⚠️ Article mis à jour le 12 juin 2026 : le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 (arrêté du 26 août 2025). Avant d'accepter la succession ou de déclarer la valeur du bien hérité, vérifiez son étiquette 2026 : un logement chauffé à l'électricité a pu sortir de F ou G sans travaux, via l'attestation de mise à jour gratuite du DPE délivrée par l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME.
Chaque année en France, des milliers de successions incluent un logement classé F ou G. Depuis le 1er juillet 2021, date d'opposabilité du DPE, une passoire thermique ne se transmet plus comme un actif ordinaire : elle se transmet avec ses contraintes réglementaires, ses interdictions de location en vigueur ou imminentes, et sa décote croissante sur le marché. Pourtant, les droits de succession sont calculés sur la valeur vénale brute du bien, sans aucune déduction automatique pour son classement énergétique.
Le paradoxe est financièrement coûteux : les héritiers paient des droits sur la valeur d'un actif qui vaut, dans les faits, moins que ce que l'administration fiscale retient. Cet article examine cinq dimensions : le cadre réglementaire selon la classe DPE héritée ; le calcul des droits de succession et la marge pour intégrer la décote DPE ; les pièges de l'indivision et de la soulte ; les stratégies disponibles pour optimiser la situation ; et les erreurs fréquentes à éviter.
Êtes-vous concerné ? Urgence selon la classe du bien hérité
Avant tout, identifiez la classe DPE du bien transmis et la situation locative au moment du décès.
| Classe DPE héritée | Situation locative | Urgence réglementaire | Action prioritaire |
|---|---|---|---|
| G | Vide | 🔴 Immédiate — interdit de location depuis jan. 2025 | Rénovation ou vente avant toute mise en location |
| G | Bail en cours | 🟠 Haute — renouvellement impossible, locataire peut invoquer la décence | Planifier travaux avant fin de bail |
| F | Vide ou bail | 🟠 Haute — interdiction de louer au 1er jan. 2028 | Lancer audit et travaux dès maintenant |
| E | Vide ou bail | 🟡 Moyenne — interdiction en 2034 | Évaluer la décote et planifier à moyen terme |
| D ou meilleure | — | 🟢 Faible — aucune contrainte immédiate | Conserver, louer ou vendre normalement |
La classe G correspond, selon la méthode 3CL-DPE 2021, à une consommation d'énergie primaire supérieure à 420 kWh EP/m²/an. Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G sont interdits à la location pour tout nouveau bail ou renouvellement. Par ailleurs, les logements dont la consommation d'énergie finale dépasse 450 kWh/m²/an sont également soumis à l'obligation de décence énergétique (décret du 18 août 2023) — un seuil distinct, mesuré en énergie finale, qui peut concerner certains logements G mais aussi, dans de rares cas, des logements classés autrement selon l'énergie primaire.
Ce que l'administration fiscale ne déduira pas : droits de succession sur un logement F ou G
La base de calcul des droits : la valeur vénale réelle
Les droits de succession sur les biens immobiliers sont calculés sur la valeur vénale réelle du bien au jour du décès, telle que définie à l'article 761 du CGI. Cette valeur correspond au prix auquel le bien pourrait être cédé à un acquéreur non lié au vendeur dans des conditions normales de marché.
La déclaration de succession retient le plus souvent une valeur proche des estimations d'agents immobiliers généralistes ou des prix DVF du secteur — lesquels peuvent surestimer la valeur réelle d'une passoire thermique si les comparateurs utilisés incluent des logements de meilleure classe énergétique. Deux risques coexistent :
- Surévaluation déclarée : si la valeur retenue ne tient pas compte de la décote DPE, les héritiers paient des droits sur une base trop élevée — le fisc ne remboursera pas la différence si le bien est ensuite vendu moins cher ;
- Sous-évaluation déclarée : une décote DPE argumentée réduit la base taxable, mais expose à un redressement fiscal si l'administration estime qu'elle est excessive (article 762 du CGI). La décote doit être documentée, pas simplement affirmée.
Le barème des droits de succession en ligne directe
Pour les successions en ligne directe (parents → enfants), chaque héritier bénéficie d'un abattement personnel de 100 000 € sur sa part nette reçue (article 779 I du CGI), renouvelable tous les 15 ans. Au-delà, le barème progressif de l'article 777 du CGI s'applique :
| Fraction nette taxable par héritier | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 8 072 € | 5 % |
| De 8 072 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 109 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 932 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 324 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 838 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Simulation : succession d'un logement F parisien entre trois enfants
Profil : Appartement de 55 m², Paris 13e, classé F. Trois enfants héritiers à parts égales, pas de conjoint survivant, pas d'autres actifs significatifs dans la succession.
Scénario 1 — Valeur déclarée sans décote DPE : 390 000 €
| Poste | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Part brute par héritier | 390 000 € ÷ 3 | 130 000 € |
| Abattement légal | Article 779 I CGI | − 100 000 € |
| Base taxable par héritier | 30 000 € | |
| Droits par héritier | 5 % × 8 072 + 10 % × 4 037 + 15 % × 3 823 + 20 % × 14 068 | − 4 194 € |
| Droits totaux (3 héritiers) | 4 194 × 3 | − 12 582 € |
Scénario 2 — Valeur déclarée avec décote DPE F de 8 % : 358 800 €
| Poste | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Part brute par héritier | 358 800 € ÷ 3 | 119 600 € |
| Abattement légal | Article 779 I CGI | − 100 000 € |
| Base taxable par héritier | 19 600 € | |
| Droits par héritier | 5 % × 8 072 + 10 % × 4 037 + 15 % × 3 823 + 20 % × 3 668 | − 2 940 € |
| Droits totaux (3 héritiers) | 2 940 × 3 | − 8 820 € |
Économie réalisée en intégrant la décote DPE : 3 762 € — uniquement sur les droits de succession, avant même de considérer l'impact sur la soulte ou les travaux futurs. Cette économie nécessite une estimation professionnelle documentée et sa mention explicite dans la déclaration de succession.
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Le piège de l'indivision : quand la soulte ne reflète pas la réalité
L'indivision par défaut et ses conséquences
Lorsqu'un bien immobilier est transmis à plusieurs héritiers, il entre automatiquement en indivision : chaque héritier devient propriétaire d'une quote-part indivise (article 815 du Code civil). Cette situation est la règle par défaut, sauf testament attribuant le bien ou partage immédiat entre héritiers. Les mêmes mécanismes de soulte et de blocage se retrouvent lors d'un divorce avec une passoire thermique dans le patrimoine commun.
L'indivision pose deux problèmes spécifiques sur une passoire thermique. D'une part, toute décision d'effectuer des travaux significatifs requiert l'accord de tous les indivisaires (article 815-3 du Code civil) — un frein pratique considérable si l'un des héritiers est opposé aux travaux ou dans l'incapacité de financer sa quote-part. D'autre part, si le bien est mis en location alors qu'il est classé G (interdit depuis le 1er janvier 2025), tous les indivisaires engagent leur responsabilité solidaire en tant que bailleurs — pas seulement celui qui gère le bien au quotidien.
Un point pratique souvent ignoré : demander MaPrimeRénov' ou un éco-PTZ en indivision requiert en principe l'accord de l'ensemble des co-indivisaires, voire la désignation préalable d'un gérant de l'indivision par convention. Sans cet accord formalisé, aucun des héritiers ne peut seul déclencher les aides pour financer les travaux.
La soulte faussée : comprendre le mécanisme et le risque
La soulte est le mécanisme par lequel un héritier rachète la quote-part des autres pour devenir seul propriétaire du bien (article 826 du Code civil). Elle est calculée à partir de la valeur vénale retenue dans l'acte de partage. Sur une passoire thermique, deux problèmes se cumulent :
Problème n°1 — La soulte est calculée sur la valeur brute. Si la valeur retenue pour le partage ne tient pas compte de la décote DPE, l'héritier qui rachète les parts des autres paie une soulte surévaluée par rapport à la valeur de marché réelle du bien.
Problème n°2 — Les travaux futurs obligatoires ne sont pas déduits. L'héritier qui rachète le bien se retrouve seul à financer les travaux de rénovation pour maintenir le logement louable — travaux dont le coût aurait dû être intégré dans la valorisation du partage.
Simulation : soulte sur le même appartement parisien classé F
Trois héritiers (A, B, C), chacun propriétaire d'un tiers indivis. A souhaite racheter les deux tiers détenus par B et C pour devenir seul propriétaire.
| Scénario | Valeur retenue | Soulte versée (2/3) | Travaux F→D à charge de A | Coût total pour A |
|---|---|---|---|---|
| Sans décote DPE | 390 000 € | 260 000 € | ~25 000 € net | 285 000 € |
| Avec décote F de 8 % | 358 800 € | 239 200 € | ~25 000 € net | 264 200 € |
| Différence | − 20 800 € | — | − 20 800 € |
À retenir : La valeur retenue dans l'acte de partage est négociable entre héritiers, dans les limites de la valeur vénale réelle. Une estimation professionnelle intégrant explicitement la décote DPE — formalisée dans la déclaration de succession et l'acte de partage — protège l'ensemble des héritiers tout en réduisant légalement la base taxable. Une décote informelle entre héritiers non inscrite dans l'acte expose au risque de redressement fiscal.
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Le cas particulier du conjoint survivant : usufruit, nue-propriété et travaux
Quand le parent décédé était marié et que le conjoint survivant opte pour l'usufruit (ou en bénéficie de plein droit selon les dispositions testamentaires), le logement entre en démembrement de propriété : le conjoint survivant détient l'usufruit (droit de jouir du bien, d'en percevoir les loyers), les enfants détiennent la nue-propriété.
Ce schéma crée une situation délicate sur une passoire thermique. C'est l'usufruitier qui supporte l'obligation locative — il est celui qui loue et perçoit les loyers, et donc celui qui ne peut pas relouer un logement G sans travaux. Mais les travaux d'amélioration énergétique lourds (isolation, changement de chauffage) sont, en principe, à la charge du nu-propriétaire selon l'article 605 du Code civil. En pratique, cette répartition doit être négociée entre le conjoint survivant et les enfants : soit par un accord amiable, soit dans le cadre d'une convention de démembrement explicite. L'absence d'accord peut bloquer indéfiniment la rénovation d'un logement pourtant interdit à la location.
Les obligations réglementaires qui s'imposent dès l'acceptation
Succession d'un logement G : interdiction de location immédiate
Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G (énergie primaire > 420 kWh EP/m²/an) sont interdits à la mise en location pour tout nouveau bail ou renouvellement, en application de l'article L.173-1-1 du CCH. Cette interdiction s'impose aux héritiers dès l'acceptation de la succession.
Si le logement était occupé par un locataire au moment du décès, le bail en cours se poursuit jusqu'à son terme — le décès du bailleur ne met pas fin au contrat de location (article 14 de la loi du 6 juillet 1989). Les héritiers deviennent bailleurs par substitution. Mais à l'expiration du bail, le logement ne peut pas être reloué sans travaux ramenant la consommation sous le seuil de la classe G.
Par ailleurs, si la consommation d'énergie finale dépasse 450 kWh/m²/an (seuil de décence énergétique distinct du classement DPE), le locataire en place peut depuis le 1er janvier 2025 exiger des travaux ou saisir la commission départementale de conciliation (décret n°2023-796 du 18 août 2023). Ce droit s'impose aux héritiers dès l'acceptation, quelle que soit leur connaissance préalable du classement DPE.
Succession d'un logement F : l'interdiction de 2028 n'attend pas
Pour un logement classé F, l'interdiction de location s'applique à partir du 1er janvier 2028 — soit dans moins de deux ans, avec un choc locatif 2028 déjà anticipé dans les villes les plus exposées. Les héritiers d'un logement F qui entendent le louer doivent lancer l'audit énergétique et les travaux sans attendre : avec des délais moyens de 12 à 18 mois (audit + dossiers d'aides + réalisation), engager une rénovation en 2027 pour être conforme en 2028 est un pari risqué.
Une inflexion possible doit toutefois être signalée : le projet de « loi relance logement », annoncé le 23 avril 2026 et présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026, ouvrirait une voie dérogatoire permettant de remettre en location un logement F ou G sous engagement de travaux — 3 ans en maison individuelle, 5 ans en copropriété — via un contrat de travaux signé avec une entreprise. Il ne s'agirait pas d'un report : le calendrier de l'article L. 173-1-1 du CCH resterait inchangé (G interdit depuis le 1er janvier 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034), l'entrée en vigueur dépendrait de décrets d'application, et rien n'est précisé à ce stade pour les baux en cours. Le Gouvernement affiche un objectif de 650 000 à 700 000 logements maintenus ou remis sur le marché. Ce texte reste un projet de loi non voté à ce jour : les héritiers ne peuvent fonder aucune décision sur son adoption, et le calendrier ci-dessus demeure la seule règle applicable.
⚠️ Attention : Accepter une succession sans avoir vérifié la classe DPE du bien, l'existence d'un locataire en place et les obligations réglementaires associées est une erreur fréquente. L'acceptation pure et simple engage l'héritier sur l'intégralité des dettes et obligations attachées au bien — y compris les contraintes réglementaires énergétiques. Avant tout acte de gestion, recherchez le DPE sur la base ADEME (gratuite, interrogeable par adresse) ou dans les documents du défunt.
Quatre stratégies selon votre situation
Stratégie n°1 — Vendre rapidement en intégrant la décote dans le prix affiché
Si aucun des héritiers ne souhaite conserver le bien, la vente est souvent la voie la plus simple. Elle doit être préparée avec soin : le DPE doit être récent (méthode 3CL post-juillet 2021, valide 10 ans) et le prix affiché doit intégrer honnêtement la décote liée au classement. Un bien F affiché au prix d'un D ne trouvera pas preneur rapidement — et les charges courantes (taxe foncière, charges de copropriété, taxe sur les logements vacants dans certaines communes) continuent de courir pendant la commercialisation.
Une vente rapide à prix ajusté est structurellement plus avantageuse qu'une vente longue à prix surévalué, particulièrement dans un marché où les acheteurs investisseurs sont de plus en plus informés des enjeux DPE.
Stratégie n°2 — Rénover avant de louer ou de vendre
C'est la stratégie qui maximise la valeur patrimoniale, mais elle exige deux conditions préalables : un accord de tous les indivisaires et un financement coordonné.
Sur le financement, l'éco-PTZ (jusqu'à 50 000 €, sans condition de ressources, cumulable avec MaPrimeRénov') et les aides MaPrimeRénov' sont accessibles aux héritiers propriétaires au même titre qu'aux autres propriétaires. En indivision, la demande d'aide doit être portée par l'ensemble des co-indivisaires ou par un gérant désigné par convention d'indivision — un accord écrit entre héritiers est donc indispensable avant de déposer le moindre dossier.
Sur l'accord, si un indivisaire bloque les travaux, l'article 815-3 du Code civil permet de passer outre pour les actes d'administration courante à la majorité des deux tiers des droits indivis — mais les travaux de rénovation énergétique lourds sont généralement qualifiés d'actes de disposition, nécessitant l'unanimité. En cas de blocage persistant, le partage judiciaire (article 840 du Code civil) reste le recours ultime. Le déficit foncier (CGI article 156 I 3°, plafond 10 700 € par an imputable sur le revenu global) est applicable aux héritiers qui mettent le bien en location sous régime réel foncier après rénovation.
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Stratégie n°3 — Racheter les parts en négociant la décote DPE dans la soulte
Pour un héritier qui souhaite conserver le bien seul, l'enjeu est de faire reconnaître la décote DPE dans la valorisation retenue au moment du partage. Comme démontré dans la simulation ci-dessus, cette négociation peut représenter 20 800 € d'économie sur la soulte — à condition d'être appuyée par une estimation professionnelle formelle et inscrite dans l'acte notarié de partage.
L'héritier qui rachète les parts doit également anticiper le coût complet de l'opération : soulte versée aux co-héritiers + droits payés sur sa propre quote-part héritée + coût net des travaux futurs. C'est cette somme totale qui doit être comparée à la valeur de marché réelle du bien rénové pour évaluer la pertinence économique du rachat.
Stratégie n°4 — Renoncer à la succession si les contraintes dépassent la valeur
Dans les cas extrêmes — bien très dégradé, coût de rénovation proche ou supérieur à la valeur vénale, dettes importantes attachées à la succession — la renonciation à la succession est une option (article 804 du Code civil). Elle doit être formalisée auprès du greffe du tribunal judiciaire dans un délai de 10 ans à compter de l'ouverture de la succession. Mais toute acceptation explicite ou implicite antérieure — prise de possession, acte de disposition, paiement de charges — met définitivement fin à cette possibilité.
⚠️ Attention : La renonciation à une succession est irrévocable et doit être formalisée avant tout acte de gestion du bien. Elle doit être envisagée en concertation avec un notaire, sur la base d'une évaluation complète de la situation du bien.
Récapitulatif des 4 stratégies
| Stratégie | Profil héritier | Avantage principal | Condition nécessaire |
|---|---|---|---|
| 1 — Vendre rapidement | Aucun héritier ne veut conserver | Liquidité immédiate, fin des charges | DPE récent, prix ajusté à la classe DPE |
| 2 — Rénover puis louer/vendre | Héritiers en accord sur les travaux | Maximise la valeur patrimoniale | Accord unanime + financement coordonné |
| 3 — Racheter les parts | Un héritier veut conserver seul | Économie de soulte via décote DPE | Estimation professionnelle + acte notarié |
| 4 — Renoncer | Valeur nette négative ou quasi nulle | Évite les dettes et obligations | Avant tout acte de gestion du bien |
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Erreurs fréquentes
Erreur n°1 — Accepter la succession sans vérifier la classe DPE du bien
Un héritier qui accepte purement et simplement la succession d'un bien classé G se retrouve propriétaire d'un actif qui ne peut pas générer de revenus locatifs sans travaux préalables, et potentiellement exposé à une demande de travaux d'un locataire en place. Avant tout acte de gestion, consultez la base ADEME (recherche par adresse, gratuite) ou les documents du défunt pour identifier la classe DPE.
Erreur n°2 — Déclarer le bien à sa valeur pleine sans documenter la décote DPE
La valeur vénale déclarée dans l'acte de succession est légalement celle du marché au jour du décès — et un logement F ou G vaut objectivement moins qu'un équivalent classé C, comme le confirme la valeur verte 2026 mesurée par les Notaires. Ne pas formaliser cette décote revient à payer des droits sur une base surévaluée, sans possibilité de correction ultérieure. À l'inverse, une décote non documentée s'expose à un redressement fiscal.
Erreur n°3 — Laisser le bien en indivision sans accord écrit sur les travaux
L'indivision est une situation transitoire. Un bien en indivision sur lequel les co-héritiers n'arrivent pas à s'entendre sur les travaux ou le devenir se dégrade chaque année pendant que les charges courent. Toute indivision sur une passoire thermique devrait faire l'objet d'un accord écrit dans les 12 mois suivant la succession, précisant : qui gère le bien au quotidien, comment les travaux sont financés et par qui, et selon quel calendrier le partage définitif interviendra.
Erreur n°4 — Ignorer le cas du conjoint survivant en usufruit
Si le conjoint survivant a opté pour l'usufruit, les enfants nu-propriétaires peuvent croire à tort qu'ils n'ont aucune obligation sur le bien pendant la durée de l'usufruit. C'est inexact : les travaux lourds d'amélioration énergétique sont à la charge du nu-propriétaire selon l'article 605 du Code civil. Laisser un logement G ou F se dégrader sans plan de travaux parce que « c'est le problème de l'usufruitier » est une erreur qui peut conduire à une impossibilité de location et une perte de valeur du bien à la réunion de l'usufruit.
Conclusion
Hériter d'une passoire thermique, c'est hériter d'un actif dont la valeur se restructure sous l'effet de la réglementation énergétique. La fiscalité successorale ne tient pas compte automatiquement de cette réalité — mais rien n'interdit de la faire valoir, à condition de la formaliser.
Les simulations présentées dans cet article l'illustrent concrètement : intégrer une décote DPE de 8 % dans la déclaration de succession d'un appartement F à 390 000 € permet d'économiser près de 3 800 € de droits de succession. Pour l'héritier qui rachète les parts en indivision, cette même décote représente 20 800 € de soulte en moins — soit la quasi-totalité du coût des travaux de rénovation futurs. Ces économies ne sont pas automatiques : elles nécessitent une estimation documentée, un acte notarié qui la formalise, et une stratégie définie entre héritiers avant que l'indivision ne se transforme en blocage.
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