En France métropolitaine, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n’est plus considéré comme décent lorsqu’un bail est signé ou renouvelé. Le projet de loi relance et décentralisation du logement, dans la version du Sénat du 8 juillet 2026, ouvrirait une seconde voie : un appartement serait considéré comme décent au titre de la performance énergétique dès lors que le DPE collectif de son immeuble atteint le niveau exigé.
19 057 logements classés G pourraient revenir sur le marché locatif — au 1er janvier 2027, si le projet de loi est adopté, parce que le DPE de leur immeuble est classé F ou mieux (10 724 immeubles, base de l’ADEME).
La règle a sa contrepartie : 7 476 immeubles classés F, qui abritent 52 087 logements classés F ou G, devraient faire des travaux avant 2028 pour que leurs logements restent considérés comme décents par la voie de l’immeuble.
Ce que cet article couvre
La règle, ses effets jusqu’en 2034, le logement social et la couverture des DPE collectifs.
La règle votée par le Sénat : la décence par le DPE de l’immeuble
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fixe le calendrier de la décence énergétique en France métropolitaine : un logement classé G n’est plus décent depuis 2025, F ne le sera plus en 2028, E en 2034.
Le projet de loi modifierait cet article. Dans le texte adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, un logement « situé dans un bâtiment d’habitation collective dont le diagnostic de performance énergétique […] établit que l’immeuble atteint le niveau de performance énergétique exigé » est « considéré comme décent au titre de la performance énergétique ». Le DPE individuel garde sa valeur.
Ce n’est pas la loi. La commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale a réécrit cette disposition le 22 septembre 2026 (texte n° 3188), et la séance publique n’était pas inscrite à l’ordre du jour au 12 octobre 2026. Nous chiffrons la règle votée par le Sénat, sans avis sur la réforme.
19 057 logements classés G pourraient revenir sur le marché locatif
Dans la base de l’ADEME, 19 057 appartements, répartis dans 10 724 immeubles, sont des passoires classées G au 1er janvier 2027 alors que le DPE de leur immeuble est classé F ou mieux. Si le projet de loi est adopté, ils seraient considérés comme décents grâce à l’immeuble et pourraient être loués. Le DPE ne dit pas s’ils sont loués aujourd’hui.
Au 1er janvier 2028, 54 783 logements classés F ou G (23 621 immeubles) seraient considérés comme décents grâce à un immeuble classé E ou mieux. Pour 12 343 logements classés F ou G situés dans un immeuble classé G, la règle ne change rien.
La décence ne s’applique qu’aux logements loués : un propriétaire occupant n’y est pas soumis, quelle que soit la classe de son immeuble.
Immeubles classés F ou E : des travaux pour bénéficier de la règle
Avant 2028 : 7 476 immeubles classés F
7 476 immeubles classés F, qui abritent 52 087 logements classés F ou G, devraient faire des travaux avant le 1er janvier 2028 pour que leurs logements restent considérés comme décents par la voie de l’immeuble. Parmi eux, 6 815 classés G seraient considérés comme décents dès 2027 grâce à l’immeuble, et 45 272 classés F sont décents par eux-mêmes jusqu’en 2028. Voir le plan pluriannuel de travaux en copropriété.
Avant 2034 : 28 336 immeubles classés E
28 336 immeubles classés E, qui abritent 307 685 logements classés E, F ou G, devraient faire des travaux avant le 1er janvier 2034, pour la même raison. Parmi eux, 34 689 classés F ou G seraient considérés comme décents de 2028 à 2033 grâce à l’immeuble. Dans l’autre sens, 111 633 logements classés E, F ou G (35 291 immeubles) seraient considérés comme décents en 2034 grâce à l’immeuble, à DPE inchangé. Voir DPE classe E et l’échéance de 2034.
Cette disposition ne crée aucune obligation de travaux : un logement peut aussi devenir décent par ses propres travaux, et un propriétaire occupant n’a aucune obligation de décence. Un même immeuble peut figurer dans deux de ces groupes : les comptes d’immeubles ne s’additionnent pas.
DPE collectif obligatoire : la plupart des immeubles absents de la base de l’ADEME
Ces comptes ne portent que sur les immeubles dont le DPE collectif figure dans la base : sur 161 537 appartements classés G au 1er janvier 2027, seuls 27 007 en ont un exploitable, soit 17 %. Ce taux porte sur les appartements, pas sur les copropriétés, et un DPE collectif réalisé peut être absent de la base. Sur les 1 606 208 appartements classés E, F ou G diagnostiqués individuellement, 1 336 485 n’ont aucun DPE d’immeuble retrouvé à leur adresse.
Le DPE collectif est pourtant obligatoire pour les immeubles d’habitation dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013 (article L. 126-31 du code de la construction et de l’habitation) : depuis 2024 au-delà de 200 lots, 2025 de 50 à 200 lots, 2026 en deçà. Voir DPE collectif ou DPE individuel en copropriété. L’effet réel de la règle en dépend d’abord.
Ce que cela changerait pour vous
Bailleur d’un appartement classé G. Si le DPE collectif de votre immeuble est classé F ou mieux, votre logement serait considéré comme décent au titre de la performance énergétique, à condition que le projet de loi soit adopté dans la version du Sénat. Rien n’est acquis : la disposition a été réécrite en commission à l’Assemblée nationale.
Copropriétaire d’un immeuble classé F ou E. Pour que les logements loués de l’immeuble bénéficient de la règle, l’immeuble devrait gagner une classe avant 2028 s’il est classé F, avant 2034 s’il est classé E. Si vous occupez votre logement, vous n’avez aucune obligation de décence.
Locataire. Votre DPE et celui de l’immeuble peuvent différer ; le DPE de votre logement garde sa valeur.
À vérifier : le DPE collectif de votre immeuble existe-t-il ? Quelle classe ? Demandez-le au syndic ou au gestionnaire, et comparez sa classe à celle de votre propre DPE.
L’outil relit votre DPE, signale les incohérences de saisie et affiche les DPE des autres logements de votre immeuble.
Estimations pour le parc locatif privé
Rapportés au parc locatif privé (appartements construits avant 2013, France métropolitaine, 1er janvier 2025, logements mis à disposition gratuitement compris, selon le service statistique ministériel), ces comptes donnent des estimations. La colonne de droite suppose que les immeubles sans DPE collectif ressemblent aux immeubles diagnostiqués.
| Question (estimation) | À couverture actuelle des DPE collectifs | Si toutes les copropriétés avaient leur DPE collectif |
|---|---|---|
| Logements classés G de retour sur le marché | environ 11 000 | environ 110 000 |
| Considérés comme décents en 2028 grâce à l’immeuble | environ 27 000 | environ 270 000 |
| Travaux avant 2028 (immeubles classés F) | environ 12 000 | environ 100 000 (25 000 à 35 000 copropriétés) |
| Considérés comme décents en 2034 grâce à l’immeuble | environ 47 000 | environ 450 000 |
| Travaux avant 2034 (immeubles classés E) | environ 48 000 | environ 430 000 (74 000 à 100 000 copropriétés) |
Les lignes ne s’additionnent pas. Et 19 057 compte tous les appartements diagnostiqués, logement social compris, quand environ 11 000 se limite au parc locatif privé, à couverture actuelle.
Logement social : une part comparable en nombre d’immeubles, plus de la moitié des logements côté travaux
Rapprochés du répertoire du logement social (RPLS), les immeubles qui gagnent et ceux qui devraient faire des travaux comptent du logement social dans des proportions comparables, en nombre d’immeubles : au moins 18,9 % à 31,7 %. En nombre de logements diagnostiqués, la part dépasse la moitié côté travaux : les immeubles sociaux concernés sont grands, et leurs appartements ont souvent un DPE établi à partir de celui de l’immeuble. Il s’agit de logements situés dans un immeuble comptant du logement social, pas nécessairement de logements sociaux.
| Groupe (logements ; immeubles), parts minimales | En nombre de logements | En nombre d’immeubles | ||
|---|---|---|---|---|
| comptant du social | entièrement social* | comptant du social | entièrement social* | |
| Retour sur le marché (19 057 ; 10 724) | 23,0 % | 12,6 % | 18,9 % | 11,3 % |
| Considérés comme décents en 2028 grâce à l’immeuble (54 783 ; 23 621) | 30,7 % | 14,6 % | 23,9 % | 13,5 % |
| Travaux avant 2028 (52 087 ; 7 476) | 54,9 % | 26,9 % | 23,5 % | 15,3 % |
| Considérés comme décents en 2034 grâce à l’immeuble (111 633 ; 35 291) | 38,2 % | 17,2 % | 31,7 % | 17,7 % |
| Travaux avant 2034 (307 685 ; 28 336) | 57,0 % | 22,6 % | 29,8 % | 16,3 % |
* Entièrement social : au moins 80 % des appartements de l’immeuble recensés au répertoire RPLS. Ce sont des minimums : une absence du répertoire ne prouve pas qu’un immeuble n’est pas social. L’application de la décence au parc social n’est pas traitée. Les comptes d’immeubles ne s’additionnent pas.
Comment nous avons mesuré
La base publique des DPE de l’ADEME comptait 16 889 683 DPE valides à l’extraction du 25 août 2026 : après dédoublonnage, 10 354 488 appartements et 430 120 DPE d’immeuble. L’étude retient 283 825 bâtiments éligibles : permis de construire antérieur à 2013, plus de deux lots ou nombre de lots non renseigné, France métropolitaine.
Chaque appartement a été rapproché du DPE de son immeuble. Les classes sont recalculées avec un coefficient de l’électricité de 1,7 pour tous les DPE existants : c’est une hypothèse de l’étude, pas une règle de droit, fondée sur le communiqué du ministère du 31 août 2026 (coefficient de 1,7 au 1er janvier 2027, mise à jour gratuite des DPE existants). À ce coefficient, 16,4 % des bâtiments éligibles sont classés E, 5,6 % F et 2,0 % G. Voir le coefficient de l’électricité et le simulateur mon DPE en 2027. Pour 2034, la classe de l’immeuble est supposée inchangée (son DPE collectif est à renouveler, article L. 126-31) : un immeuble qui fait des travaux sort du compte.
À retenir : ce n’est pas la loi, mais un projet en navette. Les comptes portent sur les appartements diagnostiqués, pas sur le parc. Aucun chiffre par bailleur, aucune liste d’immeubles.
En résumé : si le projet de loi est adopté, 19 057 logements classés G pourraient revenir sur le marché, et 7 476 immeubles classés F devraient faire des travaux avant 2028 pour que leurs logements en bénéficient. Vérifiez votre DPE, puis demandez si votre immeuble a son DPE collectif. Étude complète et note de méthode : page presse.
