Vous vendez une maison classée F : l'agence réclame un DPE, le notaire un audit énergétique, et vous ne comprenez pas pourquoi deux diagnostics pour le même logement. Beaucoup de vendeurs croient encore que l'audit remplace le DPE, ou qu'il reste facultatif. C'est faux dans les deux cas : l'audit énergétique réglementaire s'ajoute au DPE, et c'est la classe portée par le DPE qui déclenche l'obligation.
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, cette obligation ne vise plus les seules passoires thermiques : elle s'étend aux logements classés E. Selon le SDES, service statistique du ministère (12 novembre 2025), la classe E représente 17,8 % des 30,9 millions de résidences principales — plus que les classes F et G réunies (12,7 %).
Un audit énergétique réglementaire se négocie entre 800 et 1 500 €, contre 100 à 250 € pour un DPE — prix de marché observés, aucun barème officiel n'existant. Ce n'est pas « un DPE plus cher » : c'est un autre document, qui chiffre deux parcours de travaux complets.
Ce que cet article couvre
Le calendrier exact de l'audit énergétique obligatoire à la vente (F et G depuis 2023, E depuis 2025, D en 2034), les biens concernés et ceux qui en sont exclus, ce que l'audit contient de plus que le DPE depuis la réforme du 29 décembre 2023, un tableau de décision « qui doit quoi », l'effet du coefficient métropolitain de 2026 (1,9) sur votre obligation, et les six idées fausses qui coûtent le plus cher.
Audit énergétique obligatoire à la vente : le calendrier légal 2023-2034
L'obligation naît de l'article 158 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat & Résilience, qui a créé l'article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) : le vendeur d'un logement énergivore remet un audit énergétique à l'acquéreur, en complément du DPE. Le calendrier est fixé par l'article 3 du décret n° 2022-780 du 4 mai 2022, après un report peu connu — les classes F et G devaient être visées dès le 1ᵉʳ septembre 2022, mais le décret n° 2022-1143 du 9 août 2022 y a substitué le 1ᵉʳ avril 2023.
| Classe du logement | Métropole | Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion, Mayotte | Référence |
|---|---|---|---|
| F et G | 1ᵉʳ avril 2023 | 1ᵉʳ juillet 2024 | décret n° 2022-780, art. 3 |
| E | 1ᵉʳ janvier 2025 | annoncé au 1ᵉʳ janvier 2028 | décret n° 2022-780, art. 3 |
| D | 1ᵉʳ janvier 2034 | — | décret n° 2022-780, art. 3 |
| A, B, C | non concernées | non concernées | art. L. 126-28-1 du CCH |
L'échéance ultramarine de 2028 pour la classe E est régulièrement citée, mais aucun texte ne l'a publiée : elle reste annoncée. Sur l'autre calendrier qui frappe la classe E, voir l'interdiction de louer les logements classés E en 2034.
Quels biens sont réellement concernés ?
L'article L. 126-28-1 du CCH vise les bâtiments « à usage d'habitation comprenant un seul logement ou plusieurs logements non soumis au statut de la copropriété » défini par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : la maison individuelle, et l'immeuble entier vendu d'un seul tenant par un propriétaire unique. La conséquence, souvent ignorée : la vente d'un lot de copropriété n'y est jamais soumise, même classée G.
À quelle date l'obligation s'apprécie-t-elle ?
Le déclenchement s'apprécie à la date de la promesse de vente (art. 1589 du Code civil) ou, à défaut, de l'acte de vente (art. 1582 du Code civil). L'audit doit donc être disponible avant la signature de l'avant-contrat, comme le reste du dossier de diagnostic technique : le découvrir la veille du compromis décale la signature de plusieurs semaines.
⚠️ Attention : l'audit énergétique réglementaire est attaché à la vente, et à elle seule. Aucun texte ne l'impose pour une mise en location : la location relève d'un dispositif distinct, celui des seuils de décence énergétique.
Ce que l'audit contient de plus que le DPE
Le DPE et l'audit reposent sur le même moteur de calcul, la méthode 3CL-DPE 2021, et aboutissent à la même échelle de A à G. La ressemblance s'arrête là : l'un décrit un état, l'autre trace un chemin.
Le DPE : un état des lieux opposable
Le DPE décrit la performance du logement à l'instant T : consommation en énergie primaire, émissions de gaz à effet de serre, double étiquette, recommandations de travaux indicatives. Il est opposable depuis le 1ᵉʳ juillet 2021 (art. L. 271-4 du CCH) et valable dix ans (art. D. 126-19 du CCH). Pour le décrypter rubrique par rubrique : comment lire un DPE page par page.
L'audit : deux parcours de travaux entièrement chiffrés
Le contenu de l'audit est fixé non par le décret mais par un arrêté du 4 mai 2022 (NOR LOGL2115138A), modifié par les arrêtés du 9 août 2022 et du 29 décembre 2023 — cette dernière version s'appliquant depuis le 1ᵉʳ avril 2024. Son article 2 impose au moins deux propositions de travaux :
- un parcours par étapes, dont la première doit permettre un gain d'au moins deux classes et le traitement de deux postes d'isolation ;
- un parcours en une seule étape, qui atteint directement la cible finale.
L'étape finale de chacun des deux parcours doit atteindre une « rénovation performante » au sens du 17° bis de l'article L. 111-1 du CCH, c'est-à-dire la classe A ou B.
Une exigence relevée en 2024 : jusqu'au 31 mars 2024, la première étape devait seulement faire gagner une classe et atteindre la classe E. De nombreux contenus citent encore cette version périmée, voire un « objectif classe C en une seule étape » qui n'existe plus.
L'article 3 de l'arrêté prévoit des dérogations si des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales s'opposent à la cible, ou si le coût des travaux serait manifestement disproportionné au regard de la valeur du bien (art. R. 112-18 du CCH). Les cibles sont alors abaissées : classe C pour un logement classé E, classe D pour un F, classe E pour un G.
Chaque étape est chiffrée : consommations en énergie primaire et finale, émissions de gaz à effet de serre, classement DPE après travaux, coûts TTC, économies estimées, aides mobilisables, points de vigilance sur la ventilation. L'audit est déposé sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME (fichiers PDF et XML).
Qui peut réaliser un audit énergétique réglementaire ?
L'article 1ᵉʳ du décret n° 2022-780 réserve l'exercice à trois familles de professionnels : les entreprises titulaires d'un signe de qualité au sens de l'arrêté du 30 mai 2018 (OPQIBI 1905 et 1911, Qualibat 8731, label RGE « offre globale » — RGE pour Reconnu Garant de l'Environnement) ; les architectes inscrits à l'Ordre ayant suivi une formation dédiée ; les diagnostiqueurs certifiés DPE aux compétences complémentaires vérifiées par leur organisme de certification. S'y ajoutent l'impartialité, une assurance de responsabilité civile professionnelle et l'interdiction de sous-traiter. Au moins une visite sur site est obligatoire : un audit sur pièces est irrégulier.
| Critère | DPE | Audit énergétique réglementaire |
|---|---|---|
| Fait générateur | Vente et location | Vente seule, selon la classe et le bien |
| Base légale | art. L. 271-4 du CCH | art. L. 126-28-1 du CCH |
| Contenu | Étiquettes énergie et climat, recommandations indicatives | Deux parcours chiffrés, coûts TTC, aides mobilisables |
| Durée de validité | 10 ans | 5 ans |
| Auteur | Diagnostiqueur certifié | Professionnel qualifié, architecte formé ou diagnostiqueur habilité |
| Prix observé | 100 à 250 € | 800 à 1 500 € |
Qui doit quoi en 2026 : le tableau de décision
La règle tient en une phrase : le DPE est toujours dû, l'audit seulement si trois conditions sont réunies — une vente, un bien hors copropriété, une classe atteinte par le calendrier.
| Situation | DPE | Audit énergétique réglementaire |
|---|---|---|
| Vente d'une maison individuelle classée A, B ou C | Obligatoire | Non concernée |
| Vente d'une maison individuelle classée D | Obligatoire | Non, avant 2034 |
| Vente d'une maison individuelle classée E | Obligatoire | Oui, depuis 2025 |
| Vente d'une maison individuelle classée F ou G | Obligatoire | Oui, depuis 2023 |
| Vente d'un immeuble entier hors copropriété classé E, F ou G | Obligatoire | Oui |
| Vente d'un lot de copropriété, toutes classes | Obligatoire | Non concernée |
| Mise en location, toutes classes | Obligatoire | Non concernée |
Le coût : deux documents qui ne se comparent pas
Ni l'ADEME ni le ministère ne publient de barème : les prix sont libres. Les fourchettes relevées auprès des comparateurs et des cabinets de diagnostic situent le DPE entre 100 et 250 €, et l'audit entre 800 et 1 500 € — prix de marché observés, pas une donnée officielle, variables selon la surface et la région.
Cas type : vous vendez une maison individuelle de 110 m², jamais rénovée. Voici le volet énergétique de votre dossier selon que le DPE la classe D ou F.
| Poste du volet énergétique | Maison classée D | Maison classée F |
|---|---|---|
| DPE (dû dans les deux cas) | 100 à 250 € | 100 à 250 € |
| Audit énergétique réglementaire | Non requis avant 2034 | 800 à 1 500 € |
| Validité des documents remis | 10 ans | 10 ans (DPE) et 5 ans (audit) |
| Coût du volet énergétique | 100 à 250 € | 900 à 1 750 € |
| Surcoût lié à la classe énergétique | + 800 à 1 500 € | |
Le surcoût n'est pas une taxe déguisée : il finance un livrable différent. Là où le DPE dit où vous en êtes, l'audit remet deux trajectoires complètes vers la classe A ou B — un document que l'acquéreur utilisera pour arbitrer son offre, et vous pour défendre votre prix.
L'audit de MaPrimeRénov' : le même mot, un autre dispositif
Seconde confusion : l'audit réglementaire de vente n'est pas l'audit incitatif financé par MaPrimeRénov'. Selon la fiche officielle F35083 de service-public.gouv.fr (vérifiée le 19 juin 2026), il est facultatif dans le parcours par geste, avec un forfait de 500 € (profil bleu, très modestes), 400 € (jaune, modestes) ou 300 € (violet, intermédiaires), dans la limite de 800 €, le profil rose en étant exclu ; l'aide est versée une seule fois par logement et suppose au moins un geste de travaux. Dans le parcours accompagné, dit rénovation d'ampleur, il devient obligatoire avant et après travaux, pour un logement classé E, F ou G d'au moins quinze ans. Le guichet a rouvert le 23 février 2026, et l'isolation des murs comme les chaudières biomasse ne sont plus financées depuis janvier 2026.
Le piège de 2026 : en métropole, le coefficient 1,9 peut vous faire sortir du champ
L'arrêté du 13 août 2025 a abaissé le coefficient de conversion en énergie primaire de l'électricité de 2,3 à 1,9 pour les DPE établis en France métropolitaine à compter du 1ᵉʳ janvier 2026. Ce coefficient est le multiplicateur appliqué à l'électricité consommée dans la méthode 3CL-DPE : l'abaisser améliore mécaniquement l'étiquette des logements chauffés à l'électricité. La nouvelle valeur vaut pour « tous les DPE ou audits énergétiques édités à partir de cette date », et « aucun logement ne verra son étiquette baisser ».
L'impact est massif : le ministère estime qu'environ 850 000 logements sortent des classes F et G, sur les 4,8 millions recensés au 1ᵉʳ janvier 2023, et la simulation du SDES conclut à près de 700 000 logements de plus quittant le statut de passoire thermique, le taux national passant de 12,7 % à 10,4 %. Un logement classé E qui devient D sort du champ de l'audit, la classe D n'étant visée qu'en 2034.
Encore faut-il que l'étiquette soit mise à jour. Les DPE établis avant 2026 restent valables dix ans avec leur ancienne étiquette ; le recalcul au coefficient 1,9 de la réforme de 2026, propre à la France métropolitaine, passe par une attestation téléchargeable gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, sans nouvelle visite et pour la même durée de validité. Si vous détenez un DPE E de 2024 et ne faites rien, vous restez soumis à l'audit. Pour arbitrer entre attestation et nouveau diagnostic : faut-il refaire son DPE en 2026 ou attendre 2027 ?
À vérifier avant de mettre en vente : la classe exacte de votre DPE et sa date d'établissement. S'il est antérieur au 1ᵉʳ janvier 2026 et que le logement est chauffé à l'électricité, téléchargez l'attestation ADEME avant de commander un audit : l'étiquette recalculée peut vous en dispenser. La FAQ ministérielle confirme sa validité pour une vente, sans trancher le reclassement de E vers D — à faire confirmer par votre notaire.
Les six idées fausses qui coûtent le plus cher aux vendeurs
Idée fausse n° 1 — « L'audit remplace le DPE »
Les deux documents sont cumulatifs. Le DPE reste dû au titre du dossier de diagnostic technique (art. L. 271-4 du CCH), et l'audit s'y ajoute selon la classe et le type de bien. Sans DPE, il n'y a d'ailleurs pas de déclencheur : c'est l'étiquette qui détermine l'obligation.
Idée fausse n° 2 — « Mon appartement est classé F, je dois faire un audit »
L'article L. 126-28-1 du CCH exclut les logements soumis au statut de la copropriété : un lot classé F ou G se vend sans audit. Les copropriétés relèvent de dispositifs propres à l'immeuble — le DPE collectif (art. L. 126-31 du CCH) et le projet de plan pluriannuel de travaux (art. 14-2 de la loi du 10 juillet 1965).
Idée fausse n° 3 — « Il faut un audit pour louer une passoire thermique »
L'obligation est exclusivement attachée à la vente. Un bailleur qui loue un logement classé F n'a aucun audit à produire : il relève des seuils de décence énergétique, qui suivent leur propre calendrier.
Idée fausse n° 4 — « Sans audit, la vente est annulée et j'aurai une amende »
Aucune sanction pénale ni administrative spécifique n'est prévue par les textes. Les conséquences relèvent du droit commun : réticence dolosive et vice du consentement (art. 1112-1 et 1137 du Code civil), responsabilité contractuelle, dommages et intérêts pour perte de chance de négocier le prix, devoir de conseil du notaire — et le blocage de la signature tant que la pièce manque. La Cour de cassation a jugé le 17 octobre 2024 (3ᵉ civ., n° 22-22.882) qu'un DPE erroné n'a qu'une valeur informative, mais que le manquement du diagnostiqueur ouvre réparation à ce titre. Voir aussi le DPE opposable et ses conséquences juridiques.
⚠️ Attention : annoncer une « annulation automatique de la vente » en l'absence d'audit est juridiquement inexact. Le risque n'est pas moindre : une action en réduction de prix fondée sur la perte de chance de négocier reste ouverte sur le fondement du droit commun, et la signature reste bloquée tant que la pièce manque.
Idée fausse n° 5 — « Je dois réaliser les travaux que l'audit préconise »
L'audit est un document d'information remis à l'acquéreur. Aucun texte n'oblige le vendeur à exécuter les scénarios proposés : ils éclairent la décision de l'acheteur — et, très souvent, nourrissent la négociation. Raison de plus pour avoir simulé les vôtres en amont.
Idée fausse n° 6 — « L'audit est valable dix ans, comme le DPE »
L'audit vaut cinq ans, l'auditeur devant le tenir à disposition des propriétaires successifs pendant cette durée (décret n° 2022-780, art. 2). Le DPE, lui, vaut dix ans (art. D. 126-19 du CCH). Un audit de 2023 sera périmé en 2028 quand le DPE restera valide jusqu'en 2033 : voir la validité de dix ans du DPE en 2026.
Chiffrez vos scénarios de travaux avant de commander l'audit
Simulateur de travaux de rénovation OneDpe
À partir du numéro ADEME de votre DPE, l'outil reconstitue les caractéristiques du bâti et chiffre des bouquets de travaux : gain de classes attendu, consommation et émissions après travaux, coût estimé poste par poste et aides mobilisables. Vous arrivez chez l'auditeur avec des ordres de grandeur, au lieu de découvrir les scénarios pendant la vente.
Pour aller plus loin : la vérification de votre DPE, pour contrôler l'étiquette qui déclenche l'obligation d'audit, et la simulation de DPE, pour estimer une classe avant tout diagnostic.
Conclusion
La question n'est jamais « audit ou DPE », mais « DPE seul, ou DPE et audit ». Le DPE est dû à chaque vente et à chaque mise en location ; l'audit s'y ajoute pour les seules ventes de maisons individuelles et d'immeubles hors copropriété classés E, F ou G, selon un calendrier qui atteindra la classe D en 2034. Depuis le 1ᵉʳ avril 2024, ses deux parcours visent la classe A ou B.
Trois réflexes avant de mettre en vente : vérifier la date et la classe de votre DPE, tester, si le bien est en France métropolitaine, l'effet du coefficient 1,9 de 2026 via l'attestation gratuite de l'ADEME, puis chiffrer vos propres scénarios. Le simulateur de travaux de rénovation OneDpe estime le gain de classes, le coût et les aides de chaque bouquet de travaux — de quoi lire le rapport de votre auditeur avec un point de comparaison, et défendre votre prix face à un acquéreur qui s'en servira pour négocier.
