Un rapport de DPE peut être parfaitement régulier — mentions obligatoires, numéro ADEME valide, diagnostiqueur certifié — et rester systématiquement optimiste. Ce n'est pas de la fraude : c'est une suite d'hypothèses tirées dans le même sens. Une isolation « déclarée » sans facture, une année de construction arrondie, une surface mesurée à la louche, un équipement noté sans vérification. Pris isolément, chacun de ces choix reste défendable ; additionnés, ils suffisent parfois à déplacer une étiquette d'un cran — soit, en 2026, la frontière entre un logement encore louable et un logement classé G, interdit à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 (art. L. 173-1-1 du CCH).
C'est ce qu'on appelle un DPE de complaisance, et c'est ce que le droit français n'attrape pas facilement : aucun texte ne crée d'infraction portant ce nom. La bonne nouvelle, si vous achetez, vendez ou mettez en location : la complaisance laisse des traces sur le rapport lui-même. Six contrôles, cinq minutes, aucune compétence technique requise.
Plus de 350 000 DPE réalisés chaque mois, contre 120 000 en 2018 — et 70 % d'anomalies relevées en 2023 au regard du droit de la consommation, que la Cour des comptes impute « principalement à la méconnaissance de la réglementation par de nouveaux professionnels plutôt qu'à la fraude » (3 juin 2025).
Ce que cet article couvre
Ce guide distingue la complaisance méthodologique de la fraude caractérisée, que le droit ne sanctionne pas de la même façon. Il explique pourquoi les valeurs par défaut de la méthode 3CL-DPE ne sont pas l'outil de la complaisance et pourquoi la liste des documents justificatifs est le vrai point de contrôle. Suivent la checklist en six points, un cas de jurisprudence chiffré et les trois pièges à éviter avant tout recours.
DPE complaisant ou faux DPE : ce que le droit distingue
L'article L. 271-6 du Code de la construction et de l'habitation (CCH), dans sa rédaction issue de la loi n° 2025-594 du 30 juin 2025, impose au diagnostiqueur quatre obligations cumulatives : présenter « des garanties de compétence », disposer « d'une organisation et de moyens appropriés », souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle, et n'avoir « aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et son indépendance, ni avec le propriétaire ou son mandataire, ni avec une entreprise pouvant réaliser les travaux ». Le même article institue un annuaire public des diagnostiqueurs en activité.
L'article R. 271-3 du CCH ajoute deux garanties directement vérifiables : une attestation préalable sur l'honneur remise au client, et la mention obligatoire « Le présent rapport est établi par une personne dont les compétences sont certifiées par… » suivie du nom et de l'adresse de l'organisme certificateur. Ce texte interdit aussi tout avantage, direct ou indirect, versé au diagnostiqueur par un professionnel de l'immobilier ou une entreprise de travaux.
Le manquement à ces conditions relève de l'article R. 271-4 du CCH, qui vise à la fois celui qui établit « ou accepte d'établir » un tel document et celui qui le sollicite auprès d'une personne non conforme : le donneur d'ordre est donc lui-même exposé.
| Qualification | Ce qu'elle suppose | Sanction encourue | Référence |
|---|---|---|---|
| Manquement aux conditions d'exercice | Établir, accepter d'établir ou solliciter un DPE sans respecter compétence, organisation, assurance ou impartialité | Contravention de 5ᵉ classe, soit 1 500 € | art. R. 271-4 CCH ; art. 131-13 code pénal |
| Faux et usage de faux | Altération frauduleuse de la vérité, de nature à causer un préjudice, dans un écrit destiné à établir la preuve d'un droit | 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende | art. 441-1 code pénal |
| Pratique commerciale trompeuse | Information fausse ou de nature à induire en erreur, dans un cadre commercial | 2 ans et 300 000 €, amende pouvant être portée à 10 % du chiffre d'affaires annuel moyen ; 5 ans et 750 000 € par voie en ligne | art. L. 132-2 code de la consommation |
| Responsabilité civile | Manquement à l'obligation d'information ayant causé un préjudice | Indemnisation, le plus souvent au titre de la perte de chance | droit commun de la responsabilité |
La complaisance méthodologique tombe entre ces cases. Des hypothèses systématiquement favorables mais formellement admissibles ne constituent ni une altération frauduleuse de la vérité, ni nécessairement un manquement aux conditions d'exercice. C'est ce qui la sépare de la fraude caractérisée — diagnostic établi sans visite, numéro ADEME recyclé, identité usurpée —, dont les signaux sont détaillés dans notre guide pour détecter un faux DPE.
Le vocabulaire mérite de la prudence. Le seul chiffrage public émane de l'État : environ 70 000 diagnostics frauduleux par an sur 4 millions, soit près de 1,7 % (communiqué du 28 avril 2025). Il porte sur la fraude ; la complaisance méthodologique, elle, n'est quantifiée par aucune source officielle. La Cour des comptes relève 46 % de diagnostiqueurs certifiés supplémentaires entre 2019 et 2023 et impute les anomalies de 2023 à cette montée en charge plutôt qu'à la malveillance.
Pourquoi un DPE peut être régulier et complaisant à la fois
La méthode 3CL-DPE 2021 (la méthode de calcul conventionnelle imposée pour les logements) part de données d'entrée : année de construction, surface habitable, parois, menuiseries, chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation. Pour chacune, le diagnostiqueur retient une valeur justifiée par un document, une valeur constatée sur place ou une valeur par défaut. C'est dans l'articulation de ces trois niveaux que se joue la complaisance.
Les valeurs par défaut ne sont pas l'outil de la complaisance
La logique réglementaire est l'inverse de l'idée reçue : les valeurs par défaut sont conçues pour être pénalisantes, précisément afin d'inciter le propriétaire à produire ses justificatifs. Un DPE qui en est saturé n'est donc pas complaisant — c'est un diagnostic défavorable au vendeur, produit sur un dossier vide. La complaisance consiste à l'inverse à saisir une caractéristique favorable sans justificatif : une isolation de combles « déclarée » que rien ne documente, des menuiseries récentes non prouvées, une année de construction avantageuse retenue sans acte ni permis.
À retenir : ce n'est pas la présence de valeurs par défaut qui doit alerter, c'est leur absence sur des postes qu'aucun document du dossier ne permet de justifier.
La liste des justificatifs, la pièce qui trahit tout
L'arrêté du 31 mars 2021 relatif au DPE des logements en France métropolitaine impose que le rapport comporte « la liste des documents justificatifs fournis par le propriétaire » (articles 4, 8 et 11 point 17 pour les maisons et appartements, articles 16 et 19 point 15 pour les immeubles). La liste de référence de ces pièces figure en annexe 2.2 de l'arrêté « méthodes et procédures » du même jour, entré en vigueur le 1ᵉʳ juillet 2021.
C'est le contrôle n° 1 de la checklist : une liste vide ou absente signifie que l'ensemble des caractéristiques du bâti repose sur du déclaratif. Cela ne rend pas le DPE illégal, mais rend indéfendable toute caractéristique favorable qui y figurerait. C'est la même logique qu'un manquement à l'obligation d'information du diagnostiqueur, sanctionné par la Cour de cassation le 17 octobre 2024 dans une affaire de surface et d'isolation mal établies.
La surface habitable, une définition opposable souvent ignorée
L'article R. 156-1 du CCH, en vigueur depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, définit la surface habitable comme la surface de plancher construite après déduction des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures. En sont exclus les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas, volumes vitrés et locaux communs, ainsi que toute partie de local d'une hauteur inférieure à 1,80 m. Cette surface diffère de la superficie privative dite « Carrez » et de la surface de plancher : un écart entre les deux dans un dossier de vente n'est donc pas, en soi, un indice de complaisance.
Méfiez-vous d'un raccourci très répandu : la surface est le dénominateur du ratio exprimé en kWh/m²/an, mais elle entre aussi au numérateur, puisque les besoins d'eau chaude sanitaire et une partie des déperditions en dépendent. Une surface surévaluée n'améliore donc pas mécaniquement l'étiquette : elle fausse le calcul, ce qui suffit à justifier une vérification, mais le sens de l'effet ne se devine pas à la lecture.
Ce que la réglementation de 2025 a déjà verrouillé
Deux arrêtés du 16 juin 2025 ont réduit la marge de manœuvre. Le premier, qui modifie l'arrêté du 31 mars 2021, impose un QR code de certification présenté au client pendant la visite (1ᵉʳ juillet 2025), un QR code ADEME en première page de tout rapport (1ᵉʳ septembre 2025) et, surtout, interdit au logiciel d'afficher les étiquettes énergie et climat ainsi que les consommations tant que le DPE n'a pas été transmis à l'ADEME (1ᵉʳ octobre 2025) : modifier les hypothèses jusqu'à obtenir l'étiquette voulue n'est plus possible en séance.
Le second arrêté du 16 juin 2025, qui modifie l'arrêté du 20 juillet 2023 sur la certification, instaure une surveillance par analyse statistique automatisée, porte la suspension de 6 à 18 mois et généralise l'annuaire public avec QR code de vérification. Depuis le 1ᵉʳ octobre 2025, un diagnostiqueur dépassant 1 000 DPE de maisons ou d'appartements sur 12 mois glissants est suspendu, sauf justification recevable. Ce tour de vis est détaillé dans notre analyse de la reprise en main des diagnostiqueurs.
Les six contrôles qui repèrent un DPE complaisant en cinq minutes
Aucun de ces contrôles ne demande de compétence thermique : ils se font sur le PDF du rapport, dossier de vente ou de location à côté. Si vous n'avez jamais ouvert un DPE en détail, notre guide pour lire un DPE page par page situe les rubriques citées ci-dessous.
| # | Ce que vous vérifiez | Où le trouver | Ce que l'indice signifie |
|---|---|---|---|
| 1 | La liste des documents justificatifs fournis par le propriétaire | Rubrique dédiée (arrêté du 31 mars 2021, art. 11 point 17) | Liste vide ou absente : tout le bâti repose sur du déclaratif. |
| 2 | La mention de certification et l'organisme certificateur | Bandeau d'identification du diagnostiqueur | Absence du nom et de l'adresse de l'organisme : manquement à l'article R. 271-3 du CCH. |
| 3 | Le QR code ADEME | Première page du rapport | Obligatoire depuis le 1ᵉʳ septembre 2025. Son absence sur un rapport postérieur signale un document non transmis ou un modèle périmé. |
| 4 | La surface habitable retenue | Descriptif du logement | Doit exclure combles non aménagés, sous-sols, vérandas et toute hauteur sous 1,80 m (art. R. 156-1 CCH). |
| 5 | Les caractéristiques favorables du bâti | Descriptif des parois, menuiseries, année de construction | Croisez chaque mention avantageuse avec la liste du point 1 : une isolation « déclarée » sans facture est l'indice central. |
| 6 | Les équipements déclarés | Descriptif chauffage, eau chaude, ventilation | Un générateur récent retenu sans facture, plaque signalétique ni photo repose sur la seule parole du vendeur. |
À vérifier sur votre DPE : repérez la liste des justificatifs, puis remontez chaque caractéristique favorable du descriptif jusqu'à un document de cette liste. Toute ligne qui n'aboutit à rien est une hypothèse déclarative : ce sont elles, et elles seules, qui fonderont une demande d'explication au diagnostiqueur ou une réclamation à son organisme certificateur.
Un septième réflexe, plus statistique : regardez où tombe le résultat. Une consommation située à quelques kWh/m²/an sous une frontière de classe mérite une lecture attentive des données d'entrée — non que cette position soit suspecte en soi, mais c'est là que le moindre écart d'hypothèse change l'étiquette. Notre baromètre de fiabilité des DPE mesure la dispersion réelle des étiquettes entre logements comparables.
Ce qu'un DPE optimiste coûte devant le juge : 20 268,34 €
La complaisance n'a pas de qualification pénale propre, mais elle a un prix civil. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a statué le 17 octobre 2024 (pourvoi n° 22-22.882) sur un cas directement transposable : un diagnostiqueur avait retenu une épaisseur d'isolant en combles erronée avant la promesse de vente, puis transmis un diagnostic corrigé au notaire juste avant l'acte authentique. Les acquéreurs ont obtenu la reconnaissance d'un manquement à l'obligation d'information.
Le préjudice n'a pas été indemnisé au coût des travaux d'isolation : il a été qualifié de perte de chance de négocier le prix, dont les juges du fond ont souverainement fixé le taux à 50 %. Le pourvoi des acquéreurs contestant cette évaluation a été rejeté.
Scénario — l'arithmétique de la perte de chance (Cass. 3ᵉ civ., 17 octobre 2024, n° 22-22.882)
| Poste | Détail | Montant |
|---|---|---|
| Taux de perte de chance | appréciation souveraine des juges du fond | 50 % |
| Indemnisation mise à la charge du diagnostiqueur | arrêt du 17 octobre 2024 | 20 268,34 € |
| Assiette implicite (reconstituée à titre indicatif) | 20 268,34 € ÷ 50 % — non énoncée par l'arrêt | 40 536,68 € |
| Part du préjudice non indemnisée | complément du taux de perte de chance | 50 % |
La leçon économique est nette : même reconnu fautif, le diagnostiqueur n'a supporté que la moitié du préjudice. Dans un arrêt publié au bulletin, la même chambre avait déjà jugé le 21 novembre 2019 (pourvoi n° 18-23.251) que le préjudice de l'acquéreur d'un logement au DPE erroné ne consiste pas dans le coût de l'isolation, mais dans une perte de chance de négocier une réduction du prix.
⚠️ Attention : ces deux arrêts portent sur des DPE établis avant le 1ᵉʳ juillet 2021, date à laquelle le diagnostic est devenu opposable (seules les recommandations de travaux conservent une valeur informative). Aucune décision de la Cour de cassation appliquant ce régime d'opposabilité à un DPE n'est publiée à ce jour : les conséquences juridiques du changement sont analysées dans notre article sur le DPE opposable, mais il serait prématuré d'en déduire que la réparation deviendra intégrale.
Trois pièges à éviter quand vous suspectez un DPE complaisant
Piège n° 1 — Confondre valeur par défaut et complaisance
C'est l'erreur la plus fréquente, et elle vous fait contester le mauvais rapport. Si votre DPE affiche des parois « non isolées » par défaut partout, vous n'avez pas un diagnostic complaisant : vous avez un diagnostic pénalisant, faute de justificatifs. Le bon réflexe est de rassembler vos pièces — attestation de travaux d'isolation, facture de menuiseries, permis de construire, acte notarié — et de demander une reprise du diagnostic sur documents.
Piège n° 2 — Croire que le recalcul de 2026 corrige un DPE complaisant
L'arrêté du 13 août 2025 a abaissé le coefficient de conversion de l'énergie finale en énergie primaire de l'électricité de 2,3 à 1,9 au 1ᵉʳ janvier 2026 : environ 850 000 logements sortent du statut de passoire thermique, sur les 4,8 millions recensées au 1ᵉʳ janvier 2023. Les DPE antérieurs restent valides, et une attestation de nouvelle étiquette est téléchargeable gratuitement sur l'observatoire de l'ADEME, avec la même durée de validité que le DPE dont elle remplace l'étiquette.
Ne vous méprenez pas sur sa portée : cette attestation remplace l'étiquette, elle ne corrige aucune donnée d'entrée. Ce n'est pas un nouveau DPE. Un diagnostic reposant sur une isolation déclarée et une surface approximative reste aussi fragile après recalcul à 1,9 qu'il l'était à 2,3, avec une étiquette simplement plus flatteuse. C'est le piège majeur de 2026.
Piège n° 3 — Attendre de l'ADEME qu'elle « annule » le DPE
Un particulier n'obtient pas le retrait d'un DPE sur simple signalement. La voie réglementaire passe par la réclamation auprès de l'organisme certificateur, dont le nom et l'adresse figurent obligatoirement sur le rapport (art. R. 271-3 du CCH). L'arrêté du 20 juillet 2023 lui impose un traitement en un mois maximum, la réclamation pouvant déclencher un contrôle documentaire ou sur ouvrage (annexe I) ; en cas de retrait de certification, le professionnel ne peut en redemander une pendant six mois, auprès d'aucun organisme.
La réclamation vise donc le professionnel, pas le document. Pour faire corriger le rapport lui-même, la démarche relève de la contestation du DPE auprès du diagnostiqueur, puis, le cas échéant, du juge civil.
Vérifiez la cohérence de votre DPE avant de signer
Saisissez le numéro ADEME de votre diagnostic : l'outil récupère les données déposées à l'observatoire, contrôle leur cohérence interne (surface, année de construction, parois, générateurs, consommations) et signale les incohérences qui justifient d'interroger le diagnostiqueur avant une vente ou une mise en location.
Pour aller plus loin : le pré-contrôle de DPE pour passer un rapport au crible avant sa transmission, et la page des critères de classement du DPE pour situer votre logement par rapport aux seuils de chaque étiquette.
Conclusion
Le DPE de complaisance n'existe pas en droit : il n'existe qu'en méthode. C'est un rapport formellement irréprochable dont chaque hypothèse discutable a été tranchée dans le même sens, faute de document pour la contredire. Sa signature est toujours la même — une caractéristique favorable qui ne renvoie à aucune pièce justificative —, et c'est ce qui permet de le repérer sans compétence technique.
Faites ces six contrôles avant de signer un compromis, de fixer un prix ou de mettre en location. La vérification de DPE OneDpe automatise le recoupement des données déposées à l'ADEME et pointe les postes sur lesquels demander des comptes, pendant que la négociation est ouverte.
