Au premier janvier 2025, 600 000 logements classés G sont sortis du marché locatif privé en application de l'article L.173-1-1 du Code de la construction et de l'habitation. Trois millions neuf cent mille logements classés F ou G restent à rénover dans le parc locatif privé (ADEME, novembre 2024) — et la prochaine échéance, l'interdiction des classes F au 1er janvier 2028, ne laisse que vingt mois utiles pour acheter, rénover et revendre. Sur ce segment, la décote moyenne à l'achat atteint 25 % sur les maisons et 12 % sur les appartements par rapport à un bien équivalent classé D (Notaires de France, bilan immobilier 2025).
Pour un marchand de biens ou un investisseur structuré, la fenêtre 2026 — premier semestre 2028 reste la plus rentable du cycle immobilier français depuis l'éclatement de la bulle de 2008. Encore faut-il acheter le bon profil de bien, prioriser les bons gestes de travaux, mobiliser les aides effectivement accessibles au statut juridique retenu, et capter la valeur verte lors de la revente. Cet article détaille chaque maillon.
Sur une maison classée G de 100 m² au Mans achetée 165 000 €, rénovée en classe D pour 50 000 € et revendue 245 000 €, la marge brute atteint 42 000 € (+ 21 %) en douze à dix-huit mois — à condition d'avoir cadré le statut juridique, le bouquet de travaux et la TVA sur marge dès l'origine.
Ce que cet article couvre
Le calendrier d'interdiction de location issu de la loi Climat & Résilience, le profil-type du bien à acheter pour maximiser la décote, le ratio coût/gain DPE des principaux gestes de travaux en 2026, la matrice des aides effectivement accessibles selon votre statut (marchand de biens, SCI à l'IR, SCI à l'IS, particulier bailleur), une étude de cas chiffrée complète sur un bien réaliste, et les quatre pièges fiscaux qui détruisent la marge nette.
Le calendrier d'interdiction de location 2025-2034 et la réforme DPE 2026
La loi Climat & Résilience du 22 août 2021 (loi n° 2021-1104) a inscrit dans le Code de la construction et de l'habitation un calendrier progressif d'interdiction de location des logements énergivores. L'article L.173-1-1 du CCH fixe trois échéances successives pour la résidence principale, déterminées par la classe DPE du logement au sens de la méthode 3CL-DPE 2021 (arrêté du 31 mars 2021).
| Date | Classe interdite à la location | Base légale |
|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | G (consommation > 420 kWh/m²/an EP) | CCH art. L.173-1-1 |
| 1er janvier 2028 | F (consommation 330 à 420 kWh/m²/an) | CCH art. L.173-1-1 |
| 1er janvier 2034 | E (consommation 250 à 330 kWh/m²/an) | CCH art. L.173-1-1 |
⚠️ Projet de loi « Relance logement » — non voté à ce jour : annoncé le 23 avril 2026 et présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026, avec un vote espéré avant fin 2026, ce texte créerait une voie dérogatoire permettant de remettre en location un logement classé F ou G sous engagement de travaux (3 ans en maison individuelle, 5 ans en copropriété), matérialisé par un contrat de travaux signé avec une entreprise. Il ne s'agirait pas d'un report : le calendrier de l'article L.173-1-1 du CCH resterait inchangé (G interdit depuis le 1er janvier 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034), pour un objectif gouvernemental affiché de 650 000 à 700 000 logements maintenus ou remis sur le marché. L'entrée en vigueur dépendrait de décrets d'application — le contenu du contrat de travaux y est expressément renvoyé — et rien n'est précisé à ce stade pour les baux en cours. Tant que le texte n'est pas voté, un marchand de biens doit continuer à chiffrer ses opérations sur le calendrier en vigueur ; le détail du dispositif est décrypté dans notre analyse du projet de loi Relance logement 2026.
Le décret n° 2022-1143 du 24 août 2022 a par ailleurs gelé les loyers des logements F et G : aucune indexation IRL, aucune révision au renouvellement du bail tant que le classement reste inchangé. Sur cinq années de gel avec un IRL moyen de 3,5 % par an, la perte cumulée représente environ 18 % du loyer indexé attendu.
L'audit énergétique réglementaire (article L.126-28-1 du CCH) est obligatoire à la vente depuis le 1er avril 2023 pour les classes F et G en maison individuelle ou en monopropriété. Il a été étendu aux logements de classe E au 1er janvier 2025 et le sera aux classes D au 1er janvier 2034. Pour un marchand de biens, c'est le document de référence pour cadrer le bouquet de travaux dès l'avant-contrat.
La réforme du coefficient de conversion en énergie primaire de l'électricité (le facteur 2,3 ramené à 1,9 dans la méthode 3CL-DPE 2021) entrée en vigueur au 1er janvier 2026 a reclassé environ 850 000 logements chauffés à l'électricité hors du statut de passoire thermique, sans aucun travaux. Cette réforme déplace mécaniquement l'opportunité marchand de biens vers le segment fioul, qui reste classé F ou G dans la quasi-totalité des cas et représente encore 2,8 millions de logements en France métropolitaine.
Côté fiscalité, le statut de marchand de biens relève de l'article 35 I 1° du Code général des impôts : les profits sont imposés en BIC (bénéfices industriels et commerciaux). La TVA sur la marge prévue aux articles 257 et 268 du CGI s'applique à la revente d'un bien acquis sans droit à déduction et détenu plus de cinq ans après livraison — c'est la clé de la rentabilité du modèle, à condition de ne pas requalifier l'opération en construction neuve par excès de travaux structurels. Pour approfondir le cadre fiscal TVA et BIC de l'achat-revente, consultez notre guide dédié.
Le triangle gagnant : décote à l'achat, coût travaux maîtrisé, valeur verte captée
La rentabilité d'une opération marchand de biens sur le segment passoire thermique repose sur trois variables corrélées : la décote effectivement obtenue à l'achat, le coût de rénovation pour franchir un nombre suffisant de classes DPE, et la valeur ajoutée captée à la revente — la « valeur verte » au sens de l'étude annuelle des Notaires de France. Chaque variable se pilote indépendamment, mais elles s'agrègent sur la marge nette.
Pourquoi la maison fioul 1948-1974 capte le maximum de décote
L'étude Notaires de France 2026 sur la valeur verte et la décote des passoires (transactions 2024, publiée en janvier 2026) chiffre la décote moyenne d'un logement classé G par rapport à un bien équivalent classé D à 25 % sur les maisons et 12 % sur les appartements. L'écart est mécanique : la maison individuelle ne bénéficie pas de mitoyenneté pour amortir les déperditions, son DPE est plus pénalisant à isolation égale, et l'acheteur final intègre ce différentiel dans son offre. Le marchand de biens capte donc deux fois plus de valeur à l'achat sur une maison que sur un appartement, et évite par ailleurs les blocages d'assemblée générale en copropriété sur les votes d'isolation par l'extérieur (ITE) ou de changement de chaudière collective.
La période 1948-1974 concentre par ailleurs un parc construit rapidement avec une norme d'isolation nulle ou très faible, sur des structures béton ou parpaing globalement saines. Selon les statistiques de l'observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), 25 % des logements de cette période sont encore chauffés au fioul, énergie pour laquelle le remplacement par une pompe à chaleur air-eau fait gagner deux classes DPE d'un coup dans la quasi-totalité des configurations.
Profil-roi 2026 : maison individuelle de 60 à 100 m², construite entre 1948 et 1974, chauffage initial fioul ou convecteurs électriques, située en zone B1 ou B2 décotée (Le Mans, Clermont-Ferrand, Limoges, périphérie de Rennes ou Grenoble), hors copropriété complexe, hors zone inondable, hors périmètre Architectes des Bâtiments de France.
Le ratio coût/classe DPE des principaux gestes de travaux
Tous les gestes de rénovation énergétique n'ont pas le même rendement par euro investi. Une étude ADEME publiée en décembre 2024 (programme TREMI) rappelle que 75 % des rénovations « par gestes » ne font pas changer de classe DPE — la sortie effective du statut de passoire thermique exige un bouquet d'au moins trois postes parmi six (isolation murs, isolation toiture, isolation plancher bas, menuiseries, ventilation, chauffage et eau chaude sanitaire).
| Geste | Coût 2026 (maison 100 m²) | Gain DPE typique | Ratio €/classe |
|---|---|---|---|
| Chauffe-eau thermodynamique (CET) | 2 000 à 4 000 € | +1 classe (ECS = 10 à 20 % de la conso) | ~2 500 €/classe |
| Isolation combles perdus | 2 000 à 5 000 € | +1 classe si non isolé initialement | ~3 500 €/classe |
| Poêle à granulés (chauffage principal) | 3 000 à 8 000 € | +1 classe si substitution fioul | ~5 000 €/classe |
| PAC air-eau (remplacement fioul) | 10 000 à 18 000 € | +1 à 2 classes | ~7 000 €/classe |
| Isolation murs par l'intérieur (ITI) | 4 000 à 9 000 € | +1 classe | ~6 500 €/classe |
| Isolation murs par l'extérieur (ITE) | 12 000 à 22 000 € | +1 à 2 classes | ~12 000 €/classe |
| Fenêtres double vitrage (12 unités) | 6 000 à 15 000 € | 0 classe en geste isolé | uniquement en bouquet |
| VMC double flux | 4 500 à 10 000 € | ≈ 0,3 classe en geste isolé | uniquement en bouquet |
Trois bouquets stratégiques se dégagent pour cadrer une opération marchand de biens :
- Sortie de passoire G → E : CET + isolation combles + PAC air-eau, soit 14 000 à 27 000 € pour 100 m². Cible minimale pour reconstituer la location au 1er janvier 2028.
- Saut F → D : bouquet précédent + ITI sur deux pignons + remplacement des menuiseries simple vitrage, soit 25 000 à 40 000 €. Cible standard de revente.
- Rénovation performante E → C/B : bouquet complet six postes avec ITE et VMC double flux, soit 40 000 à 70 000 €. Cible premium ou zone tendue.
La matrice des aides 2026 selon votre statut juridique
L'éligibilité aux aides à la rénovation énergétique dépend du statut juridique du porteur du projet — pas de la nature du bien rénové. Sur ce point, les marchands de biens et les sociétés civiles immobilières bailleurs subissent une exclusion structurelle qui réduit significativement le volume d'aides directes accessibles.
| Statut | MPR Geste | MPR Ampleur | CEE | Éco-PTZ | TVA 5,5 % | Déficit foncier |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Particulier bailleur (nom propre) | Oui | Oui | Oui | Oui | Oui | Oui (doublé 21 400 €) |
| SCI à l'IR (bailleur tiers) | Non | Non | Oui | Oui | Oui | Oui (prorata) |
| SCI à l'IS | Non | Non | Oui | Non | Oui | Non |
| Marchand de biens | Non | Non | Oui | Non | Oui | Non |
Pour un marchand de biens, deux leviers concentrent l'essentiel des aides mobilisables :
- Certificats d'économies d'énergie (CEE) — bonification « Coup de pouce chauffage » sur une PAC air-eau à efficacité énergétique saisonnière ETAS ≥ 140 % : 3 000 à 5 000 € selon la zone climatique et la surface chauffée. La délégation à un mandataire agréé (Hellio, Effy, La Prime Énergie) doit être signée avant la signature du devis, sous peine d'inéligibilité.
- TVA réduite à 5,5 % (CGI article 278-0 bis A) sur les travaux d'amélioration de la qualité énergétique réalisés dans des logements achevés depuis plus de deux ans, par une entreprise détentrice du label RGE. Sur 60 000 € de travaux énergétiques, l'économie atteint 8 700 € par rapport au taux normal de 20 %.
Pour un particulier bailleur, le déficit foncier doublé à 21 400 € par an sur les travaux de rénovation énergétique des passoires F et G — prorogé par la loi de finances pour 2026 jusqu'au 31 décembre 2027 — reste le levier dominant. Il s'impute directement sur le revenu global du foyer fiscal, à condition que le logement passe d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D dans les deux ans suivant l'imputation.
Étude de cas : maison G de 100 m² au Mans, revente en D
Pour mesurer la rentabilité réelle d'une opération marchand de biens sur le segment passoire thermique, examinons un cas représentatif. Le Mans en zone B2 dynamique (prix médian DVF maison classe D : 220 000 € fin 2024, source notaires Sarthe), maison de 100 m² des années 1960, chauffage fioul, étiquette G, audit énergétique du vendeur disponible.
Scénario opérationnel — Achat décoté, bouquet F → D, revente douze mois
| Poste | Détail | Montant |
|---|---|---|
| Prix de marché classe D équivalente | Référence DVF secteur | 220 000 € |
| Décote « passoire G » négociée | −25 % maison G vs D (Notaires 2025) | −55 000 € |
| Prix d'achat net vendeur | — | 165 000 € |
| Frais de notaire marchand de biens | ~2,5 % (régime BIC, droits réduits) | 4 125 € |
| Travaux bouquet F → D (PAC + combles + ITI + menuiseries) | Coût TTC 5,5 % entreprises RGE | 50 000 € |
| CEE Coup de pouce chauffage (PAC air-eau) | Mandataire signé avant devis | −4 500 € |
| CEE classique isolation combles + ITI | 15 €/m² × 240 m² parois | −3 600 € |
| TVA 5,5 % (vs 20 %) sur 50 000 € travaux | Économie pure | −7 250 € |
| Aides récupérées totales | — | −15 350 € |
| Frais financiers, assurance, taxes pendant détention (10 mois) | — | 4 500 € |
| Audit énergétique de revente + nouveau DPE | — | 1 200 € |
| Coût total de revient | — | 209 475 € |
| Prix de revente (classe D, marché B2 Le Mans) | + valeur verte captée | 245 000 € |
| Marge brute | 17 % du prix de revente | 35 525 € |
L'imposition de la marge brute en BIC au régime réel (TMI marginal 30 % + CSG-CRDS 9,7 % sur la fraction BIC, pour un opérateur en nom propre) ramène la marge nette à environ 21 500 €, soit 9 % du prix de revente. Pour un opérateur en société (SARL ou SAS marchand de biens à l'IS), le résultat avant impôt société serait similaire avec une fiscalité à 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 % au-delà, ouvrant la voie à un report d'imposition par capitalisation des bénéfices.
Si vous renoncez à la TVA sur marge en réalisant des travaux structurels qualifiables de construction neuve (modification de la structure porteuse, augmentation de la surface), la TVA passe à 20 % sur le prix total de revente, ce qui annihile 49 000 € de marge sur l'exemple précédent. C'est la première règle d'or de l'arbitrage entre rénovation lourde et reconstruction.
Les quatre erreurs qui détruisent la marge nette
Erreur n° 1 — Acheter sans audit énergétique préalable
L'audit énergétique réglementaire (CCH art. L.126-28-1) que le vendeur d'une passoire doit produire depuis le 1er avril 2023 contient le détail des gestes recommandés et leur coût indicatif estimé par l'auditeur certifié. Acheter sans le lire — ou pire, sans le demander avant l'offre — c'est s'exposer à une découverte de coûts qui peut multiplier le budget travaux par 1,5 ou 2 (présence d'amiante, structure dégradée, réseau électrique à reprendre en totalité). Sur une maison de 100 m², une mauvaise surprise de 20 000 € transforme une opération à 17 % de marge brute en opération à 8 % — toute la marge nette disparaît.
Erreur n° 2 — Ignorer le statut juridique avant d'engager les travaux
Si vous opérez en marchand de biens (BIC) ou en SCI à l'IS, vous êtes structurellement exclus de MaPrimeRénov' — ni le parcours par geste, ni le parcours accompagné rénovation d'ampleur ne vous sont accessibles (anah.fr/proprietaires-bailleurs, conditions 2026, détaillées dans notre guide des nouvelles règles et barèmes MaPrimeRénov' 2026). Vous restez éligibles aux CEE et à la TVA 5,5 %, mais sur 60 000 € de travaux, l'écart d'aides entre un particulier bailleur et un marchand de biens atteint 15 000 à 25 000 €. Cet écart doit être intégré dans le calcul de la décote négociée à l'achat — sinon, c'est l'acheteur qui paie l'erreur de structuration.
Erreur n° 3 — Sous-estimer la requalification TVA sur marge
Le régime de la TVA sur marge prévu à l'article 268 du CGI suppose que le bien revendu reste juridiquement le même que celui acquis — même immeuble, même configuration, même destination. Si vos travaux modifient la structure porteuse, créent un étage, divisent un logement en deux ou changent l'usage (par exemple commerce vers habitation), l'administration fiscale peut requalifier l'opération en construction neuve et appliquer la TVA à 20 % sur le prix total de revente. Sur l'exemple Le Mans, cela représente 49 000 € de TVA supplémentaire — soit 1,4 fois la marge brute initialement prévue. La validation par un avocat fiscaliste avant lancement des travaux structurants coûte 1 500 à 3 000 €, et c'est une dépense de sécurité prioritaire.
Erreur n° 4 — Rater la fenêtre temporelle 2028
Le 1er janvier 2028, les logements F ne pourront plus être loués en résidence principale — un choc locatif 2028 dont l'ampleur varie fortement d'une ville à l'autre. Si vous achetez un F en 2026 et que les travaux glissent, la livraison du bien rénové en E ou D doit être effective avant cette date — sinon, l'acheteur (particulier bailleur ou autre marchand de biens) appliquera une décote complémentaire pour compenser le risque de perte d'usage locatif. Le cycle achat-travaux-revente d'une opération moyenne est de douze à dix-huit mois ; au-delà du 1er janvier 2027, la marge de manœuvre se réduit fortement. Au-delà du 30 juin 2027, vous devenez vendeur forcé.
⚠️ Attention : La fenêtre temporelle 2026 — premier semestre 2028 est la plus favorable du cycle, mais elle se referme mécaniquement. À compter du second semestre 2028, l'offre de biens rénovés se massifie sur le marché et la prime de revente sur la valeur verte se dilue. Les opérations lancées après mi-2027 doivent être chiffrées avec une marge de sécurité accrue.
Calculez votre opération marchand de biens avant d'acheter
Simulateur achat-revente marchand de biens Mon Simulateur Immobilier
Estimez votre marge brute et votre marge nette après imposition BIC ou IS sur une opération de rénovation d'une passoire thermique : prix d'achat décoté, coût des travaux par poste, aides récupérées (CEE et TVA 5,5 %), TVA sur marge à la revente, fiscalité par statut. Le simulateur intègre les décotes régionales 2025 issues de l'étude annuelle des Notaires de France et les barèmes CEE de l'année en cours.
Pour aller plus loin : calculateur des aides 2026 MaPrimeRénov', CEE et éco-PTZ et outil d'audit DPE avant achat.
Évolution en cours (juin 2026) : le projet de loi « Relance logement » présenté le 23 avril 2026 (Conseil des ministres du 24 juin 2026) élargirait le dispositif fiscal d'investissement locatif : extension aux maisons individuelles anciennes, seuil de travaux abaissé de 30 % à 20 % du prix d'acquisition, et exigence de classe A/B après travaux remplacée par un gain de deux lettres au DPE. Texte non voté — à intégrer en veille, pas dans un business plan.
Conclusion
La stratégie travaux DPE 2026 pour marchands de biens et investisseurs tient en quatre décisions cadrées dès l'avant-contrat : choisir le bon profil de bien (maison individuelle 1948-1974 chauffage fioul en zone B2 décotée), composer le bouquet de travaux au meilleur ratio coût-classe (CET + combles + PAC en cible minimale), mobiliser les aides effectivement accessibles à votre statut juridique (CEE et TVA 5,5 % pour un marchand de biens, ajout du déficit foncier doublé à 21 400 € pour un particulier bailleur), et sécuriser la TVA sur marge à la revente en évitant toute requalification en construction neuve.
Sur le profil-roi maison fioul 1948-1974 au Mans, l'opération chiffrée dégage 17 % de marge brute en douze à dix-huit mois. Cette marge n'est tenable que sur la fenêtre 2026 — premier semestre 2028 : au-delà, la pression réglementaire de l'interdiction F au 1er janvier 2028 raréfie l'offre, mais elle massifie aussi l'offre rénovée qui dilue la prime de valeur verte. Avant de positionner une offre, le simulateur de classe DPE après travaux Mon Simulateur Immobilier permet d'estimer le nouveau classement attendu selon le bouquet retenu, puis de chiffrer la marge brute et nette sur votre cas concret.
