Étude OneDpe
Projet de loi logement : 19 057 passoires classées G pourraient revenir sur le marché grâce au DPE de leur immeuble
La règle a sa contrepartie : 7 476 immeubles classés F devraient faire des travaux avant 2028, et 28 336 classés E avant 2034, pour que leurs logements en bénéficient.
Si le projet de loi relance et décentralisation du logement est adopté dans la version du Sénat, un appartement serait considéré comme décent dès lors que le DPE de son immeuble atteint le niveau exigé. Dans la base de l’ADEME, 19 057 logements classés G pourraient revenir sur le marché locatif, selon un décompte de OneDpe. En contrepartie, 7 476 immeubles classés F devraient faire des travaux avant 2028 pour que leurs logements en bénéficient.
Étude publiée le · Chiffres figés au · Source : OneDpe.fr
- Communiqué (PDF)
- Communiqué en anglais (PDF)
- Les 5 infographies (ZIP)
- Infographies en anglais (ZIP)
- Données par département (CSV)
- Données par département, en-têtes anglaises (CSV)
- Note de méthode (PDF)
- Note de méthode en anglais (PDF)
Contact presse : Steven Annonziata · presse@onedpe.fr
Les chiffres clés
- Mesuré · base ADEME19 057
- appartements classés G pourraient revenir sur le marché locatif grâce au DPE de leur immeuble, classé F ou mieux, si le projet de loi est adopté
- Calcul au 1er janvier 2027. Dans 10 724 immeubles. Tous les appartements diagnostiqués de la base de l’ADEME, quelle que soit leur occupation, classes au coefficient 1,7 en France métropolitaine : sur 161 537 appartements classés G, 27 007 ont un DPE d’immeuble exploitable retrouvé dans la base.
- Mesuré · base ADEME7 476
- immeubles classés F, qui abritent 52 087 logements classés F ou G, devraient faire des travaux avant le 1er janvier 2028 pour bénéficier de la règle
- Pour que ces logements restent considérés comme décents par la voie de l’immeuble ; cette disposition ne crée aucune obligation de travaux. Dont 6 815 logements G considérés comme décents dès 2027 grâce à l’immeuble, et 45 272 logements F décents par eux-mêmes jusqu’en 2028.
- Mesuré · base ADEME28 336
- immeubles classés E, qui abritent 307 685 logements classés E, F ou G, devraient faire des travaux avant le 1er janvier 2034 pour bénéficier de la règle
- Dont 34 689 logements F ou G considérés comme décents de 2028 à 2033 grâce à l’immeuble. Classe de l’immeuble supposée inchangée d’ici 2034.
- Mesuré · base ADEME17 %
- des appartements classés G ont un DPE d’immeuble exploitable retrouvé dans la base
- 27 007 sur 161 537, au coefficient 1,7 en France métropolitaine. Ce taux porte sur les appartements, pas sur les copropriétés, et un DPE collectif réalisé peut être absent de la base. Et 1 336 485 des 1 606 208 appartements E, F ou G diagnostiqués individuellement n’ont aucun DPE d’immeuble retrouvé à leur adresse dans la base.
« Rattacher la décence au DPE de l’immeuble ferait revenir des logements sur le marché, mais la règle joue dans les deux sens : un immeuble classé F ou E devient l’affaire de tous ses occupants. Et tant que la plupart des copropriétés n’ont pas leur DPE collectif, son effet réel reste impossible à mesurer. »
Ce que montre l’étude
19 057 logements classés G pourraient revenir sur le marché grâce au DPE de leur immeuble
Si le projet de loi est adopté dans la version du Sénat, un appartement serait considéré comme décent au titre de la performance énergétique dès lors que le DPE collectif de son immeuble atteint le niveau exigé, même si son propre DPE ne l’atteint pas. Au 1er janvier 2027, au coefficient 1,7 en France métropolitaine, la base de l’ADEME compte 161 537 appartements classés G. Pour 27 007 d’entre eux, un DPE d’immeuble exploitable est retrouvé dans la base, et 19 057 sont dans un immeuble classé F ou mieux, soit 10 724 immeubles : ils pourraient revenir sur le marché locatif. Leur étiquette, elle, ne change pas.
La contrepartie : des immeubles classés F, puis E, devraient faire des travaux
La règle joue dans les deux sens. En 2028, 54 783 logements classés F ou G seraient considérés comme décents grâce à un immeuble classé E ou mieux. Mais 7 476 immeubles classés F, qui abritent 52 087 logements classés F ou G, devraient faire des travaux avant le 1er janvier 2028 pour que ces logements restent considérés comme décents par la voie de l’immeuble. En 2034, à DPE inchangé, 111 633 logements classés E, F ou G seraient considérés comme décents grâce à leur immeuble, quand 28 336 immeubles classés E, qui abritent 307 685 logements classés E, F ou G, devraient faire des travaux avant le 1er janvier 2034, pour la même raison. Pour 12 343 logements classés F ou G dans un immeuble classé G en 2028, la règle ne change rien. Cette disposition ne crée aucune obligation de travaux : un logement peut aussi devenir décent par ses propres travaux, et un propriétaire occupant n’a aucune obligation de décence. Un même immeuble peut figurer dans deux de ces groupes : leurs comptes d’immeubles ne s’additionnent pas.
La plupart des immeubles n’ont pas encore de DPE collectif dans la base
Sur 161 537 appartements classés G, seuls 27 007 ont un DPE d’immeuble exploitable retrouvé dans la base, soit 17 %. Ce taux porte sur les appartements, pas sur les copropriétés, et un DPE collectif réalisé peut être absent de la base. Sur les 1 606 208 appartements E, F ou G diagnostiqués individuellement, 1 336 485 n’ont aucun DPE d’immeuble retrouvé à leur adresse dans la base, alors que le DPE collectif est obligatoire : plus de 200 lots depuis 2024, 50 à 200 lots depuis 2025, 50 lots ou moins depuis 2026. L’effet réel de la règle dépend donc d’abord de l’application de cette obligation. Rapportée au seul parc locatif privé, l’estimation passe d’environ 11 000 logements à couverture actuelle des DPE collectifs à environ 110 000 si toutes les copropriétés avaient leur DPE collectif. Les deux chiffres ne se comparent pas directement : 19 057 compte tous les appartements diagnostiqués, quelle que soit leur occupation, logement social compris ; environ 11 000 n’en retient que le parc locatif privé.
Logement social : une part comparable en nombre d’immeubles, plus de la moitié des logements côté travaux
En nombre d’immeubles, la part comptant du logement social est comparable des deux côtés : au moins 18,9 % des 10 724 immeubles où des logements pourraient revenir sur le marché, contre au moins 23,5 % des 7 476 immeubles classés F et 29,8 % des 28 336 immeubles classés E qui devraient faire des travaux. En nombre de logements diagnostiqués, elle dépasse la moitié côté travaux : au moins 54,9 % des 52 087 logements classés F ou G des immeubles classés F, et 57,0 % des 307 685 logements classés E, F ou G des immeubles classés E, contre 23,0 % des 19 057 logements qui pourraient revenir sur le marché. Les immeubles sociaux concernés sont grands, et leurs lots sont le plus souvent générés depuis le DPE de l’immeuble. Ce sont des minimums : une absence du répertoire du logement social ne prouve pas qu’un immeuble est privé. Il s’agit de logements situés dans un immeuble comptant du logement social, pas nécessairement de logements sociaux.
Les chiffres par département
Le fichier départemental (CSV, ci-dessous) donne les trois horizons pour chaque département métropolitain : au 1er janvier 2027, les appartements classés G, ceux qui ont un DPE d’immeuble exploitable et ceux qui pourraient revenir sur le marché locatif grâce à un immeuble classé F ou mieux ; en 2028 puis en 2034, les appartements classés F ou G puis E, F ou G, ceux qui ont un DPE d’immeuble exploitable, ceux qui seraient considérés comme décents grâce à un immeuble classé E ou mieux (2028) puis D ou mieux (2034), ainsi que les appartements situés dans un immeuble classé F (2028) ou E (2034) qui devrait faire des travaux pour bénéficier de la règle. Un chiffre faible peut traduire une faible couverture des DPE collectifs plutôt qu’un parc performant : c’est pourquoi aucun classement entre départements n’est publié. Les cellules de moins de 11 logements sont masquées, ainsi que quelques cellules par secret secondaire.
Ce que l’étude ne dit pas
- Ce n’est pas la loi : c’est un projet de loi en navette, dont la disposition a déjà été réécrite en commission à l’Assemblée nationale, le 22 septembre 2026.
- Les comptes portent sur les appartements diagnostiqués de la base de l’ADEME, pas sur le parc ; le DPE n’indique pas si le logement est loué.
- La classe d’un immeuble en 2034 est supposée inchangée ; un immeuble qui fait des travaux en sort.
- Les projections sont des estimations d’ordre de grandeur ; l’hypothèse « si toutes les copropriétés avaient leur DPE collectif » suppose que les immeubles non diagnostiqués ressemblent aux diagnostiqués.
- Les parts de logement social sont des minimums ; l’application de la décence au parc social n’est pas traitée.
- Aucun chiffre par bailleur, aucune liste d’immeubles, aucun avis sur la réforme.
La copie, la méthode, les données
L’analyse complète ne se coupe pas bien par la fin. Plutôt que de la laisser tailler au hasard, la copie est ici — libre de réutilisation, y compris commerciale, avec le crédit « Source : OneDpe.fr ». Pour qui préfère vérifier le décompte plutôt que le reprendre, la note de méthode en donne le périmètre, les clés, les conventions et les limites, en entier. Et pour qui préfère faire son propre angle local, les données sont servies en fichier tableur, territoire par territoire.
- Données par département, trois horizons (CSV, en-têtes françaises)
Pour chaque département métropolitain : appartements classés G (2027), F ou G (2028), E, F ou G (2034), dont à DPE d’immeuble exploitable, considérés comme décents grâce à l’immeuble, et appartements dans un immeuble qui devrait faire des travaux pour bénéficier de la règle. Cellules de moins de 11 logements masquées ; aucun rang entre départements.
- La même annexe départementale, en-têtes anglaises
Mêmes valeurs, mêmes lignes, séparateur virgule.
- Le communiqué de presse (FR)
Le texte diffusé aux rédactions.
- Le communiqué de presse (EN)
Miroir anglais du communiqué.
- La note de méthode (FR)
Règle simulée, population, rattachement des immeubles, harmonisation et contrôles, trois horizons, logement social, estimations et banc d’essai, limites, sources datées.
- La note de méthode (EN)
Le miroir anglais de la note de méthode.
Les infographies
Libres de réutilisation, y compris commerciale, avec le crédit « Source : OneDpe.fr ». Cliquez une vignette pour l’agrandir et la télécharger — PNG 3200 px, SVG modifiable, épreuve noir et blanc.
19 057 appartements G considérés comme décents grâce à l’immeuble
2028 : 7 476 immeubles classés F devraient faire des travaux pour bénéficier de la règle
2034 : 307 685 appartements classés E, F ou G dans un immeuble classé E
Estimation : l’effet dépend d’abord de la couverture des DPE collectifs
Logement social : comparable en immeubles, plus de la moitié des logements côté travaux
Les autres chiffres du dossier
- Mesuré · base ADEME54 783
- logements classés F ou G seraient considérés comme décents en 2028 grâce à leur immeuble, classé E ou mieuxDans 23 621 immeubles dont le DPE collectif est encore valide au 1er janvier 2028.
- Mesuré · base ADEME111 633
- logements classés E, F ou G seraient considérés comme décents en 2034 grâce à leur immeuble, classé D ou mieux, à DPE inchangéDans 35 291 immeubles. L’immeuble est supposé refaire son DPE collectif à la même classe.
- Mesuré · base ADEME12 343
- logements classés F ou G sont dans un immeuble classé G en 2028 : la règle ne change rien pour euxDans 2 536 immeubles.
- Mesuré · minimumau moins 54,9 %
- des 52 087 logements classés F ou G des immeubles classés F qui devraient faire des travaux avant 2028 sont dans un immeuble comptant du logement social (en nombre de logements diagnostiqués)En nombre d’immeubles, la part est d’au moins 23,5 % des 7 476 immeubles, comparable aux 18,9 % des immeubles où des logements pourraient revenir sur le marché. Au moins 26,9 % des logements sont dans un immeuble entièrement social (au moins 80 % de ses appartements au répertoire). Minimums mesurés par appariement au répertoire du logement social (RPLS), avec la Base adresse nationale.
- Estimation≈ 110 000
- logements du parc locatif privé pourraient revenir sur le marché si toutes les copropriétés avaient leur DPE collectif, contre environ 11 000 à couverture actuelle des DPE collectifsOrdre de grandeur, ancré sur le parc du SDES/ONRE au 1er janvier 2025, logements mis à disposition gratuitement compris. Le seul parc locatif privé : le compte mesuré de 19 057 porte sur tous les appartements diagnostiqués, quelle que soit leur occupation. Critère du banc d’essai révisé après mesure : voir la note de méthode.
Les données
Les trois horizons, selon la classe du DPE de l’immeuble
| Classe du DPE de l’immeuble | 1er janvier 2027 : appartements G | 1er janvier 2028 : appartements F ou G | 1er janvier 2034 : appartements E, F ou G |
|---|---|---|---|
| A à D | 4 845 | 20 094 | 111 633 |
| E | 7 397 | 34 689 | 307 685 |
| F | 6 815 | 52 087 | 74 557 |
| G | 7 950 | 12 343 | 16 987 |
| Total, DPE d’immeuble exploitable | 27 007 | 119 213 | 510 862 |
Appartements diagnostiqués, classes au coefficient 1,7 en France métropolitaine. Considérés comme décents grâce à l’immeuble : en 2027, immeubles A à F (19 057) ; en 2028, immeubles A à E (54 783) ; en 2034, immeubles A à D, à DPE inchangé (111 633). Immeubles qui devraient faire des travaux pour que leurs logements restent considérés comme décents par la voie de l’immeuble : classés F en 2028, E en 2034. Les colonnes ne s’additionnent pas entre elles.
Estimation pour le parc locatif privé : de la couverture actuelle à la couverture complète
| Question | À couverture actuelle des DPE collectifs | Si toutes les copropriétés avaient leur DPE collectif |
|---|---|---|
| Retour sur le marché au 1er janvier 2027 (G) | ≈ 11 000 | ≈ 110 000 |
| Considérés comme décents en 2028 grâce à l’immeuble (F ou G) | ≈ 27 000 | ≈ 270 000 |
| Dans un immeuble classé F : travaux avant 2028 | ≈ 12 000 | ≈ 100 000 (25 000 à 35 000 copropriétés) |
| Considérés comme décents en 2034 grâce à l’immeuble, à DPE inchangé (E, F ou G) | ≈ 47 000 | ≈ 450 000 |
| Dans un immeuble classé E : travaux avant 2034 | ≈ 48 000 | ≈ 430 000 (74 000 à 100 000 copropriétés) |
Estimations d’ordre de grandeur : appartements du parc locatif privé construits avant 2013, France métropolitaine, ancrés sur le parc du SDES/ONRE au 1er janvier 2025 (logements mis à disposition gratuitement compris). Les lignes ne s’additionnent pas. Elles ne portent que sur le parc locatif privé, quand les comptes mesurés (19 057 au 1er janvier 2027) portent sur tous les appartements diagnostiqués, quelle que soit leur occupation. Critère du banc d’essai révisé après mesure, signalé dans la note de méthode. Tous statuts d’occupation confondus, l’ordre de grandeur est environ deux fois plus grand, un peu plus pour 2034 : environ 1,07 million de logements E, F ou G dont l’immeuble atteindrait le niveau exigé en 2034, si toutes les copropriétés avaient leur DPE collectif.
Logement social : parts minimales en nombre de logements diagnostiqués
| Groupe | Logements | Dans un immeuble comptant du logement social | Dans un immeuble entièrement social |
|---|---|---|---|
| Retour sur le marché au 1er janvier 2027 (classés G) | 19 057 | 23,0 % | 12,6 % |
| Considérés comme décents en 2028 grâce à l’immeuble (classés F ou G) | 54 783 | 30,7 % | 14,6 % |
| Immeuble classé F : travaux avant 2028 (classés F ou G) | 52 087 | 54,9 % | 26,9 % |
| Considérés comme décents en 2034 grâce à l’immeuble (classés E, F ou G) | 111 633 | 38,2 % | 17,2 % |
| Immeuble classé E : travaux avant 2034 (classés E, F ou G) | 307 685 | 57,0 % | 22,6 % |
Minimums mesurés (« au moins »), en nombre de logements diagnostiqués : appariement au répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux (RPLS, SDES, parc au 1er janvier 2025) par l’adresse, la voie et la Base adresse nationale. Une absence du répertoire ne prouve pas qu’un immeuble est privé. Entièrement social : au moins 80 % des appartements de l’immeuble au répertoire. Côté travaux, la part dépasse la moitié parce que les immeubles sociaux concernés sont grands ; en nombre d’immeubles, elle est comparable des deux côtés (tableau suivant).
Logement social : parts minimales en nombre d’immeubles
| Groupe | Immeubles | Immeubles comptant du logement social | Immeubles entièrement sociaux |
|---|---|---|---|
| Retour sur le marché au 1er janvier 2027 | 10 724 | 18,9 % | 11,3 % |
| Considérés comme décents en 2028 grâce à l’immeuble | 23 621 | 23,9 % | 13,5 % |
| Immeuble classé F : travaux avant 2028 | 7 476 | 23,5 % | 15,3 % |
| Considérés comme décents en 2034 grâce à l’immeuble | 35 291 | 31,7 % | 17,7 % |
| Immeuble classé E : travaux avant 2034 | 28 336 | 29,8 % | 16,3 % |
Minimums mesurés (« au moins »), en nombre d’immeubles, même appariement que le tableau précédent. Entièrement social : au moins 80 % des appartements de l’immeuble au répertoire RPLS. Les comptes d’immeubles ne s’additionnent pas d’une ligne à l’autre : un lot généré depuis le DPE de l’immeuble prend la classe du DPE déclaré comme parent, qui n’est pas toujours le plus récent, si bien qu’un même bâtiment peut figurer dans deux groupes (en 2028, 23 621 + 7 476 + 2 536 = 33 633 pour 33 613 bâtiments évaluables).
La méthodologie
Publiée intégralement pour que quiconque puisse la vérifier, la répliquer ou la contester.
Périmètre, définition, sources et limites
Périmètre
Appartements diagnostiqués de la base de l’ADEME : 10 354 488 appartements après dédoublonnage et 430 120 DPE d’immeuble, toutes périodes de construction, outre-mer compris. Les comptes publiés sont restreints à la France métropolitaine, aux appartements construits avant 2013 et aux 283 825 bâtiments éligibles à l’obligation de DPE collectif (permis antérieur à 2013, plus de deux lots ou nombre de lots inconnu). Ce n’est pas le parc, et le DPE n’indique pas si le logement est loué.
Ce que le chiffre signifie
Un appartement est compté comme considéré comme décent au titre de la performance énergétique grâce à l’immeuble quand le DPE collectif de son immeuble atteint le niveau exigé à l’horizon, alors que son propre DPE ne l’atteint pas : immeuble classé F ou mieux au 1er janvier 2027 pour un appartement G, E ou mieux en 2028 pour un F ou un G, D ou mieux en 2034 pour un E, un F ou un G. Un immeuble classé F en 2028, ou E en 2034, devrait faire des travaux pour que ses logements restent considérés comme décents par cette voie.
Sources
- ADEME, DPE des logements existants depuis juillet 2021, dump complet du 25 août 2026 (16 889 683 DPE valides), Licence Ouverte 2.0, traité en local.
- Projet de loi relance et décentralisation du logement, texte adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 (n° 157) : article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, III, 6°, tel que modifié par l’article 6 du projet ; texte de la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale (n° 3188).
- Classes recalculées au coefficient 1,7 en France métropolitaine pour tous les DPE existants : une hypothèse de l’étude, pas une règle de droit, fondée sur le communiqué du ministère du 31 août 2026 (mise à jour gratuite et immédiate). Harmonisation par l’identité EP − (4/13) × (EP − EF) pour les DPE restés au coefficient 2,3, puis par la même identité jusqu’à 1,7 (France métropolitaine) ; contrôle du barème réussi sur 2 469 279 des 2 478 404 DPE testés (99,632 %).
- SDES, répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux (RPLS), parc au 1er janvier 2025 ; Base adresse nationale.
- Estimations : SDES/ONRE, parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2025 ; Anah, registre national d’immatriculation des copropriétés (RNIC), téléchargé le 12 octobre 2026.
- Étude produite par OneDpe (RIANN SAS), éditeur d’outils d’analyse de DPE : l’intérêt commercial est déclaré. Chaîne de calcul et données figées communiquées sur demande.
Limites — ce que cette étude ne dit PAS
- Ce n’est pas la loi : la règle chiffrée est celle du texte adopté par le Sénat, réécrite depuis en commission à l’Assemblée nationale. Si elle change, les comptes changent.
- Classes harmonisées au coefficient 1,7 en France métropolitaine par une identité contrôlée, pas lues sur des DPE réédités ; l’application du coefficient 1,7 à tous les DPE existants est une hypothèse de l’étude ; en 2034, la classe de l’immeuble est supposée inchangée.
- Rattachement à l’immeuble par le numéro d’immeuble ou par l’adresse : une adresse qui porte plusieurs bâtiments n’est pas évaluable. Un lot généré prend la classe du DPE d’immeuble déclaré comme parent : un même bâtiment peut figurer dans deux groupes, et les comptes d’immeubles ne s’additionnent pas.
- Les estimations rapportées au parc reposent sur un critère de publication révisé après mesure ; le détail, et la règle d’origine, sont dans la note de méthode.
Ils en parlent
Les médias qui ont repris cette étude. Les extraits sont cités mot pour mot.
- InfodiagChristophe Demay
Interdiction de louer : comment le DPE collectif pourrait rebattre les cartes
« OneDpe, spécialisé dans la vérification et l’analyse des données du DPE, a fait ses calculs en se basant sur l’Observatoire de l’Ademe : exactement 19 057 logements classés G — théoriquement interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 — pourraient revenir sur le marché locatif sans avoir réalisé de travaux. »
À propos de OneDpe
OneDpe.fr est une plateforme indépendante d'outils d'analyse du Diagnostic de Performance Énergétique. Elle propose des outils gratuits — vérification de la cohérence d'un DPE, estimation de la décote, simulation 3CL, simulation de l’étiquette au coefficient 1,7 des DPE établis en France métropolitaine à compter du 1ᵉʳ janvier 2027, estimation de travaux de rénovation — et s'appuie sur l'analyse de plusieurs millions de diagnostics issus de l'open data ADEME, croisés avec les données de transactions immobilières (DVF). OneDpe est édité par RIANN SAS (Paris).
Pour aller plus loin
Journaliste ? Chiffres détaillés, interview et extractions sur mesure : presse@onedpe.fr — réponse sous 24 h.
Steven Annonziata, cofondateur de OneDpe (RIANN SAS) — disponible pour commenter, en français ou en anglais, sous 24 h.