Étude exclusive — vague 3
Choc locatif 2028 : l’état des lieux du parc F
Environ 722 000 logements locatifs privés classés F sont concernés par l’échéance du 1ᵉʳ janvier 2028
Après les logements classés G en 2025, ce sont les F qui doivent sortir du marché locatif au 1ᵉʳ janvier 2028 (loi Climat et Résilience du 22 août 2021). OneDpe estime à environ 722 000 le nombre de logements locatifs privés concernés, dont 93 000 à Paris — une concentration qui fait du choc un problème d'abord francilien. Un projet de loi de relance, passé en Conseil des ministres le 24 juin 2026 mais non voté, pourrait toutefois autoriser la remise en location sous contrat de travaux.
Chiffres figés au · Source : OneDpe.fr
Les chiffres clés
- ~722 000
- logements F du locatif privé
- estimation calibrée sur le parc ONRE — ordre de grandeur, pas un décompte
- ~1,1 M
- logements F et G réunis
- total ancré sur le chiffre ONRE/SDES du parc locatif privé
- 93 395
- logements F à Paris
- soit 13 % du total national estimé, pour une seule commune
- 1ᵉʳ janv. 2028
- entrée en vigueur
- après G au 1ᵉʳ janvier 2025, avant E au 1ᵉʳ janvier 2034
Les infographies
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La méthodologie
Publiée intégralement pour que quiconque puisse la vérifier, la répliquer ou la contester.
Périmètre, définition, sources et limites
Périmètre
Parc locatif privé F estimé par territoire, sur 7 021 communes appariées. Méthode : part de F issue de la base DPE × parc locatif privé INSEE (locataires hors HLM). Les volumes absolus sont calibrés sur le total ONRE du parc locatif privé F+G (1,1 million), la géographie restant celle de la base DPE.
Ce que le chiffre signifie
Il s'agit d'une ESTIMATION donnant un ordre de grandeur, pas d'un décompte administratif. Trois hypothèses sont assumées : la part de F du flux de diagnostics approche celle du stock local ; la part de F des locations privées approche la part de F globale (l'ONRE indique un locatif légèrement plus riche en passoires, l'hypothèse est donc conservatrice) ; l'appariement se fait par nom de commune normalisé et département.
Sources
- OneDpe — base nationale DPE (catégorie A, méthode 3CL-2021), part de F par territoire
- INSEE — Base du dossier complet (RP 2022), statut d'occupation (locataires hors HLM)
- ONRE / SDES — parc de logements par classe au 1ᵉʳ janvier 2025
- Loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (calendrier G 2025 / F 2028 / E 2034)
Limites — ce que cette étude ne dit PAS
- Le brut issu de la base DPE sous-estime le parc réel (biais de flux) : un facteur de calibration d'environ 1,76 est appliqué pour ancrer le total sur l'ONRE.
- Les chiffres communaux sont des estimations : ils indiquent une hiérarchie fiable entre territoires, pas un nombre exact de logements.
- L'étude ne préjuge pas des travaux qui seront réalisés d'ici 2028.
- Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026, prévoit de rendre les logements F et G relouables sous contrat de travaux (réalisés sous 3 ans pour une maison, 5 ans pour un appartement en copropriété). Il a été adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026 et transmis à l'Assemblée nationale le 9 juillet (texte n° 3058) ; son examen y est attendu à la rentrée de septembre 2026. L'objectif annoncé par le gouvernement est de maintenir ou remettre 650 000 à 700 000 logements sur le marché locatif — un ordre de grandeur comparable au parc estimé ici. Si ce texte est adopté définitivement, l'échéance de 2028 ne se traduira pas par une sortie sèche du parc.
Les données
Dix villes les plus concernées en volume
| Ville | Dépt | Logements F locatifs privés | Part de F |
|---|---|---|---|
| Paris | 75 | 93 395 | 10,8 % |
| Lyon | 69 | 9 975 | 4,4 % |
| Toulouse | 31 | 7 159 | 2,8 % |
| Marseille | 13 | 7 030 | 2,5 % |
| Lille | 59 | 6 219 | 5,5 % |
| Strasbourg | 67 | 5 042 | 4,2 % |
| Nice | 06 | 4 934 | 4,2 % |
| Bordeaux | 33 | 4 890 | 3,7 % |
| Nantes | 44 | 4 457 | 3,4 % |
| Saint-Étienne | 42 | 4 224 | 7,0 % |
Paris concentre à elle seule environ 13 % du volume national estimé.
Dix communes les plus exposées en proportion
| Commune | Dépt | Part de F | Logements F locatifs privés |
|---|---|---|---|
| Saint-Mandé | 94 | 17,2 % | 1 154 |
| Soisy-sous-Montmorency | 95 | 16,8 % | 427 |
| Villeneuve-Saint-Georges | 94 | 15,3 % | 1 104 |
| Neuilly-sur-Seine | 92 | 13,7 % | 2 549 |
| Ronchin | 59 | 13,6 % | 462 |
| Enghien-les-Bains | 95 | 13,1 % | 422 |
| Trouville-sur-Mer | 14 | 12,9 % | 134 |
| Bois-Colombes | 92 | 12,7 % | 937 |
| Avion | 62 | 12,6 % | 349 |
| Marly-le-Roi | 78 | 12,6 % | 309 |
L'exposition la plus forte se concentre en petite couronne francilienne, y compris sur des communes au marché tendu et cher — le choc n'épargne pas les territoires aisés.
Citations
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« Après les G en 2025, ce sont environ 722 000 logements locatifs privés classés F qui sont concernés par l'échéance du 1er janvier 2028. C'est un ordre de grandeur, pas un décompte — mais il donne la mesure du choc. »
« L'exposition la plus forte ne touche pas que les territoires fragiles. Neuilly-sur-Seine, Saint-Mandé et Enghien-les-Bains figurent parmi les communes les plus exposées en proportion : le bâti ancien de standing est massivement classé F. »
À propos de OneDpe
OneDpe.fr est une plateforme indépendante d'outils d'analyse du Diagnostic de Performance Énergétique. Elle propose des outils gratuits — vérification de la cohérence d'un DPE, estimation de la décote, simulation 3CL, simulation du DPE 2026, estimation de travaux de rénovation — et s'appuie sur l'analyse de plusieurs millions de diagnostics issus de l'open data ADEME, croisés avec les données de transactions immobilières (DVF). OneDpe est édité par RIANN SAS (Paris).
Pour aller plus loin
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