⚠️ Article mis à jour le 12 juin 2026 : le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 (arrêté du 26 août 2025) — vérifiez l'étiquette 2026 réelle d'un bien électrique avant de calculer la décote d'achat. Pour la stratégie travaux 2026 complète et l'étude de cas chiffrée, voir notre guide marchand de biens et DPE 2026 : la stratégie travaux.
Vous achetez un immeuble classé G à 40 % sous la valeur de marché d'un bien équivalent rénové. Vous le rénovez. Vous le revendez. En théorie, la marge est évidente. En pratique, quatre paramètres ont profondément changé depuis 2021 et modifient le calcul de rentabilité de chaque opération : le DPE est désormais opposable à l'acheteur final, les interdictions locatives créent une pression vendeuse qui élargit les décotes mais complique la revente à des investisseurs, les seuils de travaux conditionnant la TVA à taux réduit ont été précisés, et la valeur verte post-rénovation est désormais quantifiée par les notaires avec une précision suffisante pour être intégrée dans un bilan prévisionnel.
Cet article examine les quatre dimensions où le DPE restructure les opérations des marchands de biens : l'analyse de la décote à l'acquisition, l'impact des obligations de rénovation sur le bilan d'opération, les régimes fiscaux applicables selon la nature des travaux, et la valorisation à la revente selon la classe DPE obtenue.
Marge nette de 65 795 € après IS — c'est le résultat simulé d'une opération sur un immeuble classé G de 4 lots à Lyon, rénové en classe B et revendu lot par lot. Détail du bilan dans cet article.
Êtes-vous concerné ? Urgence selon le profil de votre opération
| Profil d'opération | Impact DPE | Urgence |
|---|---|---|
| Acquisition d'un bien G pour revente à investisseur | Revente difficile sans travaux — investisseur ne peut plus louer | Critique |
| Acquisition d'un bien F pour revente en 2026–2028 | Interdiction locative en 2028 : acheteur investisseur sous pression | Haute |
| Rénovation lourde avec changement de destination | TVA 5,5 % ou 10 % selon la nature des travaux — à qualifier dès le bilan | Haute |
| Revente d'un bien rénové A ou B | Valeur verte documentée : argument de prix défendable face au notaire | À valoriser |
| Bien E dans une zone très tendue | Pression locative encore absente mais décote marchande déjà visible | Surveiller |
La décote à l'acquisition : quantifier ce que le DPE change réellement
Pourquoi la pression vendeuse s'est accentuée depuis 2025
Le 1er janvier 2025 a marqué l'entrée en vigueur de l'interdiction de relocation des logements classés G. Point important pour les acquisitions en présence d'un locataire en place : un bail conclu avant cette date sur un logement G se poursuit jusqu'à son terme contractuel, mais dès que le locataire quitte le logement, toute nouvelle mise en location est interdite. Le propriétaire bailleur qui détient un G loué sait donc que son bien deviendra improductif à la première sortie de locataire — sans pouvoir planifier précisément cette date. Pour celui qui ne peut pas financer les travaux, vendre à un marchand de biens est souvent la seule issue liquide immédiate.
Cette pression vendeuse structurelle crée un contexte d'acquisition favorable pour les marchands — à condition de quantifier correctement la décote réelle par rapport à la valeur rénovée. En particulier, un bien G loué en 2025 vaut moins qu'un bien G vacant : le locataire en place protège temporairement le revenu mais rend les travaux plus complexes à organiser et la revente à un investisseur plus difficile.
La décote sur un bien classé G ou F n'est pas uniforme. Elle dépend de quatre paramètres :
La localisation. En zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux, métropoles), la demande locative post-rénovation est forte et le marché de revente profond — la décote à l'acquisition est maximale car le propriétaire sait qu'il ne trouvera pas facilement un repreneur lui-même, mais la valeur post-rénovation est élevée. En zone détendue, la décote peut être moindre mais la valeur post-rénovation l'est également — la marge est plus étroite.
La classe réelle et le coût de remise à niveau. Une décote de 15 % sur un bien G dont la rénovation coûte 25 % de la valeur finale n'est pas une opportunité — c'est un piège. Le calcul pertinent n'est pas la décote brute mais l'écart entre prix d'acquisition + travaux + frais et valeur de revente post-rénovation.
L'état locatif au moment de l'acquisition. Un bien G loué à un locataire en place : le bail se poursuit jusqu'à son terme, mais la relocation sera impossible sans travaux. La valeur de marché d'un G loué en 2025 est inférieure à celle d'un G vacant — contrairement à la logique habituelle du marché locatif où un bien loué se vend avec une légère prime.
La taille et la divisibilité. Un immeuble classé G de 6 logements acheté en bloc est souvent plus décoté qu'un appartement individuel, parce que le pool d'acquéreurs en bloc est plus restreint. Pour un marchand, l'opération de division et revente lot par lot après rénovation peut générer une prime de découpe qui s'ajoute à la valeur verte post-rénovation.
Les données notariales sur la décote DPE
Les études notariales sur la valeur verte des logements (Notaires de France, rapport 2024) quantifient les écarts de prix de vente entre classes DPE pour un même type de bien, dans des conditions de marché comparables :
| Écart de classe | Décote constatée (grandes métropoles) | Décote constatée (villes moyennes) |
|---|---|---|
| D → F | −8 % à −12 % | −5 % à −8 % |
| D → G | −13 % à −18 % | −8 % à −13 % |
| C → A/B | +3 % à +8 % | +2 % à +5 % |
| F → A/B (après rénovation) | +20 % à +30 % sur la valeur F | +15 % à +22 % |
Simuler le gain de classe et les aides
Le simulateur de travaux de rénovation OneDpe calcule le gain de classe DPE selon les travaux envisagés et les aides mobilisables (CEE) — l'input clé pour boucler votre bilan prévisionnel avant acquisition.
Le bilan d'opération : intégrer le DPE dès la phase de sourcing
La structure du bilan marchand de biens avec DPE
Un bilan d'opération de marchand de biens sur une passoire thermique intègre des postes spécifiques que les bilans sur des biens sans contrainte DPE ne font pas apparaître :
Au débit :
- Prix d'acquisition (décote DPE intégrée)
- Frais d'acquisition : droits de mutation réduits si engagement de revente dans 5 ans (article 1115 du CGI) ou taux plein selon la stratégie
- Coût des travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage, ventilation) — à chiffrer avec devis avant engagement
- Aides déductibles du coût brut des travaux : primes CEE (accessibles aux marchands de biens) — attention : MaPrimeRénov' n'est pas accessible dans le cadre d'une opération d'achat-revente pure, voir FAQ
- Frais financiers : intérêt du prêt marchand, frais de portage
- Frais de commercialisation à la revente (agence, notaire)
- Impôt sur les bénéfices selon la structure juridique (IS pour les sociétés, BIC pour les personnes physiques)
Au crédit :
- Valeur de revente post-rénovation, intégrant la prime DPE (classe A ou B vs classe F initiale)
- Prime de découpe éventuelle si revente lot par lot
- Loyers perçus pendant la période de portage si le bien est partiellement occupé et que les logements occupés sont louables en l'état
Le ratio-clé à surveiller : marge brute / coût total de l'opération ≥ 15–20 % pour absorber les aléas de chantier, les délais de revente et la fiscalité sur les bénéfices.
L'engagement de revente et les droits de mutation réduits
Le marchand de biens qui acquiert un bien en s'engageant à le revendre dans un délai de 5 ans bénéficie du taux réduit de droits de mutation à titre onéreux de 0,715 % (taxe de publicité foncière + frais d'assiette), au lieu du taux plein qui est de 5,80 % dans la majorité des départements — taux variable selon la taxe additionnelle départementale, fixée entre 3,80 % et 4,50 % selon les collectivités (article 1115 du CGI). Pour un bien acquis à 400 000 €, l'économie est de 20 340 € — un poste significatif dans le bilan.
Cet engagement de revente dans les 5 ans est compatible avec une opération de rénovation complète avant revente. Il impose en revanche une discipline de planification : si les travaux s'étirent et que la revente intervient après le délai de 5 ans, les droits réduits sont rappelés avec intérêts de retard (0,20 % par mois). Le délai court à compter de la date de l'acte authentique d'acquisition — pas de la fin des travaux.
⚠️ Attention : Si la revente intervient après le délai de 5 ans, les droits de mutation réduits sont rappelés avec un intérêt de retard de 0,20 % par mois. Le délai court à compter de la date de l'acte authentique d'acquisition — pas de la fin des travaux. Planifiez le calendrier de l'opération en conséquence.
La fiscalité des travaux : TVA réduite, déductibilité et régime marchand
TVA sur les travaux : trois taux selon la nature des travaux
C'est le point fiscal le plus structurant pour le marchand de biens qui rénove une passoire thermique. Trois régimes coexistent :
TVA à 5,5 % — travaux d'amélioration de la performance énergétique (article 278-0 bis A du CGI).
Ce taux s'applique aux travaux portant sur les matériaux et équipements qui concourent directement à l'amélioration de la performance énergétique d'un logement achevé depuis plus de 2 ans : isolation thermique (murs, toiture, planchers), installation ou remplacement de chaudières à haute performance, PAC, VMC double-flux, fenêtres à double vitrage performant. Il s'applique sur la main d'œuvre ET les fournitures, à condition que les travaux soient facturés par un professionnel RGE. Le marchand de biens bénéficie de ce taux comme tout maître d'ouvrage — il n'est pas réservé aux propriétaires occupants.
TVA à 10 % — travaux d'amélioration, transformation, aménagement (article 279-0 bis du CGI).
Ce taux s'applique aux travaux de rénovation générale sur des logements achevés depuis plus de 2 ans qui ne relèvent pas du taux à 5,5 % : second œuvre (plomberie, électricité, plâtrerie, carrelage), aménagement intérieur, ravalement sans isolation. La limite entre 5,5 % et 10 % réside dans la nature des travaux — un ravalement seul est à 10 %, un ravalement avec isolation par l'extérieur relève du 5,5 %.
TVA à 20 % — travaux assimilés à une construction neuve (article 257 I du CGI).
Si les travaux sont si importants qu'ils constituent une reconstruction totale au sens de la TVA immobilière, le taux plein s'applique. Le seuil est atteint lorsque les travaux touchent la majorité des éléments fondamentaux du bâtiment (fondations, ossature, façades hors ravalement, ensemble des planchers). Ce critère jurisprudentiel est distinct du seuil urbanistique déclenchant un permis de construire : un marchand peut être en situation de TVA à 20 % sans être soumis à permis de construire, et inversement. La qualification doit être faite avec un conseil fiscal avant engagement des travaux structurels — une requalification a posteriori en immeuble neuf génère un rappel de TVA sur l'ensemble de l'opération.
Les travaux déductibles du résultat imposable du marchand
Le marchand de biens est imposé sur ses bénéfices d'exploitation — en régime BIC pour les personnes physiques et les sociétés de personnes, en régime IS pour les sociétés de capitaux (SAS, SARL soumise à l'IS). Dans les deux cas, les travaux réalisés sur les biens destinés à la revente sont des charges d'exploitation déductibles du résultat fiscal — ils ne sont pas immobilisés comme dans une société foncière.
Cette déductibilité immédiate est un avantage significatif : un chantier de 80 000 € de travaux sur un bien acheté et revendu dans le même exercice réduit le résultat imposable de 80 000 € — avec une économie d'impôt au taux applicable (IS 15 % ou 25 % selon les tranches pour les sociétés ; IR au taux marginal pour les personnes physiques).
À retenir : Si le bien est revendu comme immeuble neuf (TVA immobilière), le marchand collecte de la TVA à 20 % sur le prix de revente et peut récupérer la TVA payée sur les travaux. Si le bien est revendu comme logement ancien (pas de TVA), les travaux sont déductibles en charges mais la TVA payée sur les travaux reste un coût non récupérable — elle s'ajoute au coût HT dans le bilan.
Simulation : bilan d'opération sur un immeuble classé G
Profil : Immeuble de rapport, 4 appartements T2, 200 m² habitables au total (4 × 50 m²), Lyon 7e, construit en 1952, classé G (consommation moyenne : 445 kWh EP/m²/an). Prix d'acquisition : 480 000 €. Décote estimée de 18 % vs valeur équivalente rénovée. Structure : SAS soumise à l'IS, qualifiée PME (CA < 10 M€, détenue à 75 % par des personnes physiques). Engagement de revente dans les 5 ans (article 1115 CGI). Opération d'achat-revente pure — MaPrimeRénov' non applicable, seules les primes CEE sont mobilisées.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'acquisition | 480 000 € |
| Droits de mutation réduits (0,715 %) | 3 432 € |
| Travaux de rénovation énergétique (isolation + PAC collective + VMC) | 95 000 € HT |
| TVA sur travaux énergétiques (5,5 % sur 70 % des travaux = 66 500 € HT) | 3 658 € (non récupérable — revente en ancien) |
| TVA sur travaux second œuvre (10 % sur 30 % des travaux = 28 500 € HT) | 2 850 € (non récupérable) |
| Primes CEE estimées (seule aide accessible en achat-revente) | −8 000 € |
| Frais financiers (prêt marchand 12 mois à 5 % sur 400 000 €) | 20 000 € |
| Frais de commercialisation revente (3 % × 700 000 €) | 21 000 € |
| Total coûts | 617 940 € |
| Poste | Montant |
|---|---|
| Valeur unitaire estimée T2 50 m² classe B, Lyon 7e | 175 000 € |
| Valeur totale revente (4 lots) | 700 000 € |
| Marge brute avant IS | 82 060 € |
| Marge brute / coût total | 13,3 % |
| IS PME (15 % sur les premiers 42 500 € + 25 % sur 39 560 €) | 6 375 € + 9 890 € = 16 265 € |
| Marge nette après IS | 65 795 € |
Note sur l'IS : Le taux réduit de 15 % s'applique aux PME sur les premiers 42 500 € de bénéfice (article 219 I b du CGI). Le solde est taxé à 25 %. Pour une SAS dont c'est la seule opération de l'exercice, le résultat imposable est la marge brute de 82 060 € — d'où la taxation en deux tranches.
Simuler la rentabilité de mon opération
Le simulateur de rentabilité OneDpe calcule le TRI, la marge nette et le cash-flow de vos opérations d'achat-revente — avec intégration des primes CEE et de la fiscalité IS ou BIC applicable.
La valorisation à la revente : exploiter la valeur verte
Revendre à un utilisateur final vs à un investisseur
La cible de revente post-rénovation détermine la prime DPE valorisable :
Revente à un utilisateur final (résidence principale) : L'acheteur est sensible à la classe DPE pour des raisons de confort et de coût de l'énergie. Les données notariales montrent qu'un bien classé A ou B se vend avec une prime de 3 % à 8 % par rapport à un bien classé C équivalent dans les grandes métropoles. Cette prime est documentable et défendable dans la négociation.
Revente à un investisseur locatif : L'acheteur valorise avant tout la rentabilité locative et la sécurité juridique. Un bien classé A ou B livré clé-en-main après rénovation élimine pour lui le risque réglementaire (pas d'interdiction locative dans un horizon de 10–15 ans), réduit les charges locatives (locataire moins susceptible de demander des travaux) et facilite l'obtention d'un financement bancaire (pas de décote hypothécaire). Ces arguments sont quantifiables et constituent un différentiel de prix défendable.
Revente en bloc à un institutionnel ou un bailleur social : Pour des immeubles rénovés de grande taille, la vente en bloc à un bailleur social ou un fonds immobilier exige une certification de performance post-travaux (DPE A ou B, label BBC Rénovation). Cette cible ouvre une prime de bloc significative mais suppose une qualité d'exécution et une traçabilité des travaux plus exigeantes.
Documenter la valeur verte pour défendre le prix
La prime DPE est documentable via les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières, accessibles sur data.gouv.fr) qui permettent de comparer les prix de vente de biens comparables selon leur classe DPE dans une même zone géographique. Pour défendre un prix de revente post-rénovation, le marchand a intérêt à constituer un dossier qui inclut : le DPE post-travaux attesté (réalisé après la fin du chantier, pas en simulation), les données DVF de référence sur la zone, et les devis et factures des travaux permettant de retracer l'évolution de la classe.
À vérifier sur votre bilan : Avant de valider le prix de revente dans votre bilan prévisionnel, constituez un dossier de valorisation incluant le DPE post-travaux attesté, les données DVF de référence et les factures de travaux. Ce dossier défend votre prix face à l'acheteur et au notaire.
Erreurs fréquentes des marchands de biens face au DPE
Erreur n°1 — Intégrer MaPrimeRénov' dans le bilan sans vérifier l'éligibilité. MaPrimeRénov' est accessible aux propriétaires occupants et aux bailleurs — pas aux marchands de biens dont l'activité est l'achat-revente. Un bilan prévisionnel qui intègre MPR en achat-revente pure surestime les aides mobilisables et sous-estime le coût net des travaux. Seules les primes CEE sont accessibles sans condition de statut locatif.
Erreur n°2 — Intégrer la décote DPE sans chiffrer le coût réel des travaux. La décote à l'acquisition est visible et immédiate ; le coût des travaux est aléatoire jusqu'aux devis fermes. Un marchand qui acquiert sur la base d'une décote DPE de 15 % sans devis précis s'expose à un chantier dont le coût dépasse la décote — transformant une opération apparemment rentable en perte sèche. Les devis doivent être obtenus avant la signature du compromis ou au moins avant la levée des conditions suspensives.
Erreur n°3 — Ignorer la TVA sur les travaux dans le bilan prévisionnel. Le régime de TVA applicable (5,5 %, 10 % ou 20 %) et la récupérabilité de cette TVA selon le régime de revente (immeuble neuf vs ancien) ont un impact direct sur le coût net des travaux. Pour un chantier de 100 000 € HT entièrement facturé en revente ancien, la TVA non récupérable représente entre 5 500 € et 10 000 € de surcoût selon la répartition entre taux énergétique et second œuvre.
Erreur n°4 — Sous-estimer le délai du chantier dans le calcul des frais de portage. Les travaux de rénovation énergétique complète (isolation, chauffage, ventilation) prennent en pratique entre 4 et 9 mois selon la taille du bien et la disponibilité des entreprises. À ces délais s'ajoutent les délais administratifs et les délais de commercialisation post-travaux. Un portage de 18 mois à 5 % sur 400 000 € représente 30 000 € de frais financiers — un poste que les bilans optimistes tendent à minimiser.
Erreur n°5 — Revendre à un investisseur sans attestation DPE post-travaux. L'investisseur qui achète un bien rénové pour le louer a besoin d'un DPE individuel post-travaux valide pour son dossier bancaire et sa conformité locative. Un marchand qui revend sans DPE post-travaux attesté expose son acheteur à un refus de financement ou à une remise en cause de la valeur hypothécaire.
Simuler la rentabilité de mon opération marchand de biens
Le simulateur OneDpe calcule le TRI, la marge brute et nette, le cash-flow et le taux de rendement de vos opérations d'achat-revente — avec intégration des primes CEE et de la fiscalité applicable.
Calculer ma plus-value immobilière
Le calculateur OneDpe estime la plus-value nette et les abattements fiscaux sur votre opération de revente.
