En 2024, une maison classée G s'est vendue en moyenne 25 % moins cher qu'une maison comparable classée D ; pour un appartement, l'écart atteint 12 % (étude « valeur verte » des Notaires de France, transactions 2024). Ce n'est plus une nuance de marché : c'est une décote structurelle, qui s'est creusée chaque année depuis 2021 et que les notaires mesurent désormais transaction réelle par transaction réelle.
Si vous détenez une passoire thermique — un logement classé F ou G au DPE (diagnostic de performance énergétique) — la question n'est plus de savoir si le marché la décote, mais de combien, et si l'écart va encore s'aggraver à l'approche des interdictions de location de 2028 et 2034. La dernière édition de l'étude des Notaires donne des repères chiffrés solides ; l'édition portant sur les transactions 2025, attendue, permettra de confirmer la trajectoire. Voici ce que disent les chiffres, et comment lire la tendance sans surinterpréter.
Maison G : −25 % vs D. Appartement G : −12 % vs D (Notaires de France, transactions 2024). À l'inverse, une maison classée A se vendait en moyenne +17 % par rapport à une D équivalente.
Ce que cet article couvre
Ce que mesure exactement l'étude « valeur verte » des Notaires de France et sa méthode, la décote par classe pour les maisons et les appartements (F/G et A/B comparés à D), les écarts régionaux marqués, l'évolution depuis 2021, le cadre réglementaire qui alimente la tendance (interdictions de location 2025-2034, directive européenne EPBD, réforme 2026 du coefficient de l'électricité), un exemple chiffré, les pièges d'interprétation et une lecture prospective — au conditionnel — de l'édition 2026 à venir.
L'étude « valeur verte » des Notaires de France : ce qu'elle mesure vraiment
La « valeur verte » désigne la part de la valeur d'un bien immobilier attribuable à sa performance énergétique, toutes choses égales par ailleurs. Les Notaires de France la mesurent depuis plusieurs années à partir de leurs bases de transactions réelles (les actes authentiques agrégés dans les bases BIEN et PERVAL), ce qui en fait la source de référence la plus robuste sur le sujet : elle repose sur des prix de vente effectifs, pas sur des estimations ou des annonces.
La méthode consiste à isoler l'effet de l'étiquette énergie sur le prix au moyen d'un modèle économétrique qui neutralise les autres caractéristiques (surface, localisation, type de bien, époque de construction). Le résultat s'exprime en écart de prix par rapport à une classe de référence — la classe D, médiane du parc. C'est cette neutralisation des autres facteurs qui permet de parler d'un effet « propre » de la performance énergétique, et non d'une simple corrélation.
La dernière édition disponible porte sur les transactions de l'année 2024 et a été diffusée par les Notaires de France fin 2025. Une note de conjoncture distincte a confirmé début 2025 que la part des ventes de logements très énergivores (F-G) s'était stabilisée autour de 15 % des transactions de logements anciens, après un pic à 17 % en 2023 — un signe que le marché des passoires a commencé à se tendre.
| Indicateur | Donnée | Source |
|---|---|---|
| Part des ventes de logements anciens F ou G | ~15 % en 2024 (après 17 % en 2023, 11 % en 2021) | Notaires de France, note de conjoncture |
| Part des ventes E-F-G (énergivores) | ~40 % des transactions de logements anciens | Notaires de France, transactions 2024 |
| Classe de référence du modèle | Classe D (médiane du parc) | Notaires de France, méthode valeur verte |
Important : l'étude mesure un écart moyen à l'échelle nationale ou régionale. Elle ne dit pas que votre bien subira exactement cette décote — la valeur verte est une statistique, pas une expertise individuelle. Pour votre logement, seul un calcul intégrant son prix de marché local, sa classe et sa localisation donne un ordre de grandeur exploitable.
Décote par classe : maisons et appartements ne réagissent pas pareil
Le premier enseignement de l'étude est que les maisons sont bien plus pénalisées que les appartements par une mauvaise étiquette. La raison est physique et économique : une maison individuelle expose davantage de surfaces déperditives (murs, toiture, planchers) et son acheteur supporte seul la facture de rénovation, là où un appartement mutualise une partie des travaux à l'échelle de la copropriété.
Les chiffres clés des transactions 2024
Sur les ventes de 2024, par rapport à un bien équivalent classé D, les Notaires de France relèvent les écarts suivants. Pour les maisons : une classe A se vendait environ +17 %, tandis qu'une classe G accusait une décote moyenne de −25 %. Pour les appartements, l'effet est plus contenu : la décote d'un G s'établissait autour de −12 % par rapport à un D. En agrégeant les extrêmes, une maison performante (A/B) se vendait de l'ordre de 1,9 fois le prix d'une passoire (F/G), contre un rapport d'environ 1,4 pour les appartements.
| Classe DPE (vs D) | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| A (très performant) | ~ +17 % | Surcote nette, plus modérée |
| E | ~ −9 % (donnée 2025) | ~ −4 % (donnée 2025) |
| G (passoire) | ~ −25 % | ~ −12 % |
| Écart A/B ↔ F/G (données 2023) | ~ 39 % | ~ 25 % |
Profil : propriétaire d'une maison de campagne classée G dans une région détendue — le cas le plus exposé, où la décote dépasse souvent la moyenne nationale et où l'acheteur intègre d'emblée le coût d'une rénovation lourde.
L'effet « classe E », signal avancé de l'aggravation
L'indicateur le plus parlant pour la tendance n'est pas la classe G — déjà fortement décotée — mais la classe E. Sur les données les plus récentes, une maison classée E se vendait environ 9 % moins cher qu'une maison D comparable, contre seulement −5 % sur les transactions de 2021. Pour les appartements, l'écart est passé d'environ −2 % à −4 % sur la même période. Autrement dit, la décote « contamine » progressivement des classes qui étaient autrefois quasi neutres : c'est le signe d'une aggravation diffuse, pas seulement d'un creusement à l'extrémité G.
Des écarts régionaux qui changent tout
La moyenne nationale masque des écarts considérables. Sur les données 2023, l'écart de prix entre une maison performante et une passoire atteignait jusqu'à +51 % en Nouvelle-Aquitaine, contre seulement +18 % en Île-de-France. La logique est constante : plus le marché est tendu (forte demande, offre rare), plus la décote des passoires est diluée par la pression sur les prix ; plus le marché est détendu et rural, plus l'étiquette pèse. En petite couronne parisienne, les appartements F/G se sont ainsi vendus avec une décote limitée à quelques points, là où les logements les plus économes affichaient une légère surcote.
Pourquoi la décote devrait continuer de s'aggraver
L'aggravation observée n'est pas un accident de marché : elle est alimentée par un calendrier réglementaire qui restreint mécaniquement les usages possibles d'une passoire. Trois forces se conjuguent.
Le calendrier d'interdiction de location 2025-2034
La loi Climat & Résilience du 22 août 2021 (loi n° 2021-1104, art. 160) a inscrit dans le Code de la construction et de l'habitation (CCH) un calendrier progressif d'interdiction de location des logements indécents énergétiquement. Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025 ; les classés F suivront au 1er janvier 2028 ; les classés E au 1er janvier 2034. Chaque échéance retire de la valeur d'usage locative à une tranche du parc, et donc de la valeur vénale : un investisseur n'achète plus une passoire au même prix s'il sait qu'il ne pourra bientôt plus la louer sans travaux.
| Échéance | Classe interdite à la location | Référence |
|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | Classe G | Loi n° 2021-1104, art. 160 ; CCH |
| 1er janvier 2028 | Classe F | Loi n° 2021-1104, art. 160 ; CCH |
| 1er janvier 2034 | Classe E | Loi n° 2021-1104, art. 160 ; CCH |
La pression européenne : la directive EPBD 2024
Au-dessus du droit français, la directive (UE) 2024/1275 du 24 avril 2024 sur la performance énergétique des bâtiments (dite EPBD refonte) fixe un cap de décarbonation complète du parc bâti à l'horizon 2050, avec une réduction de la consommation moyenne d'énergie primaire des logements de 16 % d'ici 2030 et de 20 à 22 % d'ici 2035. Sa transposition par les États membres est attendue d'ici le 29 mai 2026. Ce cadre européen verrouille la trajectoire : il n'y aura pas de retour en arrière sur l'exigence de performance, ce qui ancre durablement la prime aux logements vertueux et la décote des passoires.
L'effet de bord 2026 : la réforme du coefficient de l'électricité
Une réforme technique vient toutefois brouiller la lecture. Au 1er janvier 2026, le coefficient de conversion en énergie primaire de l'électricité (le facteur 2,3 appliqué à la consommation électrique dans la méthode 3CL-DPE) a été ramené à 1,9 par arrêté du 13 août 2025. Conséquence : de nombreux logements chauffés à l'électricité ont gagné une à deux classes sans aucun travaux, sortant parfois du statut de passoire. Cela ne change rien à la qualité réelle du bâti, mais déplace le périmètre statistique des passoires — un point à intégrer avant toute interprétation de l'édition 2026 de la valeur verte.
⚠️ Attention : avant d'estimer la décote de votre bien, vérifiez sa classe DPE applicable en 2026. Un logement électrique classé F en 2024 peut être remonté en E (voire D) au 1er janvier 2026 par le seul effet de la réforme du coefficient. La décote « passoire » ne s'applique alors plus de la même manière — mais le bâti, lui, n'a pas changé.
Étude de cas : une maison classée G en zone détendue
Pour rendre la décote concrète, prenons un cas illustratif — les montants sont donnés à titre indicatif et ne remplacent pas une estimation locale ni une simulation. Vous envisagez de vendre une maison de 110 m² en zone rurale, classée G, dont le prix de marché « toutes classes confondues » s'établirait autour de 200 000 € pour un bien équivalent classé D du secteur.
Scénario — Décote d'une maison G de 110 m² (écart moyen Notaires appliqué à un prix D de référence)
| Poste | Détail | Montant |
|---|---|---|
| Prix de référence (classe D équivalente) | Prix de marché du secteur | 200 000 € |
| Décote moyenne maison G vs D | −25 % (Notaires, transactions 2024) | −50 000 € |
| Prix attendu en l'état (classe G) | 200 000 € − 50 000 € | 150 000 € |
| Manque à gagner brut lié à l'étiquette | vs prix de référence D | 50 000 € |
Le résultat illustre l'enjeu : 50 000 € d'écart théorique entre un G et un D sur ce profil. La décision rationnelle n'est pas mécaniquement « rénover » : il faut comparer ce manque à gagner au coût des travaux nécessaires pour remonter de classe, aux aides mobilisables et au délai. Dans une zone détendue où le prix du mètre carré est bas, une rénovation lourde peut coûter plus cher que la décote qu'elle efface ; dans un marché tendu, l'arbitrage s'inverse souvent. C'est exactement ce qu'un calcul personnalisé permet de trancher.
Les erreurs d'interprétation qui coûtent cher
Erreur n° 1 — Appliquer la décote nationale à son bien sans tenir compte de la région
La décote « −25 % pour une maison G » est une moyenne nationale. Dans un marché tendu, l'écart réel peut être deux à trois fois plus faible ; dans une zone rurale détendue, il peut le dépasser. Appliquer aveuglément la moyenne conduit à sous-évaluer un bien en zone tendue ou à le surévaluer en zone détendue. Croisez toujours la classe, le type de bien et la localisation — c'est précisément ce que retient le modèle des Notaires.
Erreur n° 2 — Confondre prix d'annonce et prix de vente
La force de l'étude des Notaires est de reposer sur des prix de vente actés, pas sur des annonces. Or les passoires se négocient souvent fortement à la baisse entre l'annonce et l'acte : un vendeur qui se cale sur les prix affichés de biens performants surestime son bien et fige sa vente. La décote se matérialise au moment de la signature, pas dans l'annonce.
Erreur n° 3 — Ignorer la réforme 2026 du DPE
Estimer une décote « passoire » en 2026 sans vérifier la classe applicable après la réforme du coefficient de l'électricité, c'est risquer un contresens. Un logement électrique peut avoir changé de classe au 1er janvier 2026 sans travaux. À l'inverse, un logement au fioul ou au gaz n'a pas bénéficié de cet effet. Vérifiez l'étiquette en vigueur avant tout calcul.
⚠️ Attention : ne raisonnez jamais sur la seule tendance « la décote s'aggrave » pour différer une vente. Si l'approche de l'interdiction de location 2028 (classe F) pousse les passoires à la baisse, attendre peut aussi signifier vendre dans un marché où l'offre de passoires s'accumule. La fenêtre de sortie d'un bien énergivore se rétrécit à mesure que l'échéance approche.
Erreur n° 4 — Oublier le coût d'usage pour l'acheteur
La décote ne reflète pas seulement la valeur des travaux : elle intègre aussi le coût d'usage futur (factures d'énergie élevées) et le risque réglementaire. Présenter à un acheteur un diagnostic clair, un devis de travaux chiffré et une trajectoire de classe atteignable réduit son incertitude — et donc la décote qu'il exige. Un bien « passoire mais documenté » se défend mieux qu'une passoire opaque.
Estimez la décote réelle de votre bien
Simulateur de décote DPE OneDpe
Estimez l'impact de l'étiquette énergie sur la valeur de votre logement : le simulateur croise la classe DPE, le type de bien (maison ou appartement), le prix de marché local et votre commune pour calculer une fourchette de décote — calée sur la logique de la valeur verte des Notaires — et la met en regard du coût d'une rénovation et du gain de classe visé.
Pour aller plus loin : la décote DPE ville par ville et le choc locatif de 2028 dans les villes de passoires.
Conclusion
L'étude « valeur verte » des Notaires de France établit un fait désormais incontestable : la décote des passoires thermiques est réelle, mesurée sur des ventes effectives, et elle s'est aggravée chaque année depuis 2021 — jusqu'à −25 % pour une maison G et −12 % pour un appartement G sur les transactions 2024. La trajectoire réglementaire (interdictions de location échelonnées jusqu'en 2034, directive EPBD) rend une poursuite de cette aggravation hautement probable. Dès la parution de l'édition portant sur 2025, ces ordres de grandeur seront à actualiser — en tenant compte de l'effet de bord de la réforme 2026 du coefficient de l'électricité, qui a déjà reclassé une partie du parc.
Pour passer de la statistique nationale à votre situation, le simulateur de décote DPE OneDpe chiffre l'écart applicable à votre bien selon sa classe, son type et sa localisation, et le confronte au coût d'une rénovation — pour décider, par exemple à l'horizon de l'interdiction des classes E, en vous appuyant aussi sur les règles et exceptions de l'interdiction 2034.
