà concernées, depuis août 2022, par le gel des loyers (interdiction d'augmenter le loyer entre deux locataires ou lors d'un renouvellement). L'échéance de 2028 ne tombe donc pas dans un vide juridique : elle prolonge un resserrement réglementaire déjà engagé, qui rend la rénovation de plus en plus incontournable pour qui veut continuer à louer.
722 000 logements F loués : notre estimation
Combien de ces logements F loués, et surtout où ? Le diagnostic énergétique ne dit jamais si un logement est loué ou occupé par son propriétaire. Pour l'estimer, nous croisons deux sources : la part de logements classés F observée dans la base nationale des DPE pour chaque territoire, et le parc locatif privé (locataires hors logement social) mesuré par l'INSEE commune par commune. Le produit des deux donne une estimation du nombre de logements F loués, que nous calons sur le total national de l'ONRE (1,1 million de passoires en location privée) pour fiabiliser les ordres de grandeur.
À l'échelle nationale, nous estimons ainsi à environ 722 000 le nombre de logements classés F en location privée — la vague qui basculera hors location en 2028 sans rénovation. C'est, fait notable, du même ordre de grandeur que l'objectif affiché par le Gouvernement avec la loi Relance logement (650 000 à 700 000 logements à maintenir sur le marché, voir plus bas).
Comment lire ce chiffre. Il s'agit d'une estimation, pas d'un recensement. La part de F est mesurée sur le flux de DPE récents (qui sous-représente les passoires : nous corrigeons ce biais en calant le total national sur l'ONRE). La répartition géographique vient de notre base ; les volumes absolus sont des ordres de grandeur. Nous supposons que la part de F dans les locations est proche de la part de F de l'ensemble du parc local (hypothèse plutôt conservatrice, l'ONRE montrant un peu plus de passoires dans le locatif). Détail méthodologique complet en fin d'article.
La carte des territoires les plus exposés
Rapportée au parc local, l'exposition dessine une France très contrastée. Les départements ruraux et de montagne, au bâti ancien et au climat rigoureux, affichent les parts de logements F les plus élevées : la Creuse (13 %), les Hautes-Alpes (12,5 %), la Lozère (11,6 %), le Cantal (11 %), l'Orne, l'Allier et la Corrèze suivent. À l'inverse, le pourtour méditerranéen est largement épargné — Hérault (1,8 %), Aude (1,6 %), Gard, Bouches-du-Rhône, Var — grâce à un climat doux et à un parc plus récent.
Mais la proportion ne fait pas tout : en valeur absolue, ce sont les grandes métropoles qui concentrent l'essentiel des logements concernés, parce qu'elles cumulent un parc locatif privé énorme et un bâti souvent ancien. Et là, une ville écrase toutes les autres.
Paris concentre à elle seule près de 93 000 logements F loués — environ 13 % du total national. La capitale cumule tous les facteurs aggravants : un marché ultra-locatif, un bâti haussmannien ancien, et une multitude de petites surfaces (studios, chambres de service) que le mode de calcul du DPE pénalise davantage. Viennent ensuite, à grande distance, Lyon (environ 10 000), Toulouse et Marseille (environ 7 000 chacune), Lille (6 200), puis Strasbourg, Nice, Bordeaux et Nantes (environ 5 000).
Une troisième lecture, par la part de F, fait ressortir des communes aisées et au bâti ancien de la petite couronne parisienne — Saint-Mandé (17 %), Neuilly-sur-Seine (14 %), Vincennes et Bois-Colombes (13 %) — où le parc bourgeois d'avant-guerre, jamais rénové, concentre les étiquettes F. Le choc de 2028 n'est donc pas qu'une affaire de territoires détendus : il touche aussi, en plein cœur des zones les plus tendues, un parc locatif recherché.
Le cas parisien illustre un effet souvent sous-estimé : la pénalité des petites surfaces. Le calcul du DPE intègre les consommations d'eau chaude et d'auxiliaires de façon peu favorable aux logements de moins de 30 m² ; un studio ou une ancienne chambre de service peut ainsi basculer en F là où un grand appartement identique resterait en E. Or ce sont précisément ces petites surfaces qui forment le gros du parc locatif des grandes villes étudiantes et tendues. Résultat : la double peine pour ces marchés — beaucoup de petits logements loués, et un mode de calcul qui les classe plus sévèrement. C'est l'une des raisons pour lesquelles Paris pèse autant dans notre estimation, et pourquoi l'enjeu y est aussi un enjeu d'offre pour les jeunes actifs et les étudiants.
Le scénario loi Relance logement : sursis ou simple report ?
Ce calendrier pourrait être assoupli. Le 23 avril 2026 à Marseille, le Gouvernement a présenté les grandes lignes d'un projet de loi « Relance logement » dont la mesure phare vise directement les bailleurs de passoires : un logement F ou G pourrait être remis en location à condition de signer un contrat de travaux, les travaux devant être réalisés sous trois ans pour une maison individuelle et sous cinq ans pour un appartement en copropriété. L'objectif affiché : maintenir ou remettre sur le marché 650 000 à 700 000 logements d'ici 2028.
⚠️ Au conditionnel. Au 12 juin 2026, le projet de loi Relance logement n'est pas voté : sa présentation en Conseil des ministres est prévue le 24 juin 2026, son dépôt au Sénat doit suivre, et le Gouvernement espère un vote avant fin 2026. Tant que la loi n'est pas promulguée, l'interdiction de 2028 reste pleinement applicable. Un bailleur ne peut pas miser sa stratégie sur un texte non adopté.
Surtout, même votée, la loi ne supprimerait pas le choc : elle le transformerait en obligation de rénovation. Le logement resterait louable, mais l'engagement de travaux deviendrait contraignant — avec un risque réel pour les copropriétés, où voter et financer une rénovation collective en cinq ans relève souvent de la gageure. Dans les deux scénarios, l'issue passe par les travaux.
Que faire selon votre situation
Vous êtes bailleur d'un logement F : anticipez. Faites estimer le coût des travaux pour atteindre au moins la classe E (souvent un bouquet isolation + changement de chauffage), vérifiez les aides mobilisables (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ), et planifiez le chantier avant l'échéance — les carnets des artisans se rempliront à l'approche de 2028. Un saut de F à E, voire D, sécurise votre droit de louer et valorise le bien.
Vous êtes locataire d'un logement F : votre bail en cours n'est pas annulé par l'échéance, mais le logement ne pourra pas faire l'objet d'un nouveau bail en l'état après 2028. C'est un levier légitime pour demander au bailleur d'engager des travaux d'amélioration.
Vous envisagez d'acheter pour louer : intégrez le coût de la rénovation dans votre plan de financement et évitez d'acheter une passoire au prix d'un logement sain. Une passoire bien négociée et rénovée peut être une bonne opération ; payée trop cher, elle devient un piège.
Estimez les travaux pour sortir votre logement du statut de passoire
Notre simulateur de travaux calcule le bouquet de rénovation nécessaire pour passer votre logement de F à E ou mieux, le gain de classe DPE attendu, le coût et les aides mobilisables (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ). De quoi sécuriser votre droit de louer avant 2028.
Vous cherchez plutôt à acheter ? Explorez le marché par commune avec notre recherche de biens par DPE — par exemple à Paris, Lyon ou Marseille.
Conclusion
L'échéance de 2028 n'est pas une menace abstraite : c'est une vague identifiable, d'environ 722 000 logements F loués, très inégalement répartie. Paris et les grandes métropoles en concentrent le volume ; les territoires ruraux et de montagne en concentrent la proportion. Que la loi Relance logement passe ou non, la seule issue durable reste la rénovation — et plus elle est anticipée, moins elle coûte cher.
Le réflexe utile, pour un bailleur comme pour un acheteur : chiffrer dès maintenant les travaux nécessaires pour franchir le seuil de la classe E. La simulation de travaux d'OneDpe le fait pour votre logement, aides comprises.
