Une lettre décide du sort d’un logement : s’il peut être loué, à quel loyer, avec quelles aides. Ce sont les classes F et G, les « passoires thermiques », qui déclenchent le gel des loyers et, peu à peu, l’interdiction de louer. Ce que la lettre vaut dépend donc de la fiabilité du diagnostic qui la porte.
Nous avons regardé comment les diagnostics de performance énergétique (DPE) se répartissent autour de la limite de la classe F, sur 9,8 millions de DPE établis entre 2022 et 2025, et comparé avec l’Angleterre et le pays de Galles, qui appliquent une règle semblable depuis 2018.
À la limite de la classe F, 7 DPE sur 10 tombent du bon côté, contre 1 sur 2 ailleurs sur l’échelle — 33 449 diagnostics de plus que prévu, sur 9,8 millions. Et, selon la Cour des comptes, moins d’un DPE sur mille contrôlé en 2023.
Ce que cet article couvre
Ce que montrent les données publiques de l’ADEME à la limite de la classe F, la preuve que l’effet suit la règle, ce que l’Angleterre sait mesurer et pas la France, ce qu’il faut vérifier sur votre propre DPE, puis le contrôle des DPE et quatre mesures pour savoir ce qu’il vaut.
Juste avant la classe F, 7 DPE sur 10 tombent du bon côté
Un DPE porte deux notes : l’énergie consommée et les émissions de gaz à effet de serre. L’étiquette retient la plus mauvaise des deux. Sur l’axe des émissions, un logement entre en classe F à 70 kg de CO₂ par m² et par an.
Si les diagnostics se répartissaient sans tenir compte de cette limite, il y aurait à peu près autant de logements à 69 kg qu’à 70 kg. Ce n’est pas le cas. Parmi les logements de plus de 40 m², 43 882 affichent 69 kg, dernière valeur de la classe E, et 17 299 seulement affichent 70. Soit 72 % du bon côté, contre 51 % en moyenne aux autres valeurs de l’échelle. Nous avons refait le même calcul à 131 endroits de l’échelle où aucune limite ne passe : aucun ne dépasse 56 %.
Par rapport à ce que prédit la courbe, on compte 33 449 DPE de plus que prévu près de la limite : +35 % (fourchette de +22 % à +43 %). L’écart reste positif dans les 948 façons différentes de faire le calcul que nous avons testées. Le même phénomène existe, plus faiblement, à la limite de la classe E (+21 %).
Ce type d’effet de seuil n’est pas inconnu : le Conseil d’analyse économique l’avait mesuré en 2024 sur l’étiquette énergie, jusqu’à fin 2023. L’étiquette climat, celle des émissions, n’y était pas étudiée.
Quand la limite bouge, l’entassement la suit
Un entassement près d’une limite peut avoir des explications innocentes, comme une préférence pour les nombres ronds. La réforme du 1er juillet 2024 permet de le vérifier. Ce jour-là, les logements de 40 m² et moins ont reçu des limites de classe propres à leur surface. Les autres logements n’ont rien vu changer.
Chez les petits logements, la part du bon côté de leur nouvelle limite est passée de 50 % à 74 %. Au même moment, à l’ancienne limite de 70 kg qui ne les concernait plus, elle retombait de 71 % à 47 %. Chez les logements plus grands, rien n’a bougé : 73 %, puis 70 %. Et pour 98,9 % de ces petits logements, la nouvelle limite n’est pas un multiple de dix : le goût des chiffres ronds n’explique rien.
En Angleterre, l’anomalie n’existe que là où la règle s’applique
Dans le parc privé anglais et gallois, un logement noté en bande F ou G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis 2018, ni d’aucun bail depuis 2020. Le parc social n’est pas visé. Les deux figurent dans le même registre, aux mêmes dates, avec la même échelle.
Le résultat est net : au seuil d’interdiction, l’excès atteint +39,8 % dans le locatif privé et il est nul dans le parc social (−1,1 %). Là où la règle n’oblige à rien, le phénomène disparaît.
Cette comparaison est impossible en France. Le registre britannique indique si le logement est loué ou occupé par son propriétaire ; la base française ne le dit pas. Elle ne distingue plus la vente de la location depuis juillet 2021, et elle ne dit plus qui a établi le diagnostic.
Votre DPE est proche de la classe F : que vérifier ?
Rien, dans cette étude, ne dit que votre diagnostic est faux : elle décrit des millions de lignes, jamais un dossier. Mais si votre logement est noté juste à la limite d’une classe, et que cette classe compte pour vous (vente, location, loyer), il est utile de vérifier que les données du DPE correspondent à votre logement : surface, année de construction, isolation, chauffage.
À vérifier sur votre DPE : la surface habitable, le type de chauffage et d’eau chaude, l’isolation déclarée des murs, des combles et des fenêtres. Une seule donnée erronée peut faire changer de classe.
Vérifier gratuitement la cohérence de mon DPE
À partir du numéro de votre diagnostic, l’outil relit les données déposées à l’ADEME. C’est un signal d’attention, pas un verdict.
Si une erreur est avérée, notre guide sur la responsabilité du diagnostiqueur et les recours détaille les démarches.
Moins d’un DPE sur mille contrôlé en 2023
En 2023, selon la Cour des comptes, 0,08 % des DPE ont été contrôlés : 3 819 opérations de surveillance des diagnostiqueurs, dont 937 sur place. Aucun chiffre officiel n’est publié pour 2024 et 2025. En Angleterre et au pays de Galles, au moins 2 % des certificats doivent être audités chaque année. Les deux dispositifs ne contrôlent pas le même objet : le diagnostiqueur en France, le certificat outre-Manche. Atteindre ce volume demanderait toutefois 21 fois plus d’opérations de contrôle, environ 80 000 par an.
Le contraste existe aussi en France même. Les travaux financés par les certificats d’économies d’énergie doivent être contrôlés sur place dans 10 % à 15 % des cas selon les années : cent à cent quatre-vingt-dix fois plus que le DPE qui les déclenche. Ce n’est pas le même objet (une opération de travaux d’un côté, un diagnostiqueur de l’autre) : c’est une comparaison d’instrumentation, pas de probité. Outre-Manche, un audit échoue au-delà d’un écart chiffré, et le certificat défectueux est remplacé. En France, aucune tolérance n’est publiée, et aucun texte n’oblige à retirer un DPE jugé défectueux. La France a pourtant deux règles que l’Angleterre n’a pas : trois des six contrôles d’un diagnostiqueur se font sur place, et depuis octobre 2025 l’ADEME signale automatiquement les anomalies aux organismes qui certifient les diagnostiqueurs.
Contrôle du DPE : quatre mesures pour savoir ce qu’il vaut
La directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (2024/1275) impose un contrôle indépendant garantissant au moins 90 % de certificats valides, mesuré par échantillonnage aléatoire, et la publication du nombre de certificats évalués. Elle devait être transposée au plus tard le 29 mai 2026 ; à notre connaissance, ces dispositions ne le sont pas. Quatre mesures peu coûteuses permettraient de savoir enfin ce que vaut un DPE ; la directive exige la première, les trois autres existent déjà outre-Manche :
- publier chaque année le nombre de DPE contrôlés, le taux de contrôle et le taux d’échec ;
- fixer et publier une tolérance chiffrée au-delà de laquelle un contrôle échoue ;
- enregistrer dans la base de l’ADEME si le logement est loué ou occupé par son propriétaire ;
- si une dérogation pour coût excessif voit le jour, la tenir dans un registre public.
Ce que ces chiffres ne disent pas : +35 % ne signifie pas que 35 % des DPE sont faux : ce sont 33 449 diagnostics de plus que prévu juste avant la classe F, sur 9,8 millions. Ces DPE ne sont pas des passoires déguisées : l’étude ne dit pas quelle classe ces logements devraient avoir. « 7 sur 10 » concerne les DPE situés à une unité de la limite, pas l’ensemble des DPE. Aucun professionnel n’est mis en cause : l’étude ne peut pas trancher entre des données ajustées près de la limite et des DPE défavorables plus souvent retirés de la base publiée. Elle ne dit pas non plus que les DPE anglais sont plus fiables : aucun des deux pays ne publie le taux d’échec de ses contrôles.
L’étude complète, ses tableaux et sa note de méthode sont sur sa page presse. Un article précédent compare les dispositifs de contrôle en Europe, règle par règle.
